ถอดบทเรียน 'อสังหาริมทรัพย์' อาเซียน ยุคโควิด-19

การแพร่ระบาดของเชื้อโคโรน่าสายพันธุ์ใหม่ 2019 หรือโรคโควิด-19 ที่มีการแพร่ระบาดเป็นวงกว้างในหลายประเทศทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย ทำให้รัฐบาลของประเทศต่างๆ ต้องออกมาตรการป้องกันและเฝ้าระวังการขยายวงของเชื้อที่จะเพิ่มมากขึ้น ออกเป็นมาตรการล็อกดาวน์ ปิดเมือง หรือการปิดสถานที่ต่างๆ ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ทุกเซ็กเตอร์ 

โดยจากรายงานของสมาคมประชาชาติแห่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (ASEAN) มีการเปิดเผยว่า การท่องเที่ยว ค้าปลีก และธุรกิจบริการต่างๆ จะได้รับผลกระทบหนักสุด เนื่องจากมาตรการล็อกดาวน์ที่ประกาศใช้ ทำให้การดำเนินธุรกิจหยุดชะงัก ทั้งห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain) การจ้างงาน และอาชีพพื้นฐานที่มีความเสี่ยงต่าง ๆ ในขณะที่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคก็ลดลงด้วยเช่นกัน 

นอกจากนี้รายงานจากหลายๆ แหล่ง ได้คาดการณ์ไปในทิศทางเดียวกันว่า ช่วงเริ่มแรกของการระบาดอาจส่งผลเล็กน้อยต่อเศรษฐกิจทั่วโลก แต่เนื่องจากการแพร่ระบาดที่รวดเร็วของไวรัสที่กระจายตัวทั่วโลก ยิ่งตอกย้ำภาพรวมเศรษฐกิจที่จะเติบโตลดลงอย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นอีกหนึ่งภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบอย่างมากจากการแพร่ระบาดครั้งนี้ ซึ่ง DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ และเว็บไซต์ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป ในสิงคโปร์ มาเลเซีย และอินโดนีเซีย ได้จัดทำรายงานและวิเคราะห์ความเคลื่อนไหว เพื่อเป็นแนวทางให้ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการได้พิจารณาในช่วงการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งมีการระบุถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอาเซียน ที่มีการปรับตัวเพื่อตอบรับความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ดังนี้

• ไทย

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index Q2 2563 พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2563 มีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยมีสัญญาณมาตั้งแต่ปลายปี 2562 ที่ราคาและอุปทานลดลงอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยท้าทายหลายด้าน ทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และยิ่งเห็นได้ชัดเมื่อการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 

โดยดัชนีราคาในไตรมาสแรกของปี 2563 ลดลง 1% จากไตรมาสก่อนหน้า และลดลงถึง 9% ในรอบ 1 ปี ส่วนดัชนีอุปทานแม้จะยังทรงตัว แต่ก็ลดลง 3% ในรอบ 1 ปี

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าวิกฤติโควิด-19 จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว แต่จะเห็นได้ว่าราคาคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับโปรโมชั่นลด แลก แจก แถมต่างๆ ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย เพื่อเร่งระบายสินค้าคงค้าง

จึงเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อที่มีความพร้อม ที่จะได้สินค้าในราคาที่เหมือนกับช่วงเปิดตัวโครงการ นอกจากจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองแล้ว ยังเหมาะกับการซื้อเพื่อลงทุน เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเติบโตเพิ่มขึ้นอีกเมื่อสถานการณ์กลับมาเป็นปกติ โดยเฉพาะสินค้าระดับกลาง-บน ที่มีการเติบโตของระดับราคาเป็นอย่างมาก

 

• สิงคโปร์

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมีแนวโน้มที่จะลดราคาลงอีกในไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 หากสถานการณ์ชัตดาวน์ประเทศสิงคโปร์ยังยืดเยื้อ ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องจากความเชื่อมั่นและการคาดการณ์ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ GDP ที่ลดลง 

จากรายงาน PropertyGuru Singapore Property Market Index ฉบับล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาลดลง 1.1% ในไตรมาสแรกของปี 2563 สอดคล้องกับข้อมูลจาก Urban Redevelopment Authority ที่ระบุว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินและคอนโดมิเนียมจะปรับตัวลดลง 1% ซึ่งนับเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องลดราคาอย่างเลี่ยงไม่ได้ ด้านผู้ประกอบการในประเทศยังคงมองตลาดเป็นบวกและเฝ้าติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด 

อย่างไรก็ดีภาคธุรกิจในประเทศส่วนใหญ่ไม่หวั่นวิตกกับสถานการณ์การแพร่ระบาดมากนัก เนื่องจากเชื่อมั่นในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล รวมทั้งความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออกมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้ (TDSR) และมาตรการกำกับควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV)

• มาเลเซีย

จากการแพร่ระบาดอย่างรุนแรงของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในมาเลเซียตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา จนภาครัฐต้องใช้มาตรการชัตดาวน์ประเทศ ทำให้ภาคธุรกิจหยุดชะงัก ส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงรักษาการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องมาจากไตรมาสแรกของปี 2563 โดยวัดได้จากดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้น 

