ผ่าตลาดทาวน์โฮมครึ่งปีหลัง เจาะทำเลรับ 'นิวนอร์มอล'

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เดินมาถึงขาลงของคอนโดมิเนียม จากอัตราการดูดซับชะลอตัวมากกว่าความต้องการ โดยในปี 2563 เทรนด์การพัฒนาเริ่มกลับมาสู่ตลาดแนวราบ เมื่อเกิดวิกฤติการแพร่ระบาดของโควิด คนปรับเปลี่ยนพฤติกรรมสู่วิถีชีวิตใหม่ (นิวนอร์มอล) ทำงานที่บ้าน ต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น และไม่ต้องการอยู่คอนโดมิเนียม จึงทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างปรับพอร์ตไปพัฒนาโครงการแนวราบรองรับความต้องการของคนยุคนิวนอร์มอล

สุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัดที่ปรึกษาการบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ถึงภาพรวมของตลาดทาวน์โฮม โดยพบว่า แม้ตลาดทาวน์โฮมจะได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม มียอดขายลดลงเหลือ 12,248 ยูนิต คิดเป็น 39% ของอุปทานที่เสนอขาย จากเดิมที่สัดส่วนยอดขายเคยเกิดขึ้นเฉลี่ยอยู่ราว 40-45% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา 

อย่างไรก็ตาม อัตรายอดขายที่ลดลง หากเทียบกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาพรวมตลาดยังถือว่าเริ่มค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะการซื้อขายทาวน์โฮมในช่วงที่เหลือของปี2563 ประเมินว่ากลับมาได้รับความสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณเขตชานเมืองที่มีโครงการรถไฟฟ้าใหม่ส่วนต่อขยายเข้าไปถึงเนื่องจากทาวน์โฮมเป็นสินค้าทดแทน อยู่ตรงกลางระหว่างผู้ที่ไม่สามารถซื้อบ้านเดี่ยวที่ราคาขยับขึ้นสูง และรองรับกลุ่มคนที่ไม่ต้องการพักอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม ที่มีพื้นที่ใช้สอยลดลงแต่ราคาสูง 

ทาวน์โฮมยังกลายมาเป็นทางเลือกที่ดี เพราะสามารถเลือกทำเลที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 2 กิโลเมตร ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.59 ล้านบาทต่อยูนิต 

ทั้งนี้ ตลาดทาวน์โฮมที่มีในตลาดปัจจุบัน คือ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีจำนวนทั้งหมด 21,298 ยูนิต (66%) รองมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 8,344 ยูนิต (30%) ส่วนโครงการทาวน์โฮมราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ค่อยๆ หายไปจากตลาดพัฒนาได้ยาก เพราะต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้นราคาทั่วไปอยู่ที่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนราคาขายที่ 2 ล้านบาท มักกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชานเมือง หรือพื้นที่รอยต่อรอบนอกเมือง ใช้เวลาในการเดินทางเข้าสู่เมืองมากขึ้น 

สำหรับยอดขายโครงการใหม่ในปีนี้พบว่าระดับราคาการซื้อขายขยับเพิ่มขึ้น โดยทาวน์โฮมกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากที่สุด มียอดขายสูงถึง 45% เมื่อเทียบกับทุกระดับราคา เนื่องจากโครงการในระดับราคานี้อยู่ในบริเวณแนวของรถไฟฟ้า การเดินทางเข้าสู่แหล่งงานในใจกลางเมืองใช้เวลาไม่นาน พร้อมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ตั้งโครงการทั้ง ห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา และโรงพยาบาล ซึ่งเหมาะสำหรับการขยายครอบครัวในอนาคต 

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่า ทาวน์โฮม กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ชะลอตัวของเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ยอดการขายลดลงไป 11% แต่ยังน้อยกว่าตลาดภาพรวมที่ลดลงไปถึง 18% ซึ่งอัตราดังกล่าวถือว่ายังเป็นการชะลอตัวที่น้อยกว่ากลุ่มคอนโดมิเนียม และคาดว่าเป็นผลกระทบที่เกิดในระยะสั้น เพราะความต้องการทาวน์โฮมนั้นเติบโตขึ้นอย่างชัดเจนในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา 

ส่วนทาวน์โฮมกลุ่มระดับกลาง-บน หรือ ราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราการขายค่อนข้างช้า เนื่องจากลูกค้าหลักเป็นกลุ่มของผู้ประกอบการธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมซึ่งได้รับผลกระทบหนักจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ 

สำหรับทำเลที่มีการเติบโตที่ดี คือ บริเวณที่มีโครงการก่อสร้าง “รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย” เช่น สายสีแดงและสีเขียวที่จะขยายไปถึงปทุมธานี โดยสายสีเขียวคาดว่าจะเปิดใช้ในปลายปีนี้ ทำให้ในโซนดังกล่าวมีอุปทาน (ซัพพลาย) ใหม่เพิ่มเข้ามา 6,497 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น44%เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน 

ส่วนทำเลที่มีการพัฒนาโครงการแนวราบ ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว คือทำเลย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เนื่องจากเป็นทำเลเปิดใหม่และมีถนนทางเชื่อมการเดินทางเข้าสู่พื้นที่รามคำแหง พระราม9อีกทั้งยังสามารถเดินทางไปสู่สนามบินได้สะดวกรวดเร็ว สามารถเชื่อมต่อกับโครงการพัฒนาพิเศษ ภาคตะวันออก (EEC) และบริเวณรามอินทรา รวมไปถึงทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและแนวรอบนอกวงแหวน ซึ่งสามารถเดินทางเข้าสู่เมืองได้สะดวกเนื่องจากมีทางเชื่อมพิเศษเข้าสู่เมือง 

“แม้ตลาดทาวน์โฮมจะไม่ร้อนแรงเท่าปีที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาจากภาพรวมทั้งตลาดอสังหาฯ กลุ่มทาวน์โฮมนับว่าได้รับผลกระทบไม่หนักมาก ถือว่ายังไปได้และมีโอกาสเพราะยังได้รับความสนใจจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ โดยเฉพาะกลุ่มที่เริ่มทำงานที่ปรับเปลี่ยนความต้องการจากคอนโดมิเนียมเป็นทาวน์โฮม ที่ปรับตัวสู่วิถีชีวิตใหม่ ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ในช่วงที่เหลือของปี2563น่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในช่วงครึ่งปีแรก จากกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศที่คาดว่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป”