โควิดฉุดอสังหาฯ'อีอีซี' ปี63ส่อโอนต่ำสุดรอบ5ปี

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยผลสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่ภาคตะวันออก ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา หรือพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า6หน่วยพบว่า 

สิ้นปี2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 78,780 หน่วย คิดเป็น 22 %ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลักซึ่งมีจำนวนรวม355,145หน่วย นับว่ามีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นอันดับ 2 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีจำนวน209,868หน่วย

โดยเมื่อรวมทั้ง 3 จังหวัดอีอีซี พบว่ามีหน่วยเหลือขายสิ้นปี 2562 ทั้งสิ้น 68,093 หน่วย ชลบุรีมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัดอีอีซี คิดเป็นสัดส่วน 62.2% ระยอง 26.5% ฉะเชิงเทรา 8.3%  ส่งผลทำให้คาดการณ์หน่วยเหลือขายในครึ่งแรกของปี 2563 จะอยู่ที่ 68,046 หน่วย และครึ่งหลังปี 2563 อยู่ที่ 68,227 หน่วย เนื่องจากอัตราการเปิดตัวลดลง ขณะที่อัตราดูดซับลดลงมากจาก 2.2%เหลือเพียง 1.2-1.3% ส่งผลคาดการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 ลดลงทั้ง 3 จังหวัด

**คาดยอดโอนอีอีซีลดฮวบรอบ5 ปี

โดยชลบุรีคาดว่าจะมีการโอน 30,141 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย5 ปีอยู่ที่ 33,812 หน่วยต่อปี ส่วนระยองคาดว่าจะมีการโอน 9,389 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีอยู่ที่ 10,287 หน่วยต่อปี และฉะเชิงเทรา คาดว่าจะมีการโอน 3,648 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย5 ปีอยู่ที่ 3,911 หน่วยต่อปี

เมื่อแยกเป็นรายจังหวัด พบว่า ในปี 2562 ชลบุรี มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 675 โครงการ จำนวน 50,655หน่วย มูลค่า176,116ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรก1.8%โดยแนวโน้มปี2563จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาด 44,060หน่วย ประกอบด้วย อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) 19,348หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 12,699 หน่วย บ้านเดี่ยว 5,730หน่วย บ้านแฝด 4,979หน่วย และอาคารพาณิชย์ 1,304 ขณะที่อัตราดูดซับลดลง2.1% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี2562และคาดว่าในปี2563อัตราดูดซับลดลงต่อเนื่อง ทำให้ยอดโอนอยู่ที่ 30,141หน่วย มูลค่า59,293ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่ามาตรฐานซึ่งมีมูลค่า64,095ล้านบาท ลดลงถึง20% ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายพร้อมโอนสูงสุด 3 อันดับแรก คือ 1.หาดจอมเทียน 2. พัทยา-เขาพระตำหนัก 3. ศรีราชา-อัสสัมชัญ

ส่วน ระยอง ในครึ่งหลังของปี 2562 มีโครงการเสนอขาย 302 โครงการ รวม 21,634 หน่วย รวมมีหน่วยเหลือขายจำนวน18,048หน่วย มูลค่า45,221ล้านบาท ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเสร็จเหลือขายสูงสุด3อันดับแรก ได้แก่ 1.นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 2.ทำเลนิคมอุตสาหกรรมเหมราช และ 3.เมืองระยอง จำนวน407หน่วย

ขณะที่ฉะเชิงเทรา ในปี 2562มีหน่วยเหลือขาย5,660หน่วย มูลค่า16,500ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นแนวราบทำเลที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายสูงสุด3อันดับแรก ได้แก่1.ในเมืองฉะเชิงเทรา2.คลองหลวงแพ่ง และ3.บ้านโพธิ์ คาดว่าอัตราดูดซับทรงตัว แต่กลุ่มที่ได้รับความสนใจ ส่วนใหญ่คือ ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด

ห่วงแคมเปญซื้อบ้านพร้อมเงินทอน

นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี ยอมรับว่า อัตราการดูดซับอสังหาฯลดลงต่ำกว่าที่ควรจะเป็นไปกว่าครึ่งจากที่ควรอยู่ที่ 3-3.5% มาอยู่ที่ 1.2-1.3% แม้จะมีมาตรการจากภาครัฐ มาช่วยดูดซับในปลายปี 2562 และต้นปี 2563 รวมถึงการอัดโปรโมชั่นลดราคาจากนักพัฒนาอสังหาฯ

สิ่งที่น่าห่วงคือ “สินเชื่อเงินทอน” ที่แม้จะเป็นการกระตุ้นให้เกิดการซื้อขาย แต่จะเกิดผลกระทบในระยะยาวรวมถึงบ้านระดับล่างราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทกำลังซื้อหายไปอย่างชัดเจน เนื่องจากยอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบอาชีพ ด้านท่องเที่ยว และโรงแรม ที่ถูกตัดออกไปที่จะส่งผลกระทบต่อยอดขาย และยอดโอนในปี2563

“ผู้บริโภคระดับล่างเริ่มมีปัญหารุนแรงเพราะกลุ่มแรงงานที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบจากโควิด หากรัฐมีมาตรการเข้ามาสนับสนุนให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อกระตุ้นให้คนระดับล่างมีบ้าน จะส่งผลต่อยอดขายในตลาดกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น”

ด้านนายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า ผลกระทบเริ่มรุนแรงในช่วงเดือนเม.ย. และพ.ค.ทำให้ยอดจองและยอดโอนลดลง โดยเฉพาะการที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ในกลุ่มลูกค้าซื้อบ้านที่อยู่ในกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบ

จี้เปิดทางต่างชาติซื้อคอนโดเพิ่ม

อย่างไรก็ตาม เชื่อมั่นว่าวิกฤติจะเป็นเพียงระยะสั้นเหมือนเช่นกับวิกฤติที่ผ่านมา เพราะพื้นที่อีอีซียังเป็นโอกาส เป็นพื้นที่เป้าหมายในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในยุคต่อไป ภาครัฐจึงควรกระตุ้นให้เกิดซื้อขายที่อยู่อาศัยในกลุ่มต่างชาติเพิ่มขึ้น เช่น เพิ่มสัดส่วนการซื้อคอนโดมากกว่า 49% และการเปิดให้มีการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินได้ในบางทำเล เพื่อจูงใจ จะเป็นการกระตุ้นตลาด ช่วยระบายสต็อกที่ค้างอยู่

ขณะที่นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวว่า อัตราราคาที่ดินในฉะเชิงเทราเพิ่มขึ้นมาก หลังจากมีข่าวเกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่อีอีซี จึงเชื่อว่าหลังการเดินหน้าลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้ว จะส่งผลทำให้ไทยกลับมาเชื่อมั่นอีกครั้ง ดังนั้นภาครัฐจะต้องสนับสนุนให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้อย่างถูกกฎหมายที่จะเปิดโอกาสให้ประเทศได้รับประโยชน์จากการเก็บภาษีได้อย่างถูกต้องแทนการใช้นอมินี