สอดคล้องกับรายงาน PropertyGuru Malaysia Property Market Index ฉบับล่าสุด ที่พบว่า  ดัชนีราคาในไตรมาสแรกของปี 2563 ปรับตัวขึ้นเล็กน้อย หรือเพิ่มขึ้น 0.63% แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคยังมองอสังหาฯ ว่าเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดหากต้องการสร้างความมั่นคง สวนทางกับจำนวนอุปทานใหม่ที่ลดลงถึง 10.47% ซึ่งลดลงมากสุดในรอบ 3 ปี

อย่างไรก็ตาม จากการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคา จำนวนอุปทาน รวมถึงมูลค่าการทำธุรกรรมในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อาจส่งผลกระทบต่อการกำหนดราคาในตลาด ซึ่งเพิ่มโอกาสให้ผู้ประกอบการรักษาระดับราคาพื้นที่สำคัญๆ ให้คงที่หรือเพิ่มราคาได้อีก

• อินโดนีเซีย

ตามรายงานของธนาคารแห่งประเทศอินโดนีเซีย คาดการณ์ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศในปีนี้จะเติบโตขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับรายงาน Rumah.com Indonesia Property Market Index ฉบับล่าสุด ที่ชี้ให้เห็นว่า ปี 2563 จะเป็นปีแห่งการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการสนับสนุนของภาครัฐ ที่ออกนโยบายผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง ซึ่งเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการ นักลงทุน และภาคธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องมากขึ้น 

อย่างไรก็ดีจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจของประเทศชะลอตัวตั้งแต่เดือนมีนาคมเป็นต้นมา ทางด้านภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2563 พบว่า มีจำนวนอุปทานใหม่ลดลง สวนทางการเติบโตของความต้องการซื้อ ทำให้ผู้ที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ของอินโดนีเซียในไตรมาสที่ผ่านมาเป็นกลุ่มผู้บริโภค 

และยังพบว่า ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับราคา มากกว่าโปรโมชันส่วนลดหรือของแถมอื่นๆ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องแข่งขันด้านราคากันอย่างรุนแรง โดยผู้ประกอบการรายใดที่นำเสนอราคาได้ถูกกว่า ก็มีโอกาสขายได้ 

นอกจากนี้ยังจะได้เห็นการปรับเปลี่ยนรูปแบบการดำเนินธุรกิจและการให้บริการของภาคอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนที่หันมาสร้าง “New Norm” ให้เกิดขึ้น ถือเป็นการพลิกวิกฤติให้เป็นโอกาสได้ โดยใช้โอกาสนี้เข้าถึงลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ผ่านการนำเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ และการเข้าถึงผู้บริโภคด้วยแพลตฟอร์มออนไลน์

 

• ถอดบทเรียนจากโควิด-19 

"กมลภัทร แสวงกิจ" ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วอาเซียนต้องเผชิญกับความท้าทายที่ยิ่งใหญ่จากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ภาครัฐต้องออกมาตรการล็อกดาวน์ประเทศ ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องพับแผนในการเปิดตัวโครงการใหม่ การก่อสร้างหยุดชะงัก งานแสดงบ้านระดับบิ๊กอีเวนท์ที่โกยรายได้มากมายในแต่ละปี ก็ไม่สามารถจัดขึ้นได้ เนื่องจากการ Social Distancing 

ซึ่งผู้ประกอบการในอาเซียนต่างเห็นตรงกันว่า กุญแจสำคัญสำหรับการรอดพ้นในช่วงวิกฤติ คือ การวางแผนการเงินสำรองฉุกเฉิน การทำแผนตลาดให้มีความยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เกินความคาดหมาย ยกระดับการแข่งขันด้วยเทคโนโลยีเพื่อต่อเกมธุรกิจ สร้างประสบการณ์ดิจิทัลแก่พนักงานและลูกค้าได้ต่อเนื่องแม้ทุกอย่างจะหยุดชะงัก ซึ่งอาจจะมีอีกหลากหลายคำตอบที่ใช้เอาชนะความท้าทายต่างๆ ได้ เพียงแค่ต้องบริหารจัดการให้เหมาะสม

บทเรียนที่วิกฤติโควิด-19 ได้ฝากไว้คือ ภายใต้สถานการณ์ที่ทุกอย่างหยุดชะงัก ผู้บริโภคได้เรียนรู้ที่จะปรับและค้นหาวิธีการใหม่ๆ ในการจัดการชีวิต การทำงาน รวมทั้งการค้นหาบ้าน

แม้จะอยู่ในช่วงวิกฤติโควิด-19 แต่ผู้บริโภคยังคงให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ยืนยันได้ด้วยจำนวนผู้เข้าชมเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่า จำนวนการเข้าชมและทำการค้นหาต่อบนเว็บไซต์เพิ่มสูงขึ้นถึง 8% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเคอร์ฟิว

ดังนั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวได้ก่อน อาทิ การใช้ช่องทางออนไลน์แบบครบวงจร หรือใช้เทคโนโลยี Virtual Tour ในการรีวิวโครงการ แทนการเข้าชมจริง ก็จะสามารถประคองธุรกิจ หรือก้าวไปข้างหน้าได้แม้จะอยู่ในสถานการณ์นี้

ขณะที่ผู้บริโภคยังยืนยันว่าช่วงนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลดี ที่ราคาไม่สูง พร้อมโปรโมชั่นมากมาย ทั้งเพื่ออยู่เอง รวมทั้งการขยายพอร์ตการลงทุนสำหรับผู้ที่มองหาช่องทางการลงทุนที่ดีหลังจากผ่านวิกฤติโควิด-19 เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ยังมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต