'พื้นที่สำนักงาน' จะยืนแห้งตายหลังโควิดไหม?

มีหลายคนวิตกว่าหลังโควิดอาคารสำนักงานทั่วโลกจะ “เจ๊ง” เพราะประเพณีใหม่ของการทำงานที่บ้าน (Work from Home : WFH) แต่ถ้าฟังพวกนายทุนหรือนายหน้าที่ปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานเขาคงต้องค้านคอเป็นเอ็นแน่นอน เรามาดูว่าทั่วโลกเขาเป็นอย่างไรกันแน่ ยุคนี้เป็นยุคสังคมข่าวสาร จะให้ใคร “ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ" ไม่ได้

ประเด็นปัญหาของอาคารสำนักงานในทุกวันนี้ซึ่งเป็นมาเกือบ 2 ปีแล้วก็คือ มีการ WFH กันเป็นอันมาก บางตึกจะห้ามกระทั่งคนนอกเข้าตึก ใครจะมาประชุมเยี่ยมเยียนสำนักงานต่างๆ ในตึกดังกล่าวก็คงไม่สะดวก พนักงานก็แตกกระจายกันไป แม้แต่โรงอาหารหรือศูนย์อาหารภายในอาคารก็ “เจ๊ง” กันไปเหมือนกัน บางแห่งมีร้านอาหารขายกันนับสิบร้าน ก็อาจเหลือร้านเปิดแค่ 3-4 ร้านเท่านั้น สภาพการณ์เปลี่ยนแปลงไปหมดแล้ว

WFH ทำให้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานลดลง บริษัทที่เช่าพื้นที่สำนักงาน 200 ตารางเมตรสำหรับพนักงาน 20 คน หรือ 10 ตารางเมตรต่อคน ก็อาจมีพื้นที่เหลือ เพราะพื้นที่สามารถหมุนเวียนการใช้สอยได้ ทำให้มีการคืนพื้นที่สำนักงานที่เช่าไว้เมื่อหมดสัญญาเช่าระยะสั้น เช่น 3 ปี ดังนั้น สัดส่วนการครอบครองพื้นที่สำนักงานชั้น 1 จาก 80% ก็อาจเหลือ 70% ทำให้รายได้ของเจ้าของอาคารลดลง ยิ่งถ้ายังผ่อนธนาคารอยู่ ก็อาจมีปัญหาใหญ่แก่เจ้าของอาคาร

แต่ที่ “คอขาดบาดตาย” กว่านั้นก็คือบริษัทบางแห่งอาจ “บอกศาลา” เลิกเช่าพื้นที่สำนักงาน เช่นในช่วงโควิดระลอกแรก บริษัททัวร์ก็ไปก่อน ระลอกต่อๆ มาบริษัทเอสเอ็มอีหรือบริษัทสตาร์ทอัพก็ค่อยๆ ทยอยปิดตัวกันไป ทำให้อัตราว่างของอาคารเพิ่มขึ้นอีก เจ้าของอาคารก็อาจจำเป็นต้องลดค่าเช่าลงเพื่อดึงดูดให้ผู้เช่าอยู่ต่อ ในขณะที่ตลาดพื้นที่สำนักงานเกรด A อาจถดถอยลง แต่ในอีกแง่หนึ่งก็อาจเป็นอานิสงส์ดีต่ออาคารสำนักงานเกรด B ที่มีบริษัทที่เคยอยู่พื้นที่สำนักงานเกรด A ย้ายลงมาอยู่ก็ได้

