รวยไม่พอ ยังโกงอีก? ช่องโหว่ในกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
ส่องช่องโหว่ พ.ร.บ.อาคารชุด หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ในปัจจุบันที่ผู้บริโภค ผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วมรายย่อยยังคงถูกกดขี่ ถูกเอารัดเอาเปรียบ ไม่ได้รับความเป็นธรรมจากผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ ซึ่งจะประเด็นใดบ้างที่ควรรู้มีดังนี้
หลายท่านอาจรับทราบกิจกรรมปลูกฝังเด็กเล็กเคารพกฎจราจรของโรงเรียนในพื้นที่ ต.สุเทพ จ.เชียงใหม่ ทั้งการเรียนรู้กฎระเบียบ กฎหมาย เครื่องหมายจราจร การสวมหมวกนิรภัย (กันน็อค) ในระหว่างการข้ามถนน การขับขี่รถจักรยานยนต์ของผู้ปกครองและเยาวชนเพื่อป้องกันอุบัติเหตุที่อาจเกิดขึ้นในระหว่างขับขี่ หรือการใช้ถนนสาธารณะ ภายนอกโรงเรียน
ผอ.โรงเรียนท่านให้สัมภาษณ์ระบุการจัดกิจกรรมก็เพราะที่ตั้งของโรงเรียนไม่เหมาะสม มีเส้นทางจราจรสาธารณะตัดผ่านตรงกลางของที่ตั้งโรงเรียน อีกทั้งในอดีต เกิดอุบัติเหตุกับทั้งนักเรียน ผู้ปกครอง ครูอาจารย์และเจ้าหน้าที่โรงเรียนบ่อยครั้ง ทางโรงเรียนจึงร่วมมือกับกองทุน สสส.จัดโครงการดังกล่าว
เริ่มครั้งแรกอาจไม่ได้รับการสนใจเท่าใดนักเพราะอาจไม่คุ้นเคย แต่ผ่านไปสักระยะพบว่าเด็ก เยาวชน และผู้ปกครอง ต่างซึมซับกฎระเบียบจราจรเป็นอย่างดี รู้และทราบไฟแดงไฟเขียว หยุดหรือการเดินข้ามทางม้าลาย หรือขับขี่ซ้อนรถจักรยานยนต์ต้องสวมหมวกนิรภัยทั้งผู้ขับขี่และผู้ซ้อนท้ายไปพร้อมกันด้วย ผลลัพธ์ที่ได้อาจมีมากกว่าการลดจำนวนอุบัติเหตุที่เกิดขึ้น แต่สามารถสร้างจิตสำนึกได้เป็นอย่างดี
เด็ก เยาวชนของโรงเรียนดังกล่าวส่วนใหญ่ล้วนเตือนพ่อแม่ผู้ปกครองของตนทันทีหากพบว่าไม่สวมหมวกนิรภัย เมื่อขับรถจักรยานยนต์
ผู้เขียน “สนับสนุน” กิจกรรมการเรียนรู้ เคารพกฎระเบียบ กฎหมายจราจรที่ปลูกฝังให้แก่เด็กเยาวชนของโรงเรียน อีกทั้งยังประสงค์ให้โรงเรียนอื่นในพื้นที่อื่นได้ใช้เป็น “ตัวอย่าง” แก่เด็กเยาวชนและผู้ปกครอง เพราะจะทำให้เด็กเยาวชนที่จะเติบโตเป็นผู้ใหญ่ ผู้ปกครองบ้านเมือง องค์กร เป็นบุคลากรที่ดี มีคุณภาพได้ในอนาคต
อย่างไรก็ตาม เรื่องที่จะนำมาเล่าให้แฟนคอลัมน์ อาจ “แตกต่าง” จากกิจกรรมของโรงเรียนแห่งนี้ แต่เป็นระบบอาคารชุด “คอนโดมิเนียม” ที่ผู้บริโภค ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม “รายย่อย” ยังคงถูกกดขี่ ถูกเอารัดเอาเปรียบไม่ได้รับความเป็นธรรมจากผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ ตั้งแต่อดีตเรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน อาจเป็นเพราะ “ช่องโหว่” ของ พ.ร.บ.อาคารชุด หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด โดยเฉพาะข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ คะแนนเสียงข้างมากกับห้องชุดเหลือขาย จำนวนมากกว่า 30 หรือ 40 หรือ 50% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด สามารถใช้เป็นเครื่องมือ “ตักตวง” ผลประโยชน์ให้แก่ตน กับเรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.หมวดการออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม (ค่าส่วนกลางและกองทุนตามข้อบังคับ)
เขียนกำหนดข้อบังคับให้การจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อเอื้อประโยชน์แก่ธุรกิจตนเอง ห้องชุดเหลือขาย จ่ายค่าส่วนกลาง “รายเดือน” ไม่จ่ายค่ากองทุน หรือไม่จ่ายค่าส่วนกลาง แต่ผู้ซื้อ “รายย่อย” ถูกบังคับจ่ายค่าส่วนกลาง “รายปี” และจ่ายเงินกองทุน ในขณะที่ พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 18 วรรคท้าย และ 40 บังคับให้ผู้ขาย ผู้ประกอบการ กับห้องชุดเหลือขาย เป็น “เจ้าของร่วม” มีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวเฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วม “รายย่อย”
