'เศรษฐกิจไทย' ถึงเวลาจมดิ่ง แล้ว 'อสังหาริมทรัพย์' ล่ะ จะเป็นอย่างไร?

'เศรษฐกิจไทย' ถึงเวลาจมดิ่ง แล้ว 'อสังหาริมทรัพย์' ล่ะ จะเป็นอย่างไร?
30 พฤษภาคม 2563 | โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย | คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
20,155

ระเบียบโลกใหม่เริ่มต้นที่ข้อตกลงพลาซาเมื่อ 35 ปีก่อน ส่งผลให้ญี่ปุ่นสยายปีกไปทั่วโลก ที่สำคัญทำให้ไทยกลายเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ รวมถึงเข้ามาซื้ออสังหาฯอย่างมากในไทย แต่ขณะนี้ญี่ปุ่นกำลังจะย้ายออก จึงเป็นที่น่าจับตาว่า ไทยจะเป็นอย่างไรต่อไป?

ผมขอชี้ให้เห็นถึงกรณี “เด็ดดอกไม้ สะเทือนถึงดวงดาว” ในแง่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์โลกและไทยผ่านกรณีข้อตกลงพลาซา ที่ทำให้เกิดการลงทุนข้ามชาติขนานใหญ่ ซึ่งไทยก็พลอยได้รับอานิสงส์ไปด้วย แต่มาทีนี้ไทยกำลังจะตกที่นั่งลำบาก ทุนต่างชาติโดยเฉพาะญี่ปุ่นถอนตัวจากไทย ไทยจะผลิตสินค้าแบรนด์ของตนเองแบบเกาหลี ไต้หวัน จีนได้หรือไม่ หรือรอให้เวียดนาม อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์แซงเราไป เช่น ที่เกาหลี ไต้หวัน มาเลเซีย สิงคโปร์ แซงมาแล้ว

ข้อตกลงพลาซา (Plaza Accord) คือปฏิญญาระหว่างรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและผู้ว่าการธนาคารกลางของฝรั่งเศส, เยอรมนี, ญี่ปุ่น, สหราชอาณาจักร และสหรัฐ (Announcement of the Ministers of Finance and Central Bank Governors of France, Germany, Japan, the United Kingdom, and the United States) เป็นข้อตกลงระหว่าง 5 ประเทศอุตสาหกรรมหลัก เพื่อบังคับให้ญี่ปุ่นและเยอรมนีเพิ่มค่าเงินของตัวเองเมื่อเทียบกับดอลลาร์ รัฐบาลทั้ง 5 ได้ลงนามข้อตกลงนี้ในวันที่ 22 ก.ย.2528 ที่โรงแรมพลาซา ในนครนิวยอร์ก”

ผลของข้อตกลงนี้ก็คือ “ญี่ปุ่น-เยอรมนี สามารถซื้อหาสินค้าต่างประเทศได้ในราคาถูกลงเกือบเท่าตัว แต่ในทางตรงข้าม สินค้าที่ผลิตในญี่ปุ่นในสายตาของชาวโลกกลับมีราคาแพงขึ้นเท่าตัวด้วยเช่นกัน เมื่อภาคการผลิตในญี่ปุ่นทำผลกำไรลดต่ำลง จึงเกิดการย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศที่มีต้นทุนต่ำกว่าและขนส่งได้สะดวก ซึ่งก็คือกลุ่มอาเซียน” โดยเฉพาะไทย ทั้งนี้ไทยถือเป็นเป้าหมายใหญ่ บริษัทใหญ่ๆ ของญี่ปุ่นย้ายมาไทยมากกว่าประเทศอื่น

ขณะเดียวกันประเทศในอินโดจีนยังขาดความมั่นคงทางการเมือง ฟิลิปปินส์ก็เพิ่งโค่นล้มประธานาธิบดีมากอสเมื่อปี 2529 ดังนั้น จึงกล่าวได้ว่า ไทยเติบโตขึ้นมาได้เพราะญี่ปุ่น

ในสมัยนั้น ญี่ปุ่นไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ยุโรป สหรัฐ ออสเตรเลีย และไทยกันอย่างเมามัน ส่งผลให้เกิดช่วง “บูม” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พ.ศ.2529-2533 เงินเยนแข็งค่าขึ้น อันมีผลส่วนหนึ่งให้การส่งสินค้าจากญี่ปุ่นเข้าสหรัฐกระทำได้ยากขึ้น แต่เดิมเมื่อ พ.ศ.2528 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 240 เยน แต่ 2 ปีนับจากการลงนามในสัญญานี้ เงิน 1 เหรียญสหรัฐ แลกได้เพียง 120 เยนเท่านั้น

การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในไทย รวมทั้งประเทศอื่นๆ ในอาเซียนเพื่อผลิตสินค้าส่งไปขายยังสหรัฐและยุโรปแทนการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย นับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment: FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด

สัดส่วนของภาคเกษตรกรรมและภาคอุตสาหกรรมในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ พ.ศ.2494-2546

159063504023

อาจกล่าวได้ว่า FDI ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ที่ดินชานเมืองหรือในต่างจังหวัด ที่แต่เดิมมีศักยภาพทำแต่การเกษตร กลับสามารถแปลงเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้ เมื่อศักยภาพเปลี่ยนไป ราคาก็เพิ่มขึ้นมหาศาล เมื่อมีกิจกรรมด้านอุตสาหกรรม การพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เกิดตามมา ซึ่งยิ่งทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นไปอีก เนื่องด้วยที่ดินสามารถแบ่งซอยมาใช้อย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่ดินเพื่อการพาณิชย์ย่อมสูงกว่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม การเปลี่ยนแปลงจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม ยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างก้าวกระโดด

แต่ 30 ปีผ่านไป ในขณะนี้ญี่ปุ่นกำลังจะย้ายออกจากไทย เช่น พานาโซนิคก็ย้ายไปเวียดนาม ชาร์ปก็ย้ายไปอินโดนีเซีย อันที่จริงไทยถือเป็น “ดีทรอยต์แห่งเอเชีย” เพราะไทยถือเป็นศูนย์กลางการผลิตของบรรดาค่ายรถยนต์ญี่ปุ่น ที่ใช้เป็นฐานและครองตลาดเอเชียตะวัานออกเฉียงใต้ในปัจจุบัน โดยทั้งโตโยต้า, ฮอนด้า, นิสสัน, มาสด้า, อีซูซุ ซึ่งโดยรวมแล้วในปี 2018 ค่ายรถยนต์ต่างๆ ผลิตรถยนต์รวมกัน 2.16 ล้านคันในไทย และราวครึ่งหนึ่งเป็นการผลิตเพื่อส่งออก”

นี่ถ้าบริษัทรถยนต์ย้ายออกไป บรรดาบริษัทที่เป็นซัพพลายเออร์ทั้งหลายก็คงพังไปด้วย ระบบเศรษฐกิจไทยก็คงพังไปกันใหญ่ ทุกวันนี้บริษัทใหม่ๆ ของญี่ปุ่น เกาหลี จีน ต่างไปอินโดจีน อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ เป็นอย่างมาก จะทำให้ประเทศเหล่านี้มีเศรษฐกิจที่เติบโตก้าวกระโดด และที่น่ากลัวก็คืออาจจะแซงหน้าประเทศไทยไปในที่สุด

การย้ายออกของบริษัทยักษ์ใหญ่ของญี่ปุ่นที่กำลังทยอยเกิดขึ้นนั้น ไม่ใช่เพราะค่าแรงแพงกว่าประเทศเพื่อนบ้าน แต่เป็นเพราะค่าเงินบาทของไทยแข็งกว่าชาติอื่นทำให้สินค้าที่ผลิตในไทยลดขีดความสามารถในการแข่งขันลง นี่แสดงถึงความผิดพลาดในการบริหารเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยและรัฐบาลไทย จึงทำให้เกิดภาวะเช่นนี้เป็นเวลานาน จนกระทั่งโรงงานญี่ปุ่น ซึ่งเป็นเสมือน “กระดูกสันหลัง” ของอุตสาหกรรมไทย ต้องคิดถอยห่าง

159063520364

ที่มา: https://www.imf.org/external/datamapper/[email protected]/THA/IDN/MYS/PHL/VNM

ทุกวันนี้กัมพูชาก็เติบโตอย่างก้าวกระโดดเป็นอย่างมาก บริษัทยักษ์ใหญ่จากทั้งเกาหลี จีน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ต่างพากันไปลงทุนกันเป็นจำนวนมาก รวมทั้งเมียนมาเช่นกัน ถ้าไทยยังเป็นเหมือนเดิม ประชาชนจะอยู่ยากมาก ประเทศไทยอาจจะชะลอตัวอย่างรุนแรง กลายสถานะเป็น (2 หรือ) 3 ทศวรรรษที่หายไปของญี่ปุ่น บ้านเมืองไทยอาจเหมือนอาร์เจนตินา หรือบราซิลในช่วงหนึ่งที่การพัฒนาต่างๆ ที่เคยเติบโตหยุดนิ่งหายไปเฉยๆ

ปีมานี้ของบิ๊กตู่ที่ประเทศญี่ปุ่น เกาหลีพาเหรดกันไปประเทศอื่นถือเป็นความสูญเสียของไทยจริงๆ

แชร์ข่าว :
เพิ่มเพื่อน
Tags:

ข่าวที่เกี่ยวข้อง