PSH - ถือ

เราลดประมาณการกำไร FY20-22 ลง 31%, 18% และ 8% ตามลำดับจากรายได้การโอนที่อยู่อาศัยที่อ่อนแอและกำไรสุทธิที่ได้รับผลกระทบจาก Covid-19 และภาวะเศรษฐกิจซบเซา แม้ PSH มี valuation ที่ถูกแต่ขาดปัจจัยบวกกระตุ้น ด้านกระแสข่าวว่าอาจจะมีการผ่อนปรนมาตรการ LTV เพิ่มเติมเราก็มองผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นกับมีไม่มากหลังธปท.ผ่อนคลายหลักเกณฑ์แล้วตั้งแต่ต้นปี ด้านบวกยังไม่มีแต่ที่ดิน 5 แปลงที่ประกาศขายกลายเป็นปัจจัยกดดันหากหาผู้ซื้อไม่ได้ เราจึงปรับคำแนะนำจาก ซื้อ เป็น ถือที่ราคาเป้าหมายใหม่ 11.7 บาท

 

ปรับแผนลดเปิดโครงการพร้อมปักขายที่ดิน

บริษัทเริ่มไตรมาสแรกของปี 2020 ได้ไม่ดีนักด้วยยอดโอนที่อยุ่อาศัยที่อ่อนแอและกำไรสุทธิที่ถูกกดดันจากผลกระทบของ Covid-19 และเศรษฐกิจที่ซบเซา เราจึงปรับสมมติฐานของเราและลดคาดการณ์กำไรของปี 2020-22 ลง 31%, 18% และ 8% ตามลำดับ PSH ได้เปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการมูลค่ารวม Bt5.2bn ใน 1Q20 แต่บริษัทยังไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่ใน 2Q20 หลังจากรัฐบาลได้ใช้มาตรการ lockdown ซึ่งด้วยสถานการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอ่อนแอ PSH จึงปรับลดการเปิดโครงการใหม่ลง 62% จาก Bt36bn เหลือเพียงแค่ Bt14bn และตัดสินใจปักขายที่ดิน 5 แปลง หลังปรับแผนธุรกิจ ซึ่งแน่นอนว่าปรับแผนเการเปิดตัวขนาดนี้ก็เป็นการยากที่บริษัทจะสามารถทำยอด presales และยอดโอนที่อยู่อาศัยได้ถึงเป้าหมายที่ได้ประกาศไว้เมื่อตอนต้นปีที่ Bt38bn และ Bt40bn

 

การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เพิ่มเติมช่วยผู้ประกอบการได้ไม่มากนัก

ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมามีกระแสข่าวว่าด้านเอกชนได้เรียกร้องให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติมเพื่อบรรเทาผลกกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง โดยในตลาดอสังหาฯได้คาดการณ์ว่าจะมีการผ่อนคลายความเข้มงวดของกฎเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) เพิ้มเติมหลังได้มีการผ่อนกฎเกณฑ์นี้ไปแล้วสำหรับผู้ซื้อบ้านสัญญาแรกตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2020 แต่เกณฑ์ล่าสุดของ LTV ยังคงบังคับให้ผู้ซื้อที่ไม่ใช่สัญญาแรกวางเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ทำให้เรามองโอกาสผ่อนคลายเกณฑ์เพิ่มนั้นมีน้อยและแม้ว่า BOT จะผ่อนคลายกฎเกณฑ์เพิ่มเติมอีก เราไม่คิดว่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและความต้องการทีอยู่อาศัยได้มากนักหากพิจารณาภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน รวมถึงมาตรการเพิ่มเติมนั้นก็ไม่น่าช่วยดึงดูดให้นักเก็งกำไรกลับมากล้าซื้อเก็งกำไรเหมือนช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพราะความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากสงครามราคาในตลาดคอนโดมิเนียมทำให้การเก็งกำไรระยะสั้นไม่สามารถทำได้ แม้มองเป็นการลงทุนระยะยาวหากไม่มีเงินทุนพอตัวการขอสินเชื่อก็เป็นไปค่อนข้างยาก

 

Valuation ที่ถูกแต่ปัจจัยกดดันจะทำให้ upside จำกัด

ชัดเจนว่า PSH นั้นเป็นหนึ่งในหุ้นที่ถูกตีมูลค่าโดยตลาดถูกที่สุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หากเทียบกับ book value โดยบริษัทนั้นมี book value ที่อยู่ที่ราว Bt44bn หรือเทียบเท่า Bt20 ต่อหุ้นในขณะที่ราคาหุ้นซื้อขายกันที่ระดับ Bt11.9 ต่อหุ้นหรือเทียบเท่ามูลค่าตลาดที่ Bt26bn ซึ่งเทียบเท่า PB เพียงแค่ 0.58x แต่ด้วยแนวโน้มของกำไรที่อ่อนแอและความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของการขายที่ดิน 5 แปลงที่เป็นปัจจับกดดัน เราจึงปรับคำแนะนำจาก ซื้อ เป็น ถือ สำหรับหุ้น PSH ที่ราคาเป้าหมายใหม่ Bt11.7 เทียบเท่า PE 8 เท่า