หลังโควิด 'เครื่องบิน สนามบิน โรงแรม สนามกีฬา' ราคาจะลด?

หลังโควิด-19 ราคาทรัพย์สินบางประเภทจะลดลงอย่างเด่นชัด แต่ไม่ต้องกลัว ราคาอสังหาฯทั่วไป ราคาไม่ลดลงหรอก มันแค่คำขู่ โฆษณาชวนเชื่อเท่านั้น

ผมเชื่อว่าราคาทรัพย์สินหลายประเภทต้องลดลงอย่างแน่นอน เช่น เครื่องบินลำหนึ่งๆ ที่จอดทิ้งไว้เฉยๆ ราคาจะลดลงตามลำดับ การประเมินค่าเครื่องบินนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ เคยประเมินเครื่องบินให้กับสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย รวมทั้งสนามบินบ่อฝ้าย อ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์

ที่เกี่ยวเนื่องกันก็คือโรงแรม แม้ปัจจุบันจะมีประกาศขายมากมาย แต่มีไม่มากนัก ก็คงต้องใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าในการซื้อขาย เป็นต้น ตัวอย่าง เมื่อเร็วๆ นี้ มีกรณีโรงแรมมิราเคิล แกรนด์ คอนเวนชัน ที่ผู้บริหารออกมาบอกว่าสูญรายได้เดือนละ 200 ล้าน แต่เป็นรายได้รวมของ 5 บริษัท เฉพาะตัวโรงแรมแห่งนี้เอง อาจสมมติเป็นเงิน 100 ล้านบาทต่อเดือน ถ้าสมมติว่าข้อมูลนี้เป็นจริง เราอาจตั้งสมมติฐานว่า รายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วอาจเป็น 30% หรือ 30 ล้านบาท (แต่กรณีนี้อาจจะมากกว่านี้เพราะเป็นโรงแรมสำหรับจัดประชุมเป็นสำคัญ)

ในการประเมินค่าโรงแรมอาจพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Capitalization Rate) ซึ่งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย กำหนดไว้ที่ประมาณ 6-8% ในกรณีโรงแรม 4-5 ดาว ดังนั้นกรณีนี้จึงสมมติคร่าวๆ เป็น 7% หากรายได้สุทธิ (ก่อนหักดอกเบี้ย/ภาษี) ของโรงแรมมิราเคิลฯ เป็นเงินเดือนละ 30 ล้านบาท หรือปีละ 360 ล้านบาท มูลค่าของโรงแรมจึงเป็นเงิน 5,143 ล้านบาท (รายได้สุทธิหารด้วยอัตราผลตอบแทน คือ 360 ล้านหารด้วย 7%)

ในกรณีปกติที่เจ้าของโรงแรมไม่เดือดร้อน ก็คงไม่คิดขาย เพราะนอกจากว่าโรงแรมนี้จะสร้างรายได้ให้แล้ว ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปี ในกรณีจะขายจริง ผู้ขายอาจจะเรียกราคาเพิ่มขึ้นอีก 20% เป็น 6,172 ล้านบาท หากสมมติฐานในกรณีเลวร้ายที่รายได้หายไปเป็นเวลา 2 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ก็เท่ากับมูลค่าหายไปเหลือ 4,577 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^2)) จะเห็นได้ว่ามูลค่าอาจจะลดลงไปประมาณ 11% เหลือ 89% ของมูลค่าปกติ แต่ผู้ซื้ออาจบอกว่าอาจมีความเสี่ยงที่สถานการณ์จะแย่ต่อไปเป็นเวลา 4 ปีแทน 2 ปี ก็จะทำให้มูลค่าหดหายไปเหลือ ทำให้มูลค่าอาจเหลือเพียง 4,074 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^4)) ซึ่งทำให้มูลค่าลดลงเหลือเพียง 79% ของมูลค่าตลาด

อย่างไรก็ตาม ราคาซื้อขายจริงก็คงขึ้นอยู่กับ “กำลังภายใน” ของแต่ละฝ่าย ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง อนาคตของตลาดการท่องเที่ยวในประเทศ ตลอดจนอนาคตของการจัดอบรมสัมมนา ฯลฯ แต่อย่างหนึ่งที่จะเห็นได้ก็คือ ราคาซื้อขายจริง คงไม่น่าจะบวก/ลบ 20% ของมูลค่าตลาด แต่ถ้าเทียบกับราคาเรียกขายที่อาจสูงถึง 6,172 ล้านบาท ราคาที่ซื้อประสงค์จะซื้ออาจต่ำกว่าถึง 34% เลยทีเดียว

ในกรณีเป็นที่ชุมนุมชนอย่างสนามกีฬา ราคาจะลดลงบ้างไหม เพราะการรวมตัวของประชาชนจำนวนมากมายอาจก่อให้เกิดการแพร่ของเชื้อโรคได้ บรรดาสนามกีฬาฟุตบอลในอังกฤษ ราคาจะตกต่ำลงหรือไม่อย่างไร โดยเฉพาะในช่วงโควิดสนามกีฬาก็คงไม่ได้รับการใช้งาน อย่างสนามบินดอร์ตมุนด์ ก็แปลงสภาพเป็นโรงพยาบาลสนามไป ดังนั้นก็คงต้องใช้เวลาประมาณ 2 ปีจึงจะทำให้พฤติกรรมการแออัดกันในสนามกีฬากลับมาใหม่

ผู้เขียนและคณะมีประสบการณ์ในการประเมินค่าสนามกีฬาสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี  สนามกีฬาขนาดใหญ่ ต่อไปก็ยังจะมีสนามกีฬาขนาดใหญ่อีกหลายแห่งที่จะเกิดขึ้น สิ่งเหล่านี้จะตอบโจทย์การใช้ในอนาคตหรือไม่ การคาดการณ์จำนวนผู้ใช้บริการจะเปลี่ยนแปลงไปหรือไม่ ค่าความเสี่ยง (Risk Premium) จะมีมากขึ้นหรือไม่อย่างไร เป็นสิ่งที่นักวิจัยหรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องพิจารณาให้ดีก่อนที่จะประเมินค่าในอนาคต

บ้างก็บอกว่าแม้แต่ห้องชุดพักอาศัยก็คงได้รับความนิยมน้อยลงไปเพราะโควิด บางคนไม่ต้องการสัมผัสลิฟท์ หรือใช้สาธารณูปโภคร่วมกับบุคคลอื่น บางคนถึงขนาดย้ายออกไปอยู่ชั่วคราวแถวเขาใหญ่ หรือตามริมทะเล เพื่อเปลี่ยนบรรยากาศให้ดูเบาบางลง ซึ่งก็เคยเกิดขึ้นแล้วในช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 แต่ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นเฉพาะกับผู้มีรายได้สูง

ตั้งแต่มีโควิด-19 โครงการอาคารชุดต่างๆ ก็มีมาตรการป้องกันที่ได้ผลดี การอยู่อาศัยในโครงการอาคารชุด แม้มีความหนาแน่น (High Density) แต่ไม่ได้แออัด (Overcrowdedness) เพราะมีความเป็นส่วนตัวสูง มีผนังที่กันเสียงและกันเชื้อโรคได้เป็นอย่างดี จึงพบผู้ติดเชื้อที่มีอยู่ในโครงการอาคารชุดไม่กี่แห่ง ดังนั้นกรณีนี้คงเป็นแค่คำโฆษณาชวนเชื่อของนักพัฒนาที่ดินบ้านแนวราบ เพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดกับอาคารชุดเป็นสำคัญ

โควิด-19 แม้จะส่งผลกระทบบ้าง แต่ไม่มากในระยะยาว และทรัพย์สินก็ยังอยู่ ไม่เหมือนสึนามิ แผ่นดินไหว พายุ ที่ทำลายทรัพย์สินลงไป อย่าไปตกใจเกินเหตุ