'อสังหาฯ' เสี่ยงเงินช็อต กูรูแนะเลือกช้อนหุ้น 'บิ๊กเนม'

 โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย โดย 6 จาก 10 หุ้นผู้นำในกลุ่มนี้ ราคาปรับตัวลดลง 24 – 42% ได้แก่ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) และบมจ.แสนสิริ (SIRI) ส่วนอีก 4 หุ้น ได้แก่ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) และบมจ.ศุภาลัย (SPALI) ราคาลดลง 4 – 15%

ขณะที่ P/E เฉลี่ย (อิงจากผลประกอบการ 4 ไตรมาสหลังสุด) ของหุ้นทั้ง 10 ตัว ล่าสุดลดลงมาอยู่ที่เพียง 5.7 เท่า ลดลงจาก 7.4 เท่า เมื่อปีก่อน

การหดตัวของหุ้นกลุ่มอสังหาฯ เกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2561 ต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี 2562 โดยเฉพาะในระยะหลังซึ่งมีแรงกดดันจากมาตรการเพื่อความคุมความเสี่ยงจากภาครัฐ อาทิ มาตรการ LTV ส่วนปี 2563 นี้ แรงกดดันก็ได้เพิ่มเข้ามาอีกจากการระบาดของโควิด-19 ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคหดหายไปอย่างมาก และทำให้กลุ่มอสังหาฯ กำลังเผชิญกับความเสี่ยงในเรื่องของ ‘สภาพคล่อง’

สมะนันท์ ผลสมบูรณ์โชค นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.โนมูระ พัฒนสิน ระบุว่า ยังคงน้ำหนักอ่อนแอ (Bearish) สำหรับกลุ่มอสังหาฯ นอกจากกำลังซื้อที่ชะลอลงตามเศรษฐกิจแล้ว ยังมีปัจจัยกดดันเฉพาะตัวจากมาตรการ LTV ที่กดดันต่อเนื่องจากปีก่อน และความเสี่ยงมากขึ้นจากการยอดรอโอนของต่างชาติ และกำลังซื้อต่างชาติ โดยรวมคาดกำไรสุทธิของกลุ่มหุ้นทั้ง 10 ตัวนี้ จะลดลง 22% จากปีก่อนซึ่งทำได้รวม 3.3 หมื่นล้านบาท

จากการศึกษาหุ้นทั้ง 10 บริษัทนี้ พบว่า มีหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระคืนในปีนี้ทั้งสิ้น 6.9 หมื่นล้านบาท โดยอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Net IBD/E) อยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ณ สิ้นปี 2562 ขณะที่การต่ออายุ (rollover) ของหุ้นกู้ที่ครบกำหนดในปีนี้ อยู่ในสถานการณ์ที่มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น

“ไตรมาส 2 จะเป็นช่วงที่ต้องลุ้นมากสุดสำหรับกลุ่มนี้ เพราะจะมีหุ้นกู้ระยะยาวครบกำหนดชำระคืนเป็นสัดส่วน 43% หรือ 2.3 หมื่นล้านบาท แต่โดยส่วนตัวยังเชื่อว่