บริษัทนายหน้าข้ามชาติในประเทศไทยบอกว่า ธุรกิจอาคารสำนักงานยังมีอัตราการครอบครองสูงอยู่ถึง 90% นี่คงเป็นปรากฏการณ์ชั่วคราว หลังเกิดประเพณี WFH และเมื่อหมดสัญญาที่เช่าอยู่ในขณะนี้ (ส่วนมากเช่าระยะ 3 ปี) ก็คงเห็นการทรุดตัวลงของความต้องการพื้นที่สำนักงาน บริษัทนายหน้าข้ามชาติยังบอกว่าเหล่าบริษัทอีคอมเมิร์ซ เทคโนโลยีและการขนส่งจะเติบโตและมาแทนที่ธุรกิจอื่น แต่ธุรกิจแบบนี้จะใช้อาคารสำนักงานสักกี่มากน้อยยังเป็นที่สงสัย เพราะหลายบริษัทยังสามารถ WFH ได้

ในต่างประเทศก็มีข้อโต้แย้งว่าอาคารสำนักงานยังไม่ตาย เพราะพนักงานก็อยากกลับมาทำงานที่บริษัทแทนที่จะ WFH เพราะ 

1.อยากอยู่ใกล้ “นาย” เพื่อประโยชน์ในการพิจารณาความดีความชอบ

2.อยากเข้าสังคมกับเพื่อนร่วมงาน เพราะการมาทำงานไม่ใช่แค่ได้เงิน แต่ได้เพื่อนด้วย

3.อยากได้เงินเดือนเต็มเดือนเพราะบางครั้ง WFH ก็อาจได้รับเงินเดือนลดลง

4.ประสิทธิภาพและประสิทธิผลในการทำงานที่ทำงานน่าจะดีกว่า WFH ที่ประสิทธิผลลดลง 20%

5.จะได้ศึกษาเรียนรู้จากกันและกันและจากพี่เลี้ยงได้ดีกว่าตอน WFH

ยิ่งกว่านั้นปรากฏว่าหัวหน้างานก็อยากให้พนักงานมาทำงานที่บริษัทจะได้ดูแลได้ดีกว่า สื่อสารได้ตรงและง่ายกว่า และยังสามารถกระตุ้นการขายได้มากขึ้น ด้านผู้ที่ WFH ทั้งสามีและภริยา หรือลูกๆ ก็เรียนหนังสือออนไลน์ที่บ้านก็อาจอึดอัดบ้าง เพราะขนาดของบ้านกลับ “เล็กลง” เนื่องจากทุกคนอยู่กันพร้อมหน้ามากขึ้น คนที่อยู่อาศัยในห้องชุดในเกาะแมนฮัตตันจึงพยายามโยกย้ายไปอยู่บ้านเดี่ยวในนิวเจอร์ซีที่อยู่รอบนอกเพื่อให้มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า สะดวกสบายในการอยู่ร่วมกันมากกว่า

กรณีข้างต้นนี้อาจจะมีความจำเป็นที่ต้องใช้พื้นที่สำนักงานดังเดิมก่อนเกิดโควิด โดยเฉพาะหากเป็นกรณีโรงงาน หรือกิจการที่ใช้แรงงานผลิตไม่ว่าจะเป็นแรงงานไร้ฝีมือหรือแรงงานมีฝีมือก็ตาม แต่ก็จะมีกิจการใหม่ๆ หรือกิจการที่มีอยู่เดิม แต่โดยที่สามารถควบคุมผ่านเทคโนโลยีทางไกลได้ ทำให้ไม่มีความจำเป็นต้องมาทำงานที่ทำงานเสมอไป หลังโควิดจึงทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานทั่วโลกลดลงอย่างแน่นอน

สิ่งหนึ่งที่อาจเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมของอาคารสำนักงานก็คือ คงจะมีพื้นที่ใช้สอยร่วมกันมากขึ้น มีการหมุนเวียนกันทำงานมากขึ้น การจัดพื้นที่ก็จะแตกต่างออกไป การทำงานอาจไม่จำเป็นต้องอยู่ตามที่ เทคโนโลยีใหม่จะทำให้การทำงานแบบ WFH มีโอกาสทำต่อไป การประเมินผลก็สามารถประเมินได้ง่ายขึ้น เทคโนโลยีเปลี่ยนชีวิตการทำงาน ได้แก่

