LPN - ถือ

เราคาดว่าบริษัทจะรายงานผลประกอบการออกมาอ่อนแอใน 2Q20 ที่ราว Bt110mn ลดลง 49% qoq และ 38% yoy เนื่องจากไม่มีคอนโดมิเนียมใหม่พร้อมโอนเข้ามาในไตรมาส กอปรกับยอดโอนรับรู้รายได้ในไตรมาสที่ 2 ได้รับผลกระทบจากการปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากทางธนาคาร ทำให้  presales ที่บริษัทรายงานออกมาว่าแข็งแกร่งนั้นไม่ได้นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของยอดรายได้จากการโอน ด้วยราคาเป้าหมาย LPN ของเราที่ 4.1 บาท ราคาหุ้นปัจจุบันไม่มี upside อีกทั้งแนวโน้มผลประกอบการบริษัทอ่อนแอในไตรมาสที่ 2 อาจกดดันราคาหุ้นในระยะสั้น เราจึงปรับคำแนะนำเป็น “ถือ”

 

บริษัทรายงาน presales แข็งแกร่งทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม

LPN ไม่ได้เปิดโครงการใหม่ใน 2Q20 หลัง Covid-19 เข้ามากระทบกิจกรรมทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม LPN กลับสามารถสร้าง presales ที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมาได้โดยปรับเพิ่มขึ้นถึง 21% qoq และ 56% yoy สู่ระดับ Bt3.16bn ซึ่ง presales ที่แข็งแกร่งนั้นมาจากทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมใน 2Q20 โดย presales สำหรับโครงการแนวราบนั้นรายงานออกมาที่ Bt1.21bn เพิ่มขึ้น 61% qoq และ 119% yoy ขณะที่ด้าน presales จากคอนโดก็ออกมาแข็งแกร่ง แม้ LPN เพ่งจะสามารถสร้างยอดขาย presales ได้ดีจาก “Lumpini Place Taopoon Intechange” (Bt1.7bn) ใน 1Q20 ด้วย take-up rate ถึง 44% ทำให้โดยปกติเรามักจะเห็นแนวโน้ม ของ presales จะอ่อนแอลงในไตรมาสถัดมาโดยเฉพาะเมื่อไม่มีโครงการเปิดใหม่ แต่ LPN กลับสามารถขายระบายสต็อกได้ดีโดย presales ของคอนโดมิเนียมออกมาที่ Bt1.95bn ใน 2Q20 ปรับตัวขึ้น 4% qoq และ 33% yoy

 

ยอดปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงกดดันยอดโอนและกำไร

เราเชื่อยอด presales ที่แข็งแกร่งใน 2Q20 ส่วนหนึ่งเป็นเพราะส่วนลดและโปรโมชั่นที่บริษัทเสนอให้ลูกค้า ซึ่งกลยุทธดังกล่าวสามารถดึงความสนใจและเพิ่มลูกค้าเยี่ยมชมโครงการได้ดีจริง อย่างไรก็ตามจากการที่กลุ่มลูกค้าหลักของ LPN นั้นเป็นกลุ่มลูกค้าระดับรายได้ปานกลางจนถึงล่าง ซึ่งกลุ่มลูกค้านี้มักจะขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารได้ยากโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่เศรษฐกิจซบเซาและยอด NPL ที่เพิ่มขึ้น เราจึงคาดว่ายอด gross presales ที่บริษัททำได้ดีเมื่อหักกับยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นสู่ระดับ 40% ใน 2Q20 เมื่อเทียบกับระดับที่ค่อนข้างสูงอยู่แล้วที่ 30% ใน1Q20 จะไม่สามารถเปลี่ยนเป็นรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ได้ ดังนั้นเราจึงคาดว่ากำไรของไตรมาส 2 จะปรับตัวลดลง 49% qoq และ 38% yoy สู่ระดับราว Bt110mn โดยรายได้จากการโอนจะอ่อนแอที่ราว Bt1.1bn ลดลง 23% qoq และ 16% yoy จากการที่ไม่มีโครงการใหม่พร้อมโอนใน 2Q20 เทียบกับโครงการใหม่หนึ่งโครงการใน 1Q20 และโดยโปรโมชั่นพิเศษและส่วนลดพิเศษที่บริษัทเสนอให้ลูกค้าน่าจะทำให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงราว 2% ในขณะที่เราเชื่อว่ารายจ่ายในการดำเนินงานจะคงอยู่ในระดับ Bt300mn ต่อไตรมาส ซึ่งจะทำให้สัดส่วนเมื่อเทียบเป็น % ของ SG&A to sales จะเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 20% เนื่องจากรายได้ที่ลดลง

 

ปรับคำแนะนำลงสู่ ถือ ราคาหุ้นไม่มี upside บนราคาเป้าหมายและแนวโน้มกำไรอ่อนแอกดดัน

เราปรับคำแนะนำ LPN จาก ซื้อ เป็น ถือ ที่ราคาเป้าหมายเดิม Bt4.1 เทียบเท่า PE 8x ราคาหุ้นปัจจุบันไม่มี upside บนราคาเป้าหมายของเราและผลการดำเนินงานที่อ่อนแอใน 2Q20 จะทำให้ sentiment ของราคาหุ้นระยะสั้นอาจดูไม่มีปัจจัยช่วยหนุน อย่างไรก็ตามเราคาดว่าผลประกอบการใน 2Q20 จะเป็นจุดต่ำที่สุดของปี จากการที่จะมีคอนโดมิเนียมพร้อมโอนใหม่หนึ่งโครงการ “Lumpini Ville Sukhumvit 101/1 - Punnawithi” (Bt700mn) เตรียมพร้อมที่จะโอนใน 3Q20 และอีกสองโครงการ “Lumpini Park Boromarajonani-Sirindhorn” (Bt1.55bn) และ “Lumpini Ville Pattanakarn - Srinakarin” (Bt1.46bn) มีกำหนดการโอนใน 4Q20 นอกจากนี้เรายังเห็นความเป็นไปได้ในการขายตึกสำนักงาน Lumpini Tower Vibhavadi – Chatuchak แต่ยังคงต้องรอความชัดเจนจากทางผู้บริหารในประเด็นนี้