โบรกลุ้น‘อสังหาฯ’ครึ่งปีหลังฟื้น หวังรัฐคลายล็อก ‘แอลทีวี’

การเข้าหารือกับ นายกรัฐมนตรี ของผู้ประกอบการกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้เสนอขอผ่อนปรนมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) รวมถึงการผ่อนปรนเพดานราคาบ้านที่ได้รับสิทธิลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง ทำให้นักลงทุนเริ่มคาดหวังว่า จะส่งผลดีต่อการลงทุนในหุ้นกลุ่มเหล่านี้

อย่างไรก็ตาม ราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์วานนี้ (3 ก.ย.) ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก โดยหุ้นอย่าง บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เพิ่มขึ้น 0.68% ปิดที่ 7.40 บาท บมจ.ศุภาลัย (SPALI) ลดลง 0.59% ปิดที่ 16.90 บาท ขณะที่ บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) และบมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ราคาไม่เปลี่ยนแปลง

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.)ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี ระบุในบทวิเคราะห์ว่า หากปลดล็อกมาตรการ LTV จะช่วยให้กลุ่มอสังหาฯ ได้ลูกค้ากลับคืนมาทันที 10% และจากการย้อนดูข้อมูลที่ผ่านมา พบว่าธปท.กังวลเรื่องการเก็งกำไรคอนโดมิเนียม ถ้าเป็นเช่นนั้น มาตรการไม่ควรครอบคลุมกับตลาดแนวราบ และในปัจจุบันก็ไม่มีการเก็งกำไรคอนโดฯ มากนัก ก็ควรจะปลดล็อกมาตรการได้ ซึ่งน่าจะทำให้คนซื้อเพิ่มขึ้น 10% ขณะที่รัฐบาลยังได้ภาษีค่าธรรมเนียมการโอนฯ และภาษีธุรกิจ

อีกทางเลือกหนึ่งคือการยกเลิกเพดานราคาบ้านในมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เนื่องจากราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนไม่ถึง 30% ของตลาดรวม ที่เหลืออีก 70% รัฐบาลยังไม่ได้สนับสนุน แต่หากให้ได้คลายตรงนี้ลง จะทำให้ทุกระดับราคาได้รับผลประโยชน์ เรามองว่าหากนายกฯ รับข้อเสนอดังกล่าวจะเป็นบวกกับกลุ่มอสังหาฯ

ด้านนายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย เปิดเผยว่า ช่วงกว่า 1 ปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่ามาตรการ LTV เป็นหนึ่งในอุปสรรคและผลกระทบเชิงลบต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ได้ผ่อนปรนมาตรการลงมาแล้ว 2 ครั้ง แต่ก็ยังมีบางส่วนที่ผู้ประกอบการมองว่ายังเป็นอุปสรรค และหากสามารถปรับเกณฑ์กลับไปเหมือนกับช่วงก่อนหน้าเดือน เม.ย.2562 ก็น่าจะมีลูกค้าเข้ามาเพิ่ม

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการปรับเกณฑ์จะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ แน่นอน แต่ด้วยแนวโน้มของหนี้เสีย (NPL) ที่ดูไม่ดีนัก ทำให้ภาระจากการปรับเกณฑ์ในครั้งนี้อาจจะไปตกอยู่กับธนาคารพาณิชย์ ซึ่งท้ายที่สุดแล้วก็ขึ้นอยู่กับเครดิตของผู้กู้ว่าเป็นอย่างไรตามการพิจารณาของธนาคารพาณิชย์

“แม้ว่าการผ่อนปรนมาตรการ LTV จะมีโอกาสเกิดขึ้น แต่นักลงทุนมีประสบการณ์จากการผ่อนปรน 2 ครั้งก่อนหน้านี้ ทำให้อาจจะมีมุมมองว่าครั้งนี้ก็อาจจะเป็นลักษณะเดียวกัน คือผ่อนปรนบางส่วน หรืออาจจะยกเลิกชั่วคราว ทำให้ผลกระทบเชิงบวกที่เกิดขึ้นก็อาจจะแค่ชั่วคราว ทำให้ราคาหุ้นในกลุ่มนี้ยังไม่ได้ตอบรับเชิงบวก โดยอาจจะรอดูรายละเอียดของการหารือในครั้งนี้”

อย่างไรก็ดี หากมีการปลดล็อก LTV ออกหมดและกลับไปเป็นเหมือนก่อนวันที่ 1 เม.ย.2562 เราเห็นว่าจะสร้างกำลังซื้อส่วนเพิ่มให้กับผู้ซื้อบ้านทั้งหมด เพราะจะทำให้มีเกณฑ์ในการกำหนดวงเงินปล่อยสินเชื่อเหมือนในปัจจุบัน โดยเฉพาะ 1.กลุ่มผู้ซื้อบ้านที่มีกำลังซื้อไม่มาก (บ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นเกือบ 60% ของอุปทานบ้านปัจจุบัน และ 40% ของยอดขายของโครงการเปิดใหม่ปี 2562) และ2.ผู้ซื้อบ้านที่มีสัญญากู้เงินสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป (ราว 20% ของจำนวนสัญญาที่อยู่อาศัยในระบบ)

ส่วนแนวโน้มครึ่งปีหลัง ทั้งในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 เชื่อว่าผลประกอบการจะดีขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า แต่จะอ่อนตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากฐานที่ต่ำในครึ่งปีแรก แต่ภาพรวมเศรษฐกิจปีนี้ก็ยังแย่กว่าปีก่อน ทำให้แนวโน้มกำไรของกลุ่มอสังหาฯ ทั้งปี 2563 น่าจะติดลบกว่า 20% จากปีก่อน

“ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ยอดขายของกลุ่มอสังหาฯ ถือว่าดีกว่าที่คาดไว้ เพราะการดึงเอาความต้องการซื้อในอนาคตมาก่อน (จากการจัดโปรโมชั่น) ซึ่งทำให้เกิดความกังวลว่าครึ่งปีหลังอาจจะแย่ แต่ด้วยการคุมสถานการณ์โควิด-19 ได้ดี ทำให้ความมั่นใจของผู้บริโภคมากขึ้น และแต่ละบริษัทก็กลับมาเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวจากครึ่งปีแรก ทำให้ช่วงไตรมาส 2 น่าจะเป็นจุดต่ำสุด แต่ความเสี่ยงที่สำคัญคือการกลับมาระบาดระลอก 2 ของโควิด-19”