1.Big Data หรือข้อมูลขนาดยักษ์ที่รวบรวมมาเพื่อใช้ในการวิเคราะห์ พยากรณ์และวางแผนการพัฒนาโครงการหรือจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงและความต้องการของตลาดได้ สามารถประเมินราคาบ้านนับล้านๆ หลังได้ในคราวเดียว ฯลฯ สิ่งเหล่านี้จะอยู่บนคลาวด์สามารถทำงานที่ไหนก็ได้

2.ปัญญาประดิษฐ์ หรือ Artificial Intelligence (AI) ที่จะช่วยในการจดจำ วิเคราะห์ ประมวลข้อมูลต่างๆ ได้อย่างรวดเร็วและใกล้เคียงความเป็นจริง โดยลดทอนความผิดพลาดของมนุษย์ ฉะนั้น ด้วยเอไอนี้การทำงานที่บ้านก็ให้ประสิทธิผลไม่แตกต่างกันในระยะยาว

3.ภาวะเสมือนจริง หรือ Virtual reality (VR) และ Augmented Reality (AR) โดย “AR คือ การนำเทคโนโลยีมาผสานระหว่างโลกแห่งความเป็นจริงและความเสมือนจริงเข้าด้วยกัน ด้วยการใช้ระบบซอฟต์แวร์และอุปกรณ์เชื่อมต่อต่างๆ เช่น เว็บแคมคอมพิวเตอร์หรืออุปกรณ์อื่นที่เกี่ยวข้อง โดยวัตถุเสมือนที่ว่านั้นอาจจะเป็นภาพ วีดิโอ เสียง ข้อมูลต่างๆ ที่ประมวลผลมาจากคอมพิวเตอร์ มือถือ ฯลฯ การทำงานจากทางไกลก็ยิ่งสะดวกมากขึ้น

4.การเชื่อมโยงทุกสิ่งด้วยอินเทอร์เน็ต หรือ Internet of Things (IoT) คือ “การที่อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ต่างๆ สามารถเชื่อมโยงหรือส่งข้อมูลถึงกันได้ด้วยอินเทอร์เน็ต โดยไม่ต้องป้อนข้อมูล การเชื่อมโยงนี้ง่ายจนทำให้เราสามารถสั่งการควบคุมการใช้งานอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ต่างๆ ผ่านทางเครือข่ายอินเทอร์เน็ตได้...” ดังนั้น การทำงานที่บ้านจึงเป็นไปได้มาก

5.เทคโนโลยี 5G เราก็จะสามารถทำงานผ่านทางไกลได้ง่ายยิ่งขึ้น ไม่จำเป็นต้องนั่งติดสถานที่ทำงานอีกต่อไป ซ้ำยังมีราคาถูกลงเป็นอย่างมากในอนาคต ข้อมูลต่างๆ ก็แม่นยำขึ้นเพราะสามารถส่งภาพได้อย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม การสร้างอาคารสำนักงานก็คงยังมีอยู่ต่อไป เพราะเจ้าของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่นั้นมักเป็นกิจการที่มั่นคง มีเงินเย็นๆ เช่น สถาบันการเงิน บริษัทอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ บริษัทมหาชนขนาดยักษ์ ที่ต้องการสร้าง “อนุสรณ์สถานประจำตระกูล” ให้ดูยิ่งใหญ่ไว้ แม้มีคนเช่าไม่มากก็ยังเก็บไว้ “ประดับบารมี” ได้ เพียงแต่การสร้างอุปทานใหม่ๆ ก็อาจลดน้อยลงบ้างเท่านั้น

ในอนาคตค่าเช่าอาคารสำนักงานจะยิ่ง “ถูกกว่า” ค่าเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ชั้นดี หรือถูกกว่าค่าเช่าอาคารชุดราคาแพงทั้งที่ค่าก่อสร้างอาคารสำนักงานจะแพงกว่าก็ตาม การสร้างอาคารสำนักงานขนาดใหญ่จึงจะไม่เกิดขึ้นในอนาคต