ทำความรู้จัก ‘สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ’ ชราอย่างแฮปปี้ มีบ้านอยู่-มีเงินใช้
ทำความรู้จัก "สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ" การจำนองบ้านเพื่อนำเงินมาใช้จ่ายในการดำรงชีพเมื่อเกษียณอายุ มีบ้านอยู่ พร้อมเงินใช้จ่ายในวัยชรา
ทำอย่างไรให้มีเงินใช้ตอนแก่? คำถามที่หลายคนพยายามหาทางออก นอกเหนือจากการออมเงิน หรือการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ เพื่อให้งอกเงยเพิ่มขึ้นเพียงพอที่จะรองรับการใช้ชี้วิตในยามชราแล้ว หนึ่งในนวัตกรรมการเงินยุคใหม่ที่บรรดาสถาบันการเงินหรือธนาคารออกมา คือ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ” (Reverse Mortgage) ทางเลือกของคนวัยเกษียณ เปลี่ยนที่อยู่อาศัยให้เป็นเงินไว้ใช้ยามแก่ โดยยังมีสิทธิอยู่อาศัยเหมือนเดิม
“กรุงเทพธุรกิจออนไลน์” จะพามาทำความรู้จักกับ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ” กันว่าเป็นโครงการประเภทไหน มีลักษณะอย่างไรบ้าง? ทำอย่างไรให้มีเงินใช้ในชีวิตประจำวัน พร้อมกับยังมีที่อยู่อาศัยในยามแก่?
- สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ คืออะไร?
โดยบทความของธนาคารไทยพาณิชย์ ที่เขียนโดยนิภาพันธ์ พูนเสถียรทรัพย์ นักวางแผนการเงินอิสระ อธิบายไว้อย่างน่าสนใจ ซึ่งมีใจความว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือ Reverse Mortgage คือ การจำนองแบบย้อนกลับ หากทำความเข้าใจง่ายๆ ปกติเมื่อเราต้องการมีบ้าน ก็จะขอกู้จากธนาคาร เมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อแล้ว ธนาคารจะจ่ายเป็นเงินก้อน ซึ่งเราจะนำเงินก้อนนี้ไปจ่ายค่าซื้อบ้าน และเราก็จะต้องผ่อนเงินกู้กับธนาคารเป็นรายเดือน
การจำนองแบบย้อนกลับ แบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ จะเป็นเหมือนกับการที่เราขายบ้านล่วงหน้าให้กับธนาคาร โดยธนาคารจะจ่ายเงินมาให้เราเป็นรายงวด หรือรายเดือน จนกว่าเราที่เป็นเจ้าของบ้านจะเสียชีวิต หรือตามแต่ที่ตกลงกับธนาคาร ส่วนใหญ่นั้นระยะเวลาจ่ายสูงสุดไม่เกิน 25 ปี หลังจากนั้นธนาคารก็จะได้บ้านไป ซึ่งในช่วงเวลาที่ธนาคารจ่ายเงินรายงวดให้เรานั้น เราก็ยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้เหมือนเดิมนั่นเอง
แน่นอนว่าวิธีนี้เป็นหนึ่งทางเลือกของผู้สูงอายุที่มีที่อยู่อาศัย ต้องการเงินไว้สำหรับดูแลตัวเอง หรืออาจจะไม่ต้องการมอบทรัพย์สินให้ใคร ก็เลือกที่จะขายบ้านล่วงหน้าให้กับธนาคารได้
แต่ก็มีข้อควรระวัง ทั้งความเสี่ยงของผู้กู้ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อาจสูงขึ้นในอนาคต จะทำให้ได้รับเงินรายเดือนลดลง รวมถึงความเสี่ยงที่มีอายุยืนยาว อาจมีเงินเหลือไม่พอใช้ในช่วงชีวิตที่เหลือเมื่อครบอยุสัญญา หรืออาจเผชิญความเสี่ยงจากมูลค่าการขายสุทธิของทรัพย์สินในอนาคตไม่พอกับที่ต้องชำระเงินกู้ ดังนั้นจึงควรศึกษาข้อมูลและรายละเอียดต่างๆ ให้ชัดเจนก่อน
ส่องสินเชื่อจากธนาคารต่างๆ
ทั้งนี้ปัจจุบันมีผลิตภัณฑ์ทางการเงิน “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ” (Reverse Mortgage) หลักๆ 2 ธนาคารให้เลือก โดยมีการกำหนดคุณสมบัติของผู้กู้ อัตราดอกเบี้ย และรายละเอียดต่างๆ โดยส่วนใหญ่กำหนดให้เป็นผู้ที่มีอายุตั้งแต 60 ปีขึ้นไป จนถึงไม่เกิน 80 ปี ระยะเวลาในการผ่อนกู้หรือจ่ายเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 25 ปี หรือคำนวณจากการนำ 85 - อายุผู้กู้ สามารถกู้ร่วมได้ แต่เฉพาะคู่สมรสเท่านั้น ฯลฯ โดยรายละเอียดดังนี้ดังนี้
- ธนาคารออมสิน
ธนาคารออมสิน ได้จัดโปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) กำหนดวงเงินกู้สูงสุดไม่เกินรายละ 10 ล้านบาท โดยหลักประกันในการขอกู้ ได้ทั้งที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดที่ปลอดภาระหนี้ โดยต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้และคู่สมรส ที่สำคัญคือต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตลอดอายุสัญญากู้เงิน ซึ่งมีการกำหนดรายละเอียดไว้ดังนี้
