ตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาค... แนวโน้มฟื้นตัวที่แตกต่าง

ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่างจังหวัดมีสัดส่วนเฉลี่ย 60% ของการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมด การพัฒนาโครงการส่วนใหญ่เป็นบ้านแนวราบมากกว่าแนวสูง เนื่องจากยังมีพื้นที่ว่างอยู่มาก ประกอบกับราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก ตลาดภูมิภาคจึงตอบรับบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ธุรกิจยังเติบโตได้ค่อนข้างจำกัด เนื่องจากกำลังซื้อยังมีความไม่แน่นอน จึงส่งผลต่อทิศทางการพัฒนาในแต่ละช่วงเวลา

ธุรกิจที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเติบโตและกระจุกตัวใน 6 จังหวัดหลัก ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต ผลจากศักยภาพของพื้นที่ซึ่งมีทั้งเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม การค้า การลงทุน การท่องเที่ยวและการศึกษา ทั้งยังได้อานิสงส์จากนโยบายกระจายความเจริญสู่ภูมิภาคของภาครัฐที่ช่วยขับเคลื่อนการเติบโต อาทิ แผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(EEC)

ตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักยังพัฒนาไปได้ไม่มากจึงมีโอกาสเติบโตสูงในระยะข้างหน้าโดยแต่ละทำเลจะมีกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน กล่าวคือเชียงใหม่ กลุ่มลูกค้าหลักคือคนไทย ส่วนอุปสงค์ต่างชาติจะมาจากชาวจีนที่นิยมลงทุนคอนโดมิเนียม ภูเก็ต ลูกค้าหลัก คือ ชาวจีน/ฮ่องกง ซึ่งมักซื้อแบบเหมายกชั้นหรือเหมาอาคารในโครงการที่มีหลายอาคาร รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนจากสิงคโปร์และรัสเซีย จังหวัดในอีอีซีอย่างชลบุรี ลูกค้าหลัก คือ นักลงทุนจีนและยุโรประยอง ลูกค้าหลักเป็นคนไทย ส่วนใหญ่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูง ส่วนทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมจะเป็นกลุ่มพนักงานระดับปฎิบัติการ นครราชสีมา ลูกค้าบ้านจัดสรรส่วนใหญ่เป็นคนท้องถิ่น กระจุกตัวบริเวณอำเภอเมือง ส่วนลูกค้าคอนโดมิเนียมมีทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย/เข้ามาศึกษา/ทำงาน และซื้อเพื่อลงทุนให้เช่า หากเป็นอำเภอปากช่องจะเป็นกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ที่ต้องการมีบ้านพักตากอากาศหรือบ้านพักหลังเกษียณขอนแก่น ลูกค้าหลักเป็นคนในพื้นที่ มีรายได้จากเงินเดือน ส่วนใหญ่เป็นข้าราชการ และลูกค้าประเภทธุรกิจส่วนตัวหรือค้าขาย

วิจัยกรุงศรีประเมินว่าในปี 2564 ธุรกิจที่อยู่อาศัย 6 จังหวัดหลักในภูมิภาคจะทรงตัวหรืออาจหดตัวเล็กน้อยจากปี 2563 ผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังกดดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ขณะที่ผู้ประกอบการจะเน้นระบายอุปทานคงค้างที่มีอยู่ประมาณ 1 แสนยูนิต ด้านลูกค้ามีแนวโน้มชะลอการซื้อบ้าน ทำให้การเปิดขายโครงการใหม่จะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2563

ส่วนปี 2565-2566 ธุรกิจมีแนวโน้มปรับดีขึ้นโดยมีปัจจัยหนุนจาก (1) เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ย 3-4% ต่อปี โดยการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานจะมีความคืบหน้าโดยเฉพาะพื้นที่ EEC ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในชลบุรีและระยองฟื้นตัวได้เร็วกว่าจังหวัดอื่น และ (2) ปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ มาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวระดับต่ำ นอกจากนี้ ภาครัฐยังออกโครงการ Thailand Elite Card ที่เอื้อชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงการซื้อบ้านหลังที่ 2

วิจัยกรุงศรีคาดว่าการเปิดโครงการใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มหดตัว 7.5% ในปี 2564 ก่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23.5% ต่อปีในปี 2565-2566 ส่วนที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม)จะฟื้นตัวช้ากว่าแนวราบ โดยคาดว่าการเปิดโครงการใหม่จะหดตัว 35.7% ในปี 2564 ก่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.0% ต่อปีในปี 2565-2566 อย่างไรก็ตาม อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยองและภูเก็ตเพื่อรองรับการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมและภาคท่องเที่ยว