ส่องทิศทางปี 2564 'ตลาดอสังหาริมทรัพย์' ยังเป็นของผู้ซื้อหรือไม่?

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 นั้น เป็นที่ทราบกันดีว่าเป็นไปในทิศทางเดียวกับเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ที่ปีนี้เป็นปีที่เกิดเหตุไม่คาดฝันจากการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์หาทางรอดกันอย่างเต็มที่ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เปิดเกมด้วยการปรับลดราคากันแบบไม่มีใครยอมใคร เรียกได้ว่ายอม “ขาดทุน” แต่ได้กระแสเงินสดเข้ามาก็ยังดีกว่าไม่ได้ไปต่อ ซึ่งบรรยากาศที่กล่าวมานี้เกิดขึ้นให้เห็นอยู่ตลอดทั้งปี จนกระทั่งก้าวสู่ศักราชใหม่ปี 2564 

หลายคนจึงตั้งคำถามว่าสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะเป็นเช่นไร จะดีขึ้น แย่ลง หรือจะมีสถานการณ์ที่ไม่แตกต่างจากปีนี้ แน่นอนว่าคำถามที่ทุกท่านอยากรู้นี้ แม้จะไม่มีใครสามารถฟันธงคำตอบได้แบบ 100% แต่เราสามารถวิเคราะห์แนวโน้มที่จะเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ได้จากปัจจัยต่างๆ ดังนี้ครับ

อันดับแรกผมขอพูดถึง “ปัจจัยบวก” ที่แม้ว่าดูเหมือนทุกอย่างจะอึมครึม แต่ทุกวิกฤติย่อมสร้างโอกาสเสมอ ตลาดปี 2564 ยังเป็นของผู้ซื้อ จากปัจจัยบวกหลายข้อ เช่น

• อัตราดอกเบี้ยต่ำ 

ทางพลัสฯ คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกจะยังทรงตัวในระดับต่ำไปอีก 1-2 ปี แม้ว่าจะเริ่มมีข่าวดีจากวัคซีนต้านโควิด-19 แต่ก็ยังต้องใช้เวลาในการกระจายสู่ประชาชนในแต่ละประเทศ รวมถึงภาพรวมเศรษฐกิจก็ต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ดังนั้นเราน่าจะได้เห็นอัตราดอกเบี้ยต่ำไปอีก 1-2 ปี

• มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ 

แม้ว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ครบกำหนดในวันที่ 24 ธ.ค. 2563 แต่ท่ามกลางสถานการณ์วิกฤตที่ยังยืดเยื้อจึงคาดว่าภาครัฐจะต่ออายุมาตรการ หรือออกมาตรการอื่นมาทดแทน เพื่อลดภาระของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านสำหรับการอยู่อาศัยจริง

• ราคาอสังหาริมทรัพย์ทรงตัวจากปีก่อน 

โดยปกติแล้วราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปี ซึ่งมาจากราคาที่ดินที่จะปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 7% ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในระยะหลังมีราคาเพิ่มสูงขึ้นตาม อย่างไรก็ดีเมื่อเกิดวิกฤตผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็ชะลอการซื้อที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินโดยรวมไม่ขยับขึ้น อีกทั้งเราได้เห็นผู้พัฒนาอสังหาฯปรับตัวเพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ด้วยการเปิดตัวโครงการในระดับราคาต่ำอย่างที่ไม่เห็นมาหลายปีแล้ว โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทก็มีกลับมาให้เห็นกันอีกครั้ง

อย่างไรก็ดี "ปัจจัยที่กระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ ทั้งทางตรงและทางอ้อมในปี 2564" นั้น ประกอบไปด้วย

• หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง 

ปัจจัยนี้ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค เพราะในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอนั้นการก่อหนี้เพิ่มย่อมไม่ใช่ทางเลือกที่ดี อีกทั้งสถาบันการเงินก็จะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ขอกู้ที่มีสัดส่วนหนี้ต่อรายรับสูงเช่นกัน

• กำลังซื้อจากต่างชาติยังไม่กลับมา 

แม้ว่ารัฐบาลจะมีแนวคิดในการออกแคมเปญกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯจากต่างชาติ แต่ก็ยังไม่สามารถการันตีได้ว่า จะสามารถดึงเม็ดเงินจากชาวต่างชาติให้กลับมาได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ที่ยังมีความเสี่ยงจึงทำให้มีโอกาสส่งผลต่อการตัดสินใจชะลอการซื้อจากต่างชาติ

• ผู้ประกอบการรายเล็กเข้าไม่ถึงแหล่งเงินทุน 

อีกหนึ่งปัจจัยเสี่ยงของวงการอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าก็คือ การเกิดสงครามลดราคาขายที่ยืดเยื้อ จนผู้ประกอบการรายเล็กไม่สามารถแข่งขันได้ ส่งผลให้เกิดปัญหาด้านการชำระหนี้ รวมถึงไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนใหม่ๆได้ ซึ่งอาจจะทำให้เกิดปัญหาในวงกว้าง

จากการวิเคราะห์ความเสี่ยงทั้งหมดและปัจจัยบวกที่ดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 น่าจะยังเป็นตลาดของผู้ซื้อโดยเฉพาะผู้ที่มีความพร้อมด้านการเงิน ในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็กนั้น ภาครัฐควรเข้ามาสนับสนุนด้วยการหาแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำเพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถประคองตัวไปได้เพื่อก้าวข้ามวิกฤติไปด้วยกันครับ