2.หมวดว่าด้วยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม (การคืนเงินค่าส่วนกลางให้แก่เจ้าของร่วม)
เขียนกำหนดเนื้อหาข้อบังคับเพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ธุรกิจตน ด้วยการคืนเงินค่าส่วนกลาง เมื่อมีเงินคงเหลือเมื่อสิ้นงวดบัญชีในทุกปี โดยอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม “เสียงข้างมาก” ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุดทุกแห่ง มีวัตถุประสงค์เพื่อการจัดการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ ตามมาตรา 33 วรรคท้ายของ พ.ร.บ.อาคารชุด
3.หมวดว่าด้วยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม (การแต่งตั้งคณะกรรมการตามข้อบังคับ)
อาศัยคะแนนเสียงกับห้องชุดเหลือขาย จำนวน 30 หรือ 40 หรือ 50% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด หรือคะแนนเสียงข้างมาก แต่งตั้งผู้ซื้อ เจ้าของร่วม รายย่อย หรือนอมินีที่ยืนฝั่งเดียวกันกับผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ หรือด้วยบล็อกการออกเสียงลงคะแนนของฝ่ายผู้ซื้อ “รายย่อย” ที่ต้องการผลักดัน คนดี คนเก่ง เข้าปฏิบัติหน้าที่คณะกรรมการแทนตน
4.หมวดว่าด้วยอำนาจ หน้าที่ และวาระการดำรงตำแหน่งผู้จัดการ (การแต่งตั้งผู้จัดการ)
คะแนนเสียงข้างมากของผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ ล้วนสามารถแทรกแซงกิจกรรมการปฏิบัติหน้าที่คณะกรรมการ โดยอาศัยผู้จัดการที่ตนเป็นผู้แต่งตั้งในคราวแรก เมื่อคราวจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” หรือล้มมติที่ประชุมคณะกรรมการ (ฝ่ายผู้ซื้อ รายย่อย) และอาศัยผู้จัดการเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมตามข้อบังคับ ถอดถอนคณะกรรมการชุดเดิม และแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่แทนได้
5.หมวด “บทเฉพาะกาล” ท้ายข้อบังคับ (การใช้นอมินีปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการและนิติบุคคล ผู้รับจ้างของผู้จัดการ บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง)
เมื่อ “ผู้จัดการ” และนิติบุคคล ผู้รับจ้าง มีคดีความ ประวัติเสีย เกิดความด่างพร้อยกับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางกับโครงการ หรือนิติบุคคลอาคารชุดแห่งอื่นมาก่อนเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ รายย่อย หรือคณะกรรมการจะมั่นใจได้อย่างไรว่าผู้จัดการซึ่งเป็น “นอมินี” ของผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการและนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ซึ่งเป็นของผู้จัดการ จะไม่สร้างความเสียหายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดของตน
อย่างไรก็ดี อาจพบเห็นข้อบังคับ “มาตรฐาน” ที่ใช้กับโครงการ หรือนิติบุคคลอาคารชุด “บางแห่ง" ไม่เอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อ “รายย่อย” แต่พบว่ามีจำนวนน้อย เรื่องหนึ่งซึ่งผู้เขียนสามารถบอกกล่าวข้อเท็จจริงแก่ท่านผู้อ่าน ได้แก่ บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ยังไม่เคยพบเห็นว่าบริษัทจดทะเบียนดังกล่าวรายใดเหล่านั้นใช้ข้อบังคับ “มาตรฐาน” แก่โครงการ หรือนิติบุคคลอาคารชุดของตนแม้แต่รายเดียว นับประสาอะไรบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ “ส่วนมาก” จะใช้ข้อบังคับ “มาตรฐาน” บังคับแก่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ รายย่อย
