กลต.อุ้ม ‘ธุรกิจ’ พ้นพิษโควิด ลุยออกเกณฑ์ใหม่ตั้ง ‘กองรีท’

สำหรับรายละเอียดการทำดีลนั้น อาจมีการตกลงราคาขายให้กับกองรีทที่ต่ำกว่าราคาตลาดในปัจจุบัน และมีการทำข้อตกลงกันว่าในอนาคตเจ้าของทรัพย์มีสิทธิที่จะกลับเข้าไปซื้อสินทรัพย์คืนในราคาตามที่ตกลงกันไว้ โดยไม่อ้างอิงกับราคาตลาด ณ เวลาที่ครบสัญญา 

ขณะที่ระหว่างทางอาจมีการจ่ายค่าคูปองเหมือนกับหุ้นกู้ (บอนด์)ได้ เช่น รายได้จากค่าน้ำหรือค่าไฟ แต่ไม่ได้จ่ายเป็นผลตอบแทนให้ผู้ลงทุนเพราะผู้ลงทุนอาจไม่ได้รับเงินปันผลเลยตลอดอายุสัญญา เนื่องจากอาจต้องไปรอกำไรจากการขายหน่วยลงทุนหรือ Capital gain ในช่วงครบกำหนดอายุสัญญาเลย

“โดยสมมุติโรงแรมนี้ราคา 100 บาทหากไม่เกิดโควิด-19 แต่ช่วงนี้ขาดเงินสุดๆเจ้าของอาจขอเอาอสังหาฯนี้มาฝากไว้ก่อน และให้กองรีทมาซื้อโรงแรมไว้ก่อนที่ราคา 50 บาท แต่มีข้อตกลงกันว่าอีก 5 ปีเจ้าของทรัพย์มีสิทธิที่จะกลับเข้าไปซื้อสินทรัพย์คืนในราคา 70 บาท ไม่ว่าราคาของโรงแรมในช่วงนั้นจะเป็นเท่าไรก็ตาม"

ส่วนรูปแบบที่ 2 คือ รีทที่ให้สิทธิแก่กลุ่มเจ้าของเดิมในการพิจารณาก่อนว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตามราคายุติธรรม (ในขณะที่มีการจำหน่าย) หรือเรียกว่า REIT with first right ซึ่งอาจมีการตกลงราคาขายสินทรัพย์เข้ากองรีทที่เพิ่มมากขึ้นกว่ารูปแบบแรกและมีข้อตกลงเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาอาจให้สิทธิขายทรัพย์คืนแก่เจ้าของสินทรัพย์เดิมก่อน แต่มูลค่าการซื้อคืนทรัพย์นั้นอาจต้องตกลงกันที่ราคาตลาด ณ ตอนนั้น 

กรณีนี้จะแตกต่างจากรูปแบบแรกที่ล็อกราคาซื้อคืนไว้ล่วงหน้า โดยกรณีดังกล่าวเปิดช่องให้หากเจ้าของทรัพย์เดิมไม่สนใจซื้อกลับคืน กองรีทก็สามารถนำสินทรัพย์ดังกล่าวไปขายคนอื่นต่อได้

โดยทั้ง 2 รูปแบบจะเปิดเสนอขายให้กับนักลงทุนทั่วไปซื้อหน่วยลงทุนได้ เพราะมีลักษณะคล้ายกับหุ้นกู้และมีการขายที่ราคาตลาดซึ่งนักลงทุนสามารถซื้อได้อยู่แล้ว ส่วนด้านความเสี่ยงของการลงทุนนั้นมองว่าทุกอย่างมันขึ้นอยู่กับมูลค่าและราคาขายที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน ซึ่งแม้ก.ล.ต.ไม่สามารถกำกับดูแลเรื่องราคาได้ แต่เรามีกลไกเรื่องราคาประเมินและผู้ลงทุนมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจการลงทุน ซึ่งก็ขึ้นดุลยพินิจของนักลงทุนจะพิจารณาการลงทุนเอง แต่สำหรับก.ล.ต.สิ่งที่เน้นคือผู้ลงทุนมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจหรือไม่

