เซ็นจูรี่21ชี้อสังหาฯดิ้นพยุงธุรกิจ เร่ขายทรัพย์ฉุดที่ดินดิ่ง20-30%

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการระบาดของโควิด-19 จนอาจทำให้หลายบริษัทเกิดปัญหาสภาพคล่อง เพราะยอดขายและรายได้ไม่สอดคล้องกับภาระหนี้และภาระต้นทุนที่มีอยู่ จนต้องขายสินทรัพย์จึงจะต้องลดต้นทุนโดยการลดพนักงาน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด และจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ หลังจากวิกฤติโควิด-19 ผ่านพ้นไป

“หลายบริษัทจะเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ หรือหุ้นกู้ และจำเป็นต้องพึ่งเงินกู้ซอฟท์โลนของรัฐ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะรัฐจะต้องกำหนดเงื่อนไขในการปล่อยกู้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงเช่น กำหนดให้ต้องขายสินทรัพย์ หรือลดราคาสินค้าลงมา เพื่อระบายสต๊อกที่มีอยู่ออกไปก่อนมีหลายบริษัทต้องการลดภาระลดเงินเดือน หรือให้พนักงานออก รวมถึงการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้” นายกิติศักดิ์กล่าว และว่า

ทั้งนี้ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยจะอยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จากจำนวนซัพพลายที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ดีมานด์เติบโตไม่ทันจากสภาพเศรฐกิจชะลอตัวจึงเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าในบางทำเลอีกทั้งการเข้ามาร่วมทุนของต่างชาติจนทำให้เกิดการขยายการลงทุน ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นจนมีสินค้าค้างสต็อกจำนวนมาก แม้จะมีการหาตลาดใหม่จากต่างประเทศมาชดเชย แต่มาตรการจากคุมเข้ม(LTV)จากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ทำให้ทำให้ลดลง โดยเฉพาะช่วงวิกฤติโควิดทำให้ต่างประเทศชะลอตัว และต้องใช้เวลาฟื้นตัวไม่ต่ำกว่า 6 เดือนหากปิดเมือง 1 เดือน แต่หากปิดเมือง 2 เดือนใช้เวลาฟื้นฟูกว่า 2 ปี

“ใช้เวลานานกว่าเศรษฐกิจจะเข้าสู่ภาวะปกติ1-2 ปีจากนี้ตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงมาก จากกำลังซื้อใหม่ลดลง โครงการใหม่เกิดขึ้นน้อยโดยผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต๊อกเก่าด้วยการแข่งขันด้านราคา ซึ่งถือว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อ ขณะที่พันธมิตรต่างชาติก็เริ่มพิจารณาถอนการลงทุน เพราะแต่ละประเทศที่เข้ามาลงทุน ไม่ว่าจะเป็นญี่ปุ่นหรือจีนก็ได้รับผลกระทบหนักเช่นกัน”

นอกจากนี้ เขายังกล่าวถึงภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ท ว่า เมื่อภาคการท่องเที่ยวหดตัว และส่งออกยังไม่ฟื้น ต่างชาติชะลอการลงทุน อัตราการเข้าพักลดลงเหลือ 3-5% ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา เป็นอัตราการเข้าพักที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ โรงแรมหลายแห่งต้องลดพนักงานจนถึงขึ้นปิดกิจการ และหากภาครัฐไม่ช่วยอย่างทันท่วงที จะเกิดวิกฤติอย่างหนักในธุรกิจโรงแรมอย่างแน่นอน

นอกจากนี้ มีผู้ประกอบการจำเป็นต้องขายสินทรัพย์ เพื่อรักษาสภาพคล่อง และลดภาระหนี้-ดอกเบี้ยที่แบกอยู่ในช่วง2 ปีจากนี้เริ่มขายสินทรัพย์ที่ถือครองอยู่ทั้งโรงแรม รีสอร์ท รวมถึงที่ดินที่ซื้อไว้เพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตมีผู้ประกอบการรายใหญ่ประกาศขายที่ดินออกมาบ้างแล้ว และจะยิ่งมีมากขึ้นในไตรมาสที่ 4 ทั้งการเสนอขาย การจำนอง จำนำ และการขายฝากแต่ไม่มีการซื้อขายเพราะทุกคนต่างไม่พร้อมส่งผลให้ราคาที่ดินในตลาดจะเริ่มลดลง 20-30%ในไตรมาสที่ 3-4 ปีนี้จะมีการปรับจากขายเป็นเช่าระยะยาวในราคาที่ดิน2-3 ล้านบาท

ถือเป็นบทเรียนจากทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปทั้งพฤติกรรมผู้บริโภคและแนวทางการพัฒนาโครงการในอนาคตจะคำนึงถึงวิกฤติขนาดใหญ่ไม่ว่าวิกฤติจากโรคระบาดและภัยธรรมชาติเป็นส่วนหนึ่งของการวางแผนบริหารจัดการความเสี่ยงในอนาคต

“การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งสู่การพัฒนาเพื่อความยั่งยืน จะกระจายความเสี่ยงของธุรกิจมากขึ้น โดยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีบทบาทมากขึ้น และยังเป็นตลาดที่พอไปได้อยู่ ขณะที่คอนโดใหม่จะลดจำนวนลงในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า การพัฒนาจะเน้นโครงการขนาดเล็กที่อยู่รอบๆ เมืองชั้นในกระจายไปตามแนวรถไฟฟ้าสายที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน และที่จะเปิดในอนาคต” นายกิติศักดิ์ กล่าว