โควิดฉุดดีมานด์สนง.ผันผวน จุดเสี่ยงผุดอีก 2 ล้านตร.ม.ใน 3 ปี

ธุรกิจหลังยุคโควิด ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงความต้องการของผู้บริโภค ทำให้การดำเนินธุรกิจเปลี่ยนไป โดยเฉพาะใน“ตลาดอาคารสำนักงานเช่า” ที่กำลังจะมีซัพพลายเพิ่มอีกเกือบ 2 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) เข้ามาเติมในตลาดใน 3 ปีข้างหน้า (ปี2566) ขณะที่โควิดกลายเป็นตัวแปรทำให้ตลาดเช่าเกิดความไม่แน่นอนสูงนับจากนี้

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานเช่า ภายหลังยุคโควิด-19 ว่า เป็นที่น่าจับตาว่าอาจจะเป็น “จุดเปลี่ยน” จากยุคบูมอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เนื่องจากที่ผ่านมาความต้องการเช่าสูงเกือบเท่ากับซัพพลายที่มีในตลาด ทำให้อัตราการเช่า(Occupancy Rate)สูงถึง 95% โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,080 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน 

ทั้งนี้ในปัจจุบันพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯรวมทั้งสิ้น 9 ล้านตารางเมตร(ตร.ม.)โดยโซนหลักกระจุกตัวในศูนย์กลางธุรกิจ(Central Business District-CBD)สัดส่วน 43%และย่านธุรกิจ (Business District-BD)สัดส่วน 49%หรือรวมประมาณ 6.08 ล้านตร.ม.

จากเทรนด์การเติบโตของความต้องการที่สูงขึ้น จึงเกิดการลงทุนอาคารสำนักงานรองรับการขยายตัวใน 3 ปีข้างหน้า หรือปี 2566 ซึ่งจะมีโครงการมิกซ์ยูส ที่รวมโรงแรม สำนักงาน และค้าปลีก รวมเกือบ 2 ล้านล้านตร.ม. แบ่งเป็นในย่าน CBD เพิ่มขึ้นอีก 1 ล้านตร.ม.และในย่าน BD เพิ่มขึ้นอีก 7.8 แสนตร.ม. โครงการใหญ่หลักๆ ประกอบด้วย

โครงการเดอะ ปาร์ค (The PARQ) บริหารโดย บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด ตามแผนจะสร้างเสร็จในปี 2563, โครงการดิ ยูนิคอร์น (The Unicorn) บริหารโดย บริษัทยูซิตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัทลูกบีทีเอส สร้างเสร็จในปี 2564,โครงการ ศุภาลัย ไอคอน (Supalai ICON) สร้างเสร็จในปี 2565 บริหารโดยบริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) , โครงการ ดิ เอ็มสเฟียร์ (The Emsphere) บริหารโดยกลุ่มเดอะมอลล์ สร้างเสร็จในปี 2565, โครงการ วัน แบงค็อก (One Bangkok) เฟส1 บริหารโดยบริษัท เกษมทรัพย์วัฒน จำกัด ในเครือทีซีซี และ บริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด สร้างเสร็จในปี 2566

โครงการสีลม สแควร์ (Silom Square) ที่ดินของตระกูลสีบุญเรือง สร้างเสร็จในปี 2566, โครงการวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์(One City Centre)

บริหารโดยบริษัทไรมอนแลนด์ จำกัด(มหาชน) ร่วมกัล มิตซูบิชิ เอสเตท สร้างเสร็จในปี 2566 และโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (Dusit Central Park) บริหารโดยกลุ่มดุสิตธานี ร่วมกับบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) สร้างเสร็จในปี 2566 ซึ่งแม้จะมีโควิด-19 ที่อาจจะส่งผลกระทบต่อความต้องการที่ลดลงในอนาคต แต่ในขณะนี้โครงการต่างๆ ที่วางแผนก็ยังคงเดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง

โควิดตัวแปรดีมานด์เช่าไม่แน่นอน

อย่างไรก็ตาม ภายหลังยุคโควิด ประเมินว่า ทำให้ความต้องการสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯเกิดความไม่แน่นอน เนื่องมาจากเกิดการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้เช่า เช่น การทำงานที่บ้านมากขึ้น (Work From Home) ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลง และความไม่มั่นใจต่อการเติบโตของธุรกิจในอนาคต จึงต้องเริ่มลดต้นทุน มีการเริ่มวางแผนการขอเจรจาลดราคาค่าเช่ากับเจ้าของอาคารสำนักงาน รวมไปถึงขอลดพื้นที่การเช่า ที่จะส่งผลชัดเจนใน1-2 ปีข้างหน้า

“ตลาดอาคารสำนักงาน ยังไม่มีข่าวโครงการที่กำลังพัฒนาหยุดสร้าง ทุกโครงการกำลังเดินหน้าโครงการขนาดใหญ่ ไม่มีหยุด แม้จะมีความเสี่ยงจากโควิด ทำให้เกิดการช็อกระยะสั้น (Shock wave) จากการหยุดธุรกรรมทางเศรษฐกิจชั่วคราว ซึ่งยังไม่มีใครรู้ว่าโควิดจะจบสิ้นเมื่อไหร่ ทุกโครงการจึงยังได้แต่จับตา เดินหน้าพัฒนาโครงการ บนความท้าทายที่หลายธุรกิจกำลังได้รับผลกระทบจากโควิด โดยเฉพาะความรุนแรงอาจจะเทียบเท่าหรือรุนแรงกว่าวิกฤติต้มยำกุ้ง ที่ต้องใช้เวลาฟื้นตัว 2-3 ปี แต่ทุกคนยังไม่แน่ใจว่าจะเป็นจุดเสี่ยงที่ทำให้ดีมานด์ลดลงถึงระดับนั้น”

หวั่นบ.ระดับโลกปิดสนง.ฉุดตลาด

เขายังกล่าว่า อีกสิ่งที่น่าห่วงคือ บิ๊กแบรนด์ระดับโกลบอล และแบรนด์ไทย เริ่มได้รับผลกระทบจากโควิดที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจไปทั่วโลก ทำให้รายได้ลดลง หรือผลประกอบการขาดทุน จึงอาจจะเริ่มลดค่าเช่า หรือปิดสำนักงานบางแห่ง บางรายอาจจะต้องปิดกิจการ

“มีหลายธุรกิจที่อาจจะต้องล้มหายตายจากไปจากตลาด ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่าในอนาคต ทั้งบิ๊กแบรนด์ระดับโลก รวมถึงไทย เอาง่ายๆ เฉพาะอย่างการบินไทย ยังต้องเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการ ยังมีธุรกิจการบิน ตลอดจนธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับท่องเที่ยว ทั้งโรงแรม และบริษัทนำเที่ยว รับจองตั๋วออนไลน์ย่อมได้รับผลกระทบจากการปิดกิจการในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาโดยไม่มีรายได้ จะอยู่อย่างไรในภาวะเช่นนี้ กลุ่มธุรกิจเหล่านี้ที่ได้รับผลกระทบจะส่งผลทำให้ดีมานด์การเช่าสำนักงานลดลง”

ศก.ส่อฟุบยาวไม่สอดคล้องดีมานด์

นอกจากนี้ภาพรวมอัตราเติบโตเศรษกิจ(จีดีพี) ในปีนี้ ส่อติดลบ 5.3% ตามการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นผลมาจากภาคการท่องเที่ยวที่เคยมีรายได้ 1ใน 3 ขับเคลื่อนเศรษฐกิจต้องหายไป โดยต้องจับตาจีดีพีที่ลดลงในปีนี้จะลดลงต่อเนื่องเป็นรูปตัวยู(U)หมายถึงการค่อยๆ ดีขึ้น แต่ยังติดลบอีก 2-3 ปีก็เท่ากับว่าความต้องกาสำนักงานเริ่มลดลงไป ไม่สอดคล้องกับการขยายตัวของสำนักงานที่กำลังเพิ่มขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า แต่หากฟื้นตัวเป็นรูปตัววี (V)กลับมาขยายตัวเป็นบวกในปีถัดไปก็ส่งผลทำให้ความต้องการเช่ายังเติบโต

อย่างไรก็ตาม ยังมีสัญญาณของความต้องการเช่าสำนักงานที่เพิ่มขึ้นในบางธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับแพลตฟอร์มเทคโนโลยี อาทิ ธุรกิจเดลิเวอรี่ การค้าออนไลน์ ที่ในปีนี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว รวมไปถึงกลุ่มธุรกิจเทคโนโลยีอื่นๆ ที่เริ่มเข้ามาตั้งสำนักงานในไทยมากขึ้น ต้องประเมินว่าดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นนี้จะสูงจนชดเชยกับกลุ่มธุรกิจที่หายไปจากตลาดหรือไม่

ลดพื้นที่ใช้สอย-ระบบปลอดภัยสูง

สำหรับภาวะปกติใหม่ (New Normal)ในอาคารสำนักงานภายหลังยุคโควิด จะเกิดความเปลี่ยนแปลงด้านการใช้งานอาคารสำนักงาน รวมถึงการออกแบบใหม่ เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมที่เปลี่ยนไป ประกอบด้วย 1.การลดพื้นที่ใช้สอย เนื่องมาจากการทำงานที่บ้าน ส่งผลทำให้มีพนักงานบางส่วนทำงานที่บ้านได้ ทำให้ประหยัดพื้นที่ใช้สอยในสำนักงาน ซึ่งในอดีตมีอัตราการใช้พื้นที่ 10ตร.ม.ต่อคน แต่ปัจจุบันอยู่ที่ 6-7 ตร.ม.ต่อคน ซึ่งอัตราการใช้ยังเท่าเดิม แต่หากมีการปรับให้คนทำงานที่บ้านมากขึ้น จะส่งผลทำให้พื้นที่ในสำนักงานกว้างขึ้นจากจำนวนคนในสำนักงานลดลง 

2.การปรับระบบในอาคารสำนักงาน ให้มีความปลอดภัย เช่น ระบบปรับอากาศ ที่ใช้ตัวเดียวควบคุมทั้งชั้น จะมีการลงทุนปรับระบบควบคุมอากาศได้ในแต่ละโซน เพื่อควบคุมการติดเชื้อ รวมไปถึงการเพิ่มระบบความสะอาด สุขอนามัยและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และควบคุมความปลอดภัย