"Commercial" Property Sector (16 มิ.ย.63)

Event

อัพเดตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

lmpact

จำนวนลูกค้าเดินห้างน่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นหลังผ่อนคลายมาตรการ lockdown

เนื่องจากจำนวนผู้ติดเชื้อ COVID-19 ในประเทศไทยทรงตัว และคุมอยู่ในระดับเลขตัวเดียวกรุงเทพมหานคร (กทม.) จึงผ่อนคลายเฟสที่ 2 โดยอนุญาตให้ศูนย์การค้าในกรุงเทพกลับมาเปิดให้บริการได้อีกครั้งตั้งแต่กลางเดือนพฤษภาคม 2563 ซึ่งหลังการคลายมาตรการ lockdown จำนวนลูกค้าเข้าศูนย์การค้า และห้างสรรพสินค้าฟื้นตัวมาอยู่ที่ประมาณ 60%-70% ของระดับปกติเท่านั้น สะท้อนภาพว่าผู้คนยังไม่อยากไปในที่สาธารณะในขณะที่ยังมีความกังวลเกี่ยวกับโรคระบาดอยู่ เราเชื่อว่าหุ้นกลุ่มนี้ที่เราดูแลอยู่จะยังให้ส่วนลดกับผู้เช่าในอัตรา 30%-50% ใน 3Q63 และ 20% ใน 4Q63-1H64

ARR น่าจะกลับไปอยู่ระดับปกติได้ใน 2H64

เราคาดว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ย (average rental rates หรือ ARR) ของหุ้นกลุ่มนี้ที่เราดูแลอยู่จะกลับมาอยู่ระดับปกติก่อนการระบาดของ COVID-19 ได้ใน 2H64 โดยเรามองว่าจำนวนลูกค้าเข้าห้างที่เพิ่มขึ้นจากการผ่อนคลายมาตรการ lockdown อย่างเต็มที่และการยกเลิกข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศ
จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถค่อยๆ ยกเลิกส่วนลดค่าเช่าไปได้ ทั้งนี้ เราประเมินว่า ARR ของหุ้นกลุ่มนี้ที่เราดูแลอยู่จะลดลงประมาณ 24.4%-32.2% ในปี 2563 ก่อนที่จะฟื้นตัวประมาณ 20.0%-33.8% ในปี 2564 ซึ่งจะส่งผลให้กำไรจากธุรกิจหลักของหุ้นกลุ่มนี้ลดลง 59.9% ในปี 2563 ก่อนที่จะกลับมาโตได้ 119.3% ในปี 2564

การพยายามรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ให้สูงที่สุดถือเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรก

เราเชื่อว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะสามารถรักษาระดับอัตราการเช่าพื้นที่ (OR) ไว้ได้ในระดับสูงในปี 2563 หลังการผ่อนคลายมาตรการ lockdown แม้จะต้องแลกกับ ARR ที่ลดลงเพราะต้องให้ส่วนลดกับผู้เช่า แต่เมื่อมองไปข้างหน้า เราคาดว่าทุกบริษัทจะมุ่งเน้นที่การเพิ่ม OR ให้สูงที่สุด
เนื่องจาก 1) บริษัทต่างๆ ไม่มีแผนจะเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกใหม่ใน 2H63 และ 2) การตัดสินใจในการลงทุนโครงการใหม่ที่ยังไม่ประกาศน่าจะเลื่อนออกไปจากสถานการณ์ระบาดของ COVID-19

Valuation & Action

เรายังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ Neutral โดยเราคาดว่าผลการดำเนินงานของหุ้นกลุ่มนี้ที่เราดูแลอยู่จะค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้นตั้งแต่ 3Q63 เป็นต้นไป จากการผ่อนคลายมาตรการ lockdown เราปรับลดคำแนะนำหุ้น Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)* จาก ซื้อ เป็น ถือ และให้ราคาเป้าหมายกลางปี 2564F ที่ 55.50 บาท ในขณะเดียวกัน เราก็ปรับเพิ่มคำแนะนำ Siam Future Development (SF.BK/SF TB) จาก ถือ เป็น ซื้อ และขยับไปใช้ราคาเป้าหมายใหม่ที่ 5.25 บาท เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ MBK PCL (MBK.BK/MBK TB)* โดยให้ราคาเป้าหมายกลางปี 2564F ใหม่ที่ 17.00 บาท

Risks

ความเสี่ยงด้าน Downside จะมาจากการการต้องปิดศูนย์การค้าอีก และต้นทุนค่าเช่าสูงเกินคาดเนื่องจากราคาที่ดินแพงขึ้น ส่วน upside จะมาจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงเกินคาด และให้ส่วนลดแก่ผู้เช่าน้อยกว่าที่เราคาดไว้