JAK ราคา IPO 1.45 บาท

บริษัท จักรไพศาล เอสเตท จำกัด (มหาชน) (JAK) ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งกระจายไปในทำเลต่างๆ ในเขตพื้นที่จังหวัดกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล สระบุรี และภาคตะวันออก โดยการเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ครั้งนี้เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ ชำระคืนหนี้เงินกู้ยืมระยะสั้น และเป็นเงินทุนหมุนเวียนในดำเนินงาน ทั้งนี้ฝ่ายวิจัยประเมินมูลค่าเหมาะสมปี 2564 เท่ากับ 2.48 บาทต่อหุ้น

ประเด็นสำคัญในการลงทุน

• รายได้จากการขายอสังหาฯเติบโตเฉลี่ย CAGR = 66% ต่อปี: ในช่วงปี 60-62 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เท่ากับ 56 ลบ. 209 ลบ. และ 154 ลบ. ตามลำดับ หรือเติบโตเฉลี่ย CAGR เท่า 66% ต่อปี โดยปี 61 รายได้เติบโตถึง 272%YoY เนื่องจากมีโครงการเริ่มโอนคอนโดมิเนียม 1 โครงการ ขณะที่รายได้ในปี 62 หดตัว 26%YoY เนื่องจากบริษัทมีโครงการลาซิโอเหลือขายน้อยลง จึงทำให้รายการขายอสังหาริมทรัพย์ในงวดปี 62 ปรับตัวลง ส่วนงวด 9M63 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เท่ากับ 64 ลบ. - 55%YoY เนื่องจากมีโครงการคงเหลือขายลดลง อย่างไรก็ดี ในช่วง 2Q63 บริษัทเริ่มรับรู้รายได้โครงการใหม่ซึ่งมีมูลค่าราว 142 ลบ. ส่วน %GPM ทรงตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 50-51% และ %SG&A/Sales เฉลี่ยอยู่ที่ 5% อย่างไรก็ดี ในปี 60 และงวด 9M63 บริษัทมี %SG&A/Sales ดีดตัวสู่ 45-46% เป็นผลจากการที่บริษัทมีค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนคงที่ราว 65% ประกอบกับบริษัทมีรายได้ในช่วงปีดังกล่าวปรับตัวลดลง จึงทำให้ %SG&A/Sales ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น และส่งผลให้ในช่วงปี 60-62 บริษัทมีกำไรสุทธิ เท่ากับ -0.2 (ขาดทุน) ลบ. 47 ลบ. และ 34 ลบ. ตามลำดับ เติบโต CAGR เฉลี่ย 162% ต่อปี
• ธุรกิจอสังหาฯมีแนวโน้มชะลอตัวในปี 2563 แต่เริ่มมีทิศทางดีขึ้นหลังผ่านช่วง Lockdown: REIC กล่าวว่าตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบของการใช้มาตรการควบคุม LTV ในช่วงปลายปี 62 และปี 63 ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 อย่างไรก็ดี แนวโน้มของธุรกิจอสังหาฯ เริ่มปรับดีขึ้นหลังจากผ่านพ้นช่วง Lockdown ในช่วงครึ่งหลังของปี 63 นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยใน จ.ชลบุรี ซึ่งเป็นเขตพื้นที่ที่ JAK มีโครงการการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในปัจจุบันและในอนาคต ยังคงมีศักยภาพที่ดีและมีทิศทางที่จะเติบโตขึ้น เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่ได้รับประโยชน์จากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
• คาดผลประกอบการปี 2563 หดตัวและพลิกฟื้นเติบโตสูงในปี 2564 : ฝ่ายวิจัยประเมินรายได้ในช่วงปี 2563 อยู่ที่ราว 85 ลบ. ซึ่งหดตัว 45%YoY สมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้น (%GPM) อยู่ที่ระดับ 50% และอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้รวม (%SG&A/Sales) ราว 44% คาดการณ์กำไรปี 2563 อยู่ที่ราว 16 ล้านบาท หดตัว 52%YoY (งวด 9M63 มีกำไรสุทธิ 12.7 ล้านบาท คิดเป็น 78% ของประมาณการทั้งปี) สำหรับปี 2564 จะเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการเฟิร์นเฟสสองราวไตรมาสแรก ใน 2Q64 คาดจะเริ่มโอนโครงการ CANNA และเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการ Peony & Pine ราวไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 เราประมาณการรายได้ราว 271 ล้านบาทจากการโอน พลิกฟื้นเติบโต 219%YoY และใช้สมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้น (%GPM) ราว 50% ใกล้เคียงกับปี 2563 และอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้รวม (%SG&A/Sales) ราว 20% และคาดการณ์กำไรสุทธิปี 64 ราว 72 ล้านบาท เติบโต 342%
• ประเมินราคาเหมาะสมในปี 2564 ราว 2.48 บาทต่อหุ้น: ฝ่ายวิจัย บล.โกลเบล็ก ประเมินราคาเหมาะสมด้วยวิธี Prospective PER ที่ระดับ โดยเราใช้ Prospective PER ที่ระดับ 11 เท่า ซึ่งต่ำกว่าอุตสาหกรรมที่อยู่ที่ระดับ 18 เท่า โดยประมาณกำไรต่อหุ้นในปี 64 เท่ากับ 0.225 บาท และได้ราคาเหมาะสมเท่ากับ 2.48 บาทสำหรับปี 2564