'โควิด-19' แผลงฤทธิ์ ซ้ำเติมเศรษฐกิจไทยทรุด ฉุดราคา 'คอนโดมิเนียมมือ 2' ตกระนาว

'โควิด-19' แผลงฤทธิ์ ซ้ำเติมเศรษฐกิจไทยทรุด ฉุดราคา 'คอนโดมิเนียมมือ 2' ตกระนาว
4 กรกฎาคม 2563
11,865

วิกฤติโควิด-19 ซ้ำเติมวิกฤติเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัว ทำให้ภาพของราคาคอนโดมิเนียมมือสองในวันนี้ตกลงไปอย่างมาก ไม่เว้นพื้นที่ทำเลทอง ทั้งใกล้รถไฟฟ้าหรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ได้วิเคราะห์แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียม จากการทำ web scraping บนเว็บไซต์ Hipflat.co.th พบว่า 2 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ประกาศขายในภาพรวมเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลงอย่างต่อเนื่อง และมีราคาในบางพื้นที่เริ่มปรับลดลงเมื่อเข้าสู่ปี 2563 ตามภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาและผลกระทบจาก COVID-19

โดยพบว่า การโพสต์ข้อมูลคอนโดมิเนียมบนเว็บไซต์ Hipflat.co.th ที่เป็นการประกาศขาย มีประมาณ 6 หมื่นโพสต์ จาก 2,416 โครงการ (ข้อมูล ณ วันที่ 27 มิ.ย. 2563) ส่วนใหญ่เป็นการขายมือสอง ราว 70% เป็นโครงการในเขตกรุงเทพและปริมณฑล และที่เหลือเป็นอยู่ในต่างจังหวัด โดยจะกระจุกตัวในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เช่น พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น 

ซึ่งข้อมูลเหล่านี้บ่งชี้ถึงความต้องการขายจากเจ้าของคอนโดมิเนียม หรือนักลงทุนได้อย่างเป็นปัจจุบัน และมีความครอบคลุมในหลายทำเล จึงถือเป็นอีกหนึ่งข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการติดตามภาวะของตลาดคอนโดมิเนียมในไทย

ทั้งนี้ EIC วิเคราะห์ข้อมูลราคาจากโพสต์ประกาศขายพบว่า ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อตารางเมตรในภาพรวมมีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่องตั้งแต่ 2 ปีที่ผ่านมา และราคาในปัจจุบันมีการปรับลดลงครั้งแรกในรอบ 10 ปี โดยในช่วงปี 2561-2562 อัตราการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 3.3% ต่อปี ลดลงจากค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีก่อนหน้า (ปี 2556-2560) ที่ราคาเคยปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.9% ต่อปี

ทั้งนี้ในปี 2563 ราคาคอนโดมิเนียมต่อตารางเมตรในภาพรวมยังคงมีแนวโน้มชะลอลงต่อเนื่อง โดยอัตราการเติบโตของราคาชะลอลงมาอยู่ที่ 1.2%YOY ในไตรมาสที่ 1 และซบเซาลงต่อเนื่องในไตรมาสที่ 2 จากราคาที่ปรับลดลงมาที่ -0.02%YOY (ราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 9.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) ซึ่งถือเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2553

โดยราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพและปริมณฑลเติบโตต่ำสุดในรอบหลายปี ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 โครงการคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่กรุงเทพชั้นใน ได้แก่ เขตปทุมวัน วัฒนา ราชเทวี พญาไท และสาทร มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1.4 แสนบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนเพียง 1.3%YOY ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2552

ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่กรุงเทพชั้นนอกและปริมณฑลก็มีแนวโน้มในลักษณะเดียวกัน โดยราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 2 ปีนี้อยู่ที่ 8.9 หมื่นบาท ขยายตัวในระดับต่ำที่ 0.3%YOY เป็นการชะลอตัวมา 4 ไตรมาสติดต่อกัน และเป็นอัตราการเติบโตของราคาของย่านนี้ที่ต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี

ซึ่งแนวโน้มราคาที่ชะลอตัวของโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพและปริมณฑลเกิดขึ้นทั้งในโครงการที่ใกล้รถไฟฟ้า คือ ใกล้ BTS MRT หรือ Airport Link ภายในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1.3 แสนบาท ในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ โดยหดตัวอยู่ที่ -0.1%YOY นับเป็นการหดตัวครั้งแรกเท่าที่มีข้อมูลนับตั้งแต่ปี 2552 ขณะที่โครงการกลุ่มที่อยู่ไกลกว่า 500 เมตร มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 9 หมื่นบาท เพิ่มขึ้น 1.3%YOY เป็นการขยายตัวชะลอลงต่อเนื่องจากในไตรมาสก่อนหน้าและเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2556

ขณะเดียวกันราคาคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดติดลบ 2 ไตรมาสติดต่อกัน สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดงส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวหลัก ได้แก่ ชลบุรี ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ มีการเปลี่ยนแปลงของราคาในทิศทางที่ซบเซากว่าในเขตกรุงเทพ

โดยในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ ในต่างจังหวัดมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 7.3 หมื่นบาท ลดลงที่ -3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และยังเป็นการหดตัวที่เร่งขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า (-1.6%YOY ) ซึ่งถือเป็นการหดตัวครั้งแรกในรอบ 4 ปี นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2557

นอกจากนี้ EIC ยังวิเคราะห์ว่าการที่ราคาคอนโดฯ ในไทยมีแนวโน้มชะลอตัวเป็นผลกระทบจากหลายปัจจัยตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทั้งการชะลอตัวของเศรษฐกิจ สงครามการค้า ภาวะอุปทานล้นเกิน (oversupply) มาตรการ LTV และในปัจจุบันยังได้รับผลเพิ่มเติมจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งมีแนวโน้มที่ผลกระทบจะกินเวลานานอีกด้วย

โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากบางปัจจัย ตัวอย่างเช่น ปัจจัยสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐ ที่ส่งผลให้เม็ดเงินจากนักลงทุนชาวจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยลดลง สะท้อนจากราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อตารางเมตรในบริเวณสถานีรถไฟฟ้าพระราม 9 และรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยมของนักลงทุนชาวจีน มีอัตราการเติบโตของราคาที่ปรับลดลงชัดเจน จากที่เคยเติบโตที่ 7.8% ต่อปี ในช่วงปี 2557-2561 ลดเหลือเพียงเติบโต 1.6% ในปี 2562 โดยมีการหดตัวในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 และยังติดลบต่อเนื่องมายัง 2 ไตรมาสแรกของปี 2563 ซึ่งในไตรมาสล่าสุดอยู่ที่ -4.6%YOY (ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร)

หรือราคาคอนโดมิเนียมในทำเล MRT สายสีม่วง ที่ประสบปัญหาอุปทานล้นเกิน ก็มีการชะลอตัวมาในช่วงหลายปีก่อนหน้าเช่นกัน โดยอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยรายปีของย่านนี้ปรับลดมาในทุกปีตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมา และมีการติดลบในทั้ง 2 ไตรมาสแรกของปี 2563 (ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) ทั้งนี้จาก 7 ไตรมาสล่าสุด ราคาต่อตารางเมตรในย่านนี้มีการปรับลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า (หรือ ติดลบ %YOY) ไปถึง 6 ไตรมาสด้วยกัน

ทั้งนี้ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 เพิ่มแรงกดดันให้กับตลาดคอนโดมิเนียมที่กำลังซบเซา การแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาทางเศรษฐกิจเป็นวงกว้าง ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างมีนัยสำคัญ รวมถึงมาตรการ lockdown และมาตรการควบคุมการระบาดด้านต่างๆ โดยเฉพาะการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวโดยตรง ผลกระทบดังกล่าวจะส่งผลให้ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวมาอยู่แล้ว ต้องเผชิญกับแรงกดดันเพิ่มเติม

โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มได้รับผลกระทบมากเป็นพิเศษตามความรุนแรงของผลกระทบในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว อีกทั้งยังมีแนวโน้มในการฟื้นตัวที่ช้า ซึ่งการหดตัวของราคาคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว เช่น ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในบริเวณพัทยา ช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 ลดลงที่ -3.3%YOY และหดตัวเร่งขึ้นเป็น -4.5%YOY ในไตรมาสที่ 2 เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ของผลกระทบทางเศรษฐกิจของ COVID-19 ที่เริ่มส่งผ่านมายังตลาดคอนโดมิเนียม

นอกจากนี้ EIC ยังมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าตามภาวะเศรษฐกิจ พร้อมจับตาการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคหลัง COVID-19 (New Normal) ทิศทางราคาในตลาดคอนโดมิเนียมมือสองที่ชะลอตัวลงสะท้อนถึงกำลังซื้อและการเก็งกำไรที่ลดลง ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมขายยากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มีอุปทานล้นเกิน

นอกจากนี้ ยังมีผลจากการลดราคาคอนโดมิเนียมมือหนึ่งของหลายผู้พัฒนาโครงการ เพื่อระบายหน่วยเหลือขาย ซึ่งส่งผลให้ราคาในตลาดมือสองมีข้อจำกัดในการปรับเพิ่มราคาขายมากขึ้นหรือกระทั่งต้องลดราคา

ทั้งนี้ EIC มองว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวช้าตามภาวะเศรษฐกิจภาพรวมที่คาดว่าจะใช้เวลานาน (ฟื้นตัวแบบ U-shape) ประกอบกับในตลาดยังมีอุปทานส่วนเกินที่ต้องใช้เวลาในการดูดซับ ผู้ประกอบการจึงควรเตรียมตัวสำหรับภาวะความซบเซาที่กินเวลานาน โดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและเสถียรภาพทางการเงิน ติดตามการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค เช่น แนวโน้มของการทำงานที่บ้าน หรือแนวโน้มความตื่นตัวด้านสุขอนามัย เป็นต้น

แชร์ข่าว :
เพิ่มเพื่อน
Tags:

ข่าวที่เกี่ยวข้อง