1.กรณีที่หลักประกันเป็นห้องชุด ต้องเป็นห้องชุดในอาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด และต้องมีราคาประเมินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
2.หลักประกันนั้น ต้องตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีสภาพคล่องสูง อยู่ในแหล่งชุมชนที่มีความเจริญ มีสาธารณูปโภคที่จำเป็น มีทางสาธารณประโยชน์ที่รถยนต์ผ่านเข้า-ออกได้สะดวก
3.หลักประกันต้องไม่เป็นที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เป็นสวน ไร่ นา
ขณะเดียวกันผู้กู้ต้องมีคุณสมบัติหลัก 4 ข้อ ได้แก่
1.เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย อายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี และต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
2.กรณีไม่มีคู่สมรส ผู้กู้ต้องมีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันแต่เพียงผู้เดียว และไม่มีกรณีการกู้ร่วมกับบุคคลอื่น
3.กรณีมีคู่สมรส กรรมสิทธิ์ในหลักประกันจะต้องเป็นของผู้กู้และ/หรือคู่สมรสเท่านั้น และคู่สมรสต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วมด้วย รวมถึงคู่สมรสต้องมีคุณสมบัติ ยกเว้นอายุคู่สมรสต้องมีอายุตั้งแต่ 55 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี
4.ต้องสามารถรับภาระค่าใช้จ่าย หรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการขอสินเชื่อกับธนาคารได้
โดยวิธีในการจ่ายเงินกู้นั้น ผู้กู้สามารถเลือกได้หลายแบบ ทั้งการจ่ายเป็นรายเดือน หรือจ่ายเงินงวดแรกร้อยละ 10 ของวงเงินกู้ จากนั้นธนาคารจะจ่ายเป็นงวดรายเดือน ซึ่งสามารถเบิกเงินกู้ออกมาเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ในวันทำนิติกรรมสัญญาได้ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย นอกจากนี้ผู้กู้ยังสามารถเบิกเงินกู้เพิ่มเติมในระหว่างสัญญาเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ด้วย อีกทั้งผู้กู้ยังสามารถขอกู้เพิ่มเติมได้อีก
ซึ่งขณะนี้ธนาคารมีการจัดโปรโมชั่นเมื่อทำนิติกรรมสัญญาภายในวันที่ 18 ธันวาคม 2563 อัตราดอกเบี้ยของโครงการนี้เฉลี่ย 3 ปี อยู่ที่ 1.748% ต่อปี โดยปีที่ 1 และ 2 อัตราดอกเบี้ย 0% ส่วนปีที่ 3 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ MRR -1.00% และรับฟรีเครื่องวัดความดันโลหิต
- ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
ในส่วนของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ก็มีการจัดสินเชื่อลักษณะนี้เช่นกัน โดยระบุว่าเป็นโครงการที่ธนาคารให้กู้ยืมเป็นค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ โดยลูกค้าต้องนำที่อยู่อาศัยที่ปลอดภาระจำนองมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ และธนาคารจะจ่ายเงินให้ผู้กู้เป็นรายเดือน แต่ว่า ธอส.นำร่องในพื้นที่ที่หลักประกันอยู่ในเขต กทม.และปริมณฑลก่อน
สำหรับวงเงินให้กู้นั้น ธนาคารกำหนดให้กู้สูงสุดได้ไม่เกิน 10 ปีเช่นเดียวกัน ส่วนระยะเวลากู้ต่ำสุดอย่างน้อย 6 เดือน และสูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยอายุผู้กู้กับระยะเวลาต้องไม่เกิน 85 ปี ขณะที่คุณสมบัติของผู้กู้ก็คล้ายคลึงกับธนาคารออมสิน แต่มีการเพิ่มเติมในส่วนของผู้กู้ร่วม นอกจากคู่สมรสแล้ว ยังรวมถึงพี่น้องบิดามารดาเดียวกันด้วย โดยคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 6.25% ต่อปี ตลอดอายุสัญญาเงินกู้
จุดเด่นของ ธอส. คือ มีการยกเว้นค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ (0.1% ของวงเงินกู้) และค่าประเมินราคหลักประกัน นอกจากนี้ธนาคารยังรับผิดชอบค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 1,000 บาท/ราย ค่าจดทะเบียนนิติกรรมจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยให้ 50%
อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากการออมเงิน หรือลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ เพื่อเก็บเงินไว้ใช้ยามเกษียณ สำหรับผู้สูงอายุที่มีอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ แต่ควรจะศึกษารายละเอียดให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจ
