หุ้น ‘อสังหาฯ’ ต่ำบุ๊คอื้อ นักลงทุนไล่ซื้อ ‘เก็งกำไร’

ได้จุดกระแสให้ตลาดเริ่มหันกลับมาสนใจหุ้นกลุ่มนี้กันมากขึ้น แม้ว่าท้ายที่สุดแล้ว ทั้งสองบริษัท คือ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) และบมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ต่างออกมาปฏิเสธว่าไม่ได้จะเข้าซื้อ และไม่ได้จะถูกซื้อก็ตาม

แต่สิ่งหนึ่งที่น่าสนใจจากการออกมาชี้แจงของทางฝั่ง LPN คือ สาเหตุที่อาจมีส่วนให้เกิดกระแสข่าวดังกล่าว เป็นเพราะราคาหุ้นของบริษัทที่ซื้อขายในตลาดฯ มีราคาต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี (Book Value) จนบริษัทอื่นอาจเล็งเห็นคุณค่าและเข้ามาซื้อหุ้นเพื่อวัตถุประสงค์บางประการ

สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์(บล.)กสิกรไทย เปิดเผยว่า ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ถูกกดดันอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ( LTV) ซึ่งทำให้ดีมานด์ของผู้บริโภคในประเทศหายไปตั้งแต่ปี 2562 ส่วนในปีนี้ แม้ว่าภาพรวมของอุตสาหกรรมจะดีขึ้นใน 2 เดือนแรก แต่หลังจากนั้นก็ถูกกดดันจากการแพร่ระบาดของโควิด-19

จากหุ้น 10 บริษัท ในกลุ่มอสังหาฯ ภายใต้การวิเคราะห์ของเรา ซึ่งคิดเป็นมาร์เก็ตแชร์ราว 60% มียอดขายรวม 4.56 หมื่นล้านบาท ลดลง 23% จากปีก่อน โดยหลักแล้วการลดลงเป็นผลจากยอดขายกลุ่มคอนโดมิเนียมที่หายไป 33% ขณะที่แนวราบลดลง 15%

“หลังจากโควิด-19 แพร่ระบาดหนักตั้งแต่เดือน มี.ค. ทำให้ทุกคนมองกลุ่มอสังหาฯ ค่อนข้างแย่ สถานการณ์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจที่ทรุดตัวลง การปิดเมือง ทำให้ความมั่นใจหายไป และทำให้ผลประกอบการของหุ้นกลุ่มนี้ถูกคาดการณ์ว่าอาจจะลดลงไป 50-70% ก็เป็นได้ ทำให้หุ้นซึ่งถูกประเมินด้วยฐานของกำไร ราคาลดลงไปต่ำมาก”

สรพงษ์ กล่าวต่อว่า ในอีกมุมหนึ่ง ด้วยราคาหุ้นที่ปรับตัวลดลงมาต่ำมากของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ อย่างหุ้น 10 บริษัท ภายใต้การวิเคราะห์ พบว่า มีเพียง 2 บริษัท ที่มีราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (P/BV) สูงกว่า 1 เท่า คือ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) และบมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ทำให้นักลงทุนส่วนหนึ่งเริ่มเล็งเห็นว่าการเข้าซื้อหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ในเวลานี้อาจจะเริ่มคุ้มค่า

“โดยปกติแล้ว มูลค่าทางบัญชี (Book value) ของหุ้นกลุ่มอสังหาฯ จะเป็นตัวสะท้อนต้นทุนของสินทรัพย์อย่างที่ดิน ซึ่งบริษัทได้ลงทุนไปก่อนหน้านี้ ทำให้นักลงทุนกลุ่มหนึ่งมองว่าในเชิงทฤษฎีแล้วราคาหุ้นไม่ควรจะเทรดต่ำกว่าบุ๊ค เพราะฉะนั้น หากเข้าซื้อเวลานี้ และอดทนถือ 2-3 ปี หากได้ผลตอบแทน 20-30% ก็ถือว่าคุ้มค่า”

ส่วนหุ้น LH ที่ยังคงซื้อขายสูงกว่ามูลค่าทางบัญชีนั้น เป็นเพราะบริษัทมีการลงทุนหลายส่วนที่ต้นทุนต่ำมาก อาทิ การลงทุนใน บมจ.โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ (HMPRO) ทำให้นักลงทุนให้มูลค่าสูงกว่ามูลค่าทางบัญชี ขณะที่ ORI เป็นบริษัทที่เติบโตค่อนข้างก้าวกระโดดเมื่อเทียบกับอุตสาหกรรม

ในเชิงกลยุทธ์การลงทุน ตลาดโดยภาพรวมเริ่มที่จะมองข้ามผลประกอบการไตรมาส 2/2563 ไปแล้ว และเริ่มให้น้ำหนักกับการฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ต่อเนื่องไปถึงปีหน้า ทำให้ราคาหุ้นของหลายบริษัทในกลุ่มนี้เริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ดีกว่าตลาด และมีแนวโน้มจะทำได้ดีต่อเนื่องในระยะสั้น ขณะที่ยอดขายในช่วงเดือน เม.ย. ก็ออกมาไม่แย่เท่ากับที่คาดไว้ ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นผลจากการที่ผู้บริโภคมองว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงมานี้เป็นโอกาสในการซื้อ

สำหรับโอกาสการเทคโอเวอร์ในกลุ่มอสังหาฯ โดยปกติแล้วไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยนัก เพราะสิ่งที่ผู้ซื้อจะได้โดยหลักแล้วจะเป็นสินทรัพย์จำพวกที่ดิน โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หรือสินทรัพย์ถาวรอื่นๆ ซึ่งการเข้าซื้อทั้งกิจการก็อาจจะได้ทั้งส่วนที่ดีและไม่ดีติดมา เพราะฉะนั้นบริษัทจึงมักจะเลือกซื้อเฉพาะสินทรัพย์ที่ต้องการ

อย่างไรก็ตาม หากราคาหุ้นบางบริษัทเกิดซื้อขายกันต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีมากเกินไป ก็จะเกิดเป็นโอกาสที่ทำให้ผู้ซื้อเล็งเห็น แต่ในมุมของผู้ขายหรือผู้ถือหุ้นอยู่เดิมก็อาจจะไม่ได้เต็มใจนัก เพราะเป็นราคาที่ต่ำเกินไป ฉะนั้นแล้ว จึงเห็นกรณีของการแย่งหุ้นกันระหว่างผู้ที่ต้องการซื้อและผู้ถือหุ้นเดิม จนในที่สุดก็ดันให้ราคาหุ้นสูงขึ้นไป ซึ่งท้ายที่สุดความน่าสนใจก็หมดไป

โดยภาพรวมแล้ว ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ถือว่าฟื้นตัวได้เร็วกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์กันไว้ ซึ่งบางบริษัทปรับตัวขึ้นมาถึง 50 - 60% ภายใน 1-2 เดือน แต่หลายบริษัทก็ยังคงมีราคาต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี ทำให้หุ้นเหล่านี้ยังพอมีโอกาสอยู่สำหรับนักลงทุนที่มองมูลค่าของสินทรัพย์เป็นหลัก