อย่างไรก็ตามรูปแบบหลักเกณฑ์ดังกล่าวเพิ่งเข้าที่ประชุมคณะกรรมการก.ล.ต.พิจารณาเมื่อวันที่ 15 ก.ย.ที่ผ่านมา และลำดับถัดไปคาดว่าจะมีการออกรับฟังความคิดเห็นกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (เฮียริ่ง) และหารือกับคณะกรรมการด้านพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ว่าจะมีการแก้ไขอะไรอีกหรือไม่ โดยคาดว่าเกณฑ์ดังกล่าวจะออกมามีผลบังคับใช้ได้ภายในช่วงไตรมาส 4/2563

“จากสถานการณ์โควิด-19 จึงทำให้สำนักงานก.ล.ต.มองว่าตัวรีทอาจจะเป็นตัวช่วยที่เป็นทางออกของเจ้าของสินทรัพย์ได้ ซึ่งปัจจุบันพบว่าเจ้าของโรงแรมบางแห่งเริ่มประสบปัญหาเรื่องสภาพคล่อง เพราะผลกระทบจากโควิดทำให้ไม่มีรายได้เข้า แต่จะให้ขายทรัพย์สินก็ไม่อยากขาย เพราะสร้างมากับมือ แต่มีปัญหาด้านสภาพคล่องและต้องนำสภาพคล่องไปใช้ ซึ่งก็เลยมีแนวคิดที่ว่าเอาสินทรัพย์ไปฝากไว้ก่อนและเจ้าของดึงเงินมาใช้ก่อน ซึ่งคล้ายๆกับเจ้าของทรัพย์ออกหุ้นกู้เลย”

ส่วนภาพรวมสถานการณ์กองรีทในช่วงที่ผ่านมา พบว่ากองรีทส่วนใหญ่พวกโรงงานและคลังสินค้า ซึ่งมีสัดส่วนมาร์เก็ตแคปกว่า 41% ของกองรีททั้งหมดยังไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 มากนัก เพราะมีการเช่าที่เก็บสินค้าหรือผลิตสินค้ายังไปได้อยู่ และยังมีกองใหม่ที่เพิ่งระดมทุนได้และเข้าจดทะเบียน รวมถึงกองเก่าๆที่กำลังพิจารณาเรื่องการเพิ่มทุนและที่ขอเข้ามาให้คำปรึกษา ซึ่งธุรกิจที่ไม่ได้ถูกกระทบจากโควิด-19 ก็ยังไปได้แบบปกติ

สำหรับกลุ่มที่มีปัญหาน่าจะเป็นในส่วนที่เกี่ยวกับเรื่องการท่องเที่ยว เช่น โรงแรม ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณ 5.3% มีผลกระทบจากผู้เช่าที่ประกอบธุรกิจโรงแรมไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามาพักและทำให้ไม่มีรายได้เข้ามา ซึ่งในกลุ่มเหล่านี้หลังจากนี้คงต้องไปหวังว่าสถานการณ์จะดีขึ้นหรือไม่จากที่ภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นหรือผ่อนคลายเรื่องล็อกดาวน์มากขึ้น

อย่างไรก็ตามจากสถานการณ์ดังกล่าวสำนักงานก.ล.ต.ไม่ได้นิ่งนอนใจ โดยก่อนหน้านี้มีเจ้าของกิจการหรือรีทเมเนเจอร์เข้ามาหารือกับก.ล.ต.เพื่อขอผ่อนปรนหลักเกณฑ์ต่างๆของกองรีทเพื่อให้ผู้ประกอบการมีความยืดหยุ่นในการประกอบธุรกิจได้ โดยเฉพาะในส่วนที่เกณฑ์เดิมกำหนดไว้ว่าแต่ละกองต้องมีรายได้จากค่าเช่าคงที่ต้องเกินระดับ 75% ซึ่งกรณีนี้ปัจจุบันสำนักงานก.ล.ต.ได้นำเข้าที่ประชุมบอร์ดอนุมัติไปแล้วและจะมีการปรับเกณฑ์ดังกล่าวใหม่โดยการกำหนดให้รายได้ส่วนใหญ่ของกองรีทต้องมาจากอสังหาฯเป็นหลักเท่านั้น พร้อมยกเลิกการกำหนดรายได้จากค่าเช่าคงที่ขั้นต่ำที่ต้องเกิน 75% ออกไป