BTS - ซื้อ

• What’s new

BTS ได้รายงานต่อ SET เกี่ยวกับการได้มาของทรัพย์สินสองรายการจาก STEC ซึ่งเป็นหุ้นส่วนทางธุรกิจ ทรัพย์สินที่หนึ่งชื่อว่า “หมอชิตแลนด์ จำกัด” ซึ่งเป็นบริษัทที่ทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำนักงาน มูลค่ารายการซื้อ 4.45พันลบ. อีกทรัพย์สินหนึ่งชื่อว่า “โครงการหมอชิต คอมเพล็ก” ซึ่งเป็นอาคารการใช้ประโยชน์แบบผสม (mixed-use) ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง มูลค่ารายการราว 9.94พันลบ. ซึ่งอาคารนี้จะแล้วเสร็จในปี 2024 (หรือราว 4 ปีจากปัจจุบัน) แหล่งเงินทุนจะมาจากการขายทรัพย์สินและเงินลงทุนในพันธบัตร กระแสเงินสดจากการดำเนินงานและเงินกู้        

     

• Analysis

หากมองราคาที่ดินที่บริษัทได้ซื้อจาก STEC 11 ไร่ เราเชื่อว่าค่อนข้างสมเหตุสมผล ประมาณการราคาต่อตร.ว.อยู่ที่ราว 1ล้านบาท เทียบกับ 2ล้านบาทในพื้นที่สาทรและ 3ล้านบาทในพื้นที่ชิดลม สำหรับอาคารคอมเพล็กซ์มีพื้นที่ใช้สอยราว 1.8 แสนตร.ม. หากเราประมาณการค่าเช่าอยู่ที่ 750 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นค่าเช่าปัจจุบันในพื้นที่หมอชิต และเราสมมติอัตราการเช่าที่ราว 70% ช่วงเวลาคืนทุนจะเป็น 11 ปี ซึ่งใกล้เคียงกับอาคารสำนักงานให้เช่า และหมอชิตคอมเพล็กไม่ได้มีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพียงอย่างเดียวแต่ยัง ปล่อยเช่าร้านอาหารและพื้นที่พาณิชย์ ซึ่งจะมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าและจะช่วยให้คืนทุนได้เร็วขึ้น   

 

จากการสนทนากับบริษัท อาคารหมอชิตคอมเพล็กจะเป็นสำนักงานใหญ่แห่งใหม่สำหรับ BTS และบริษัทลูก ส่วนอาคารที่เหลือบริษัทตั้งเป้าว่าจะปล่อยเช่าออกไปทั้งหมด จากการที่โครงการนี้จะแล้วเสร็จในปี 2024 จึงจะยังไม่มีผลทางด้านการเงินจากโครงการนี้ต่องบการเงินของ BTS 

   

• Action/ Recommendation

เรายังคงย้ำคำแนะนำ ซื้อ สำหรับ BTS พร้อมราคาเป้าหมายเดิมที่ 13.5บาทต่อหุ้น จากมุมมองว่าราคาปัจจุบันตำกว่ามูลค่า จากการที่ราคาหุ้นได้มีการปรับตัวลงในช่วงสองถึงสามเดือนที่ผ่านมา เรามองว่านี่เป็นโอกาสในการเข้าซื้อ คาดว่าผลประกอบการ ตั้งแต่ 2QFY20 เป็นต้นไปจะปรับตัวดีขึ้นจากจำนวนผู้ใช้บริการที่สูงขึ้นหลังจากการผ่อนคลายความเข้มงวดของ Covid-19 นอกจากนี้เรายังคาดว่า BTS จะได้ข้อสรุปประเด็นกสัมปทานกับ BMA ไปอีก 30 ปีในเร็วๆนี้ ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าของ BTS อีก 2.9 บาทต่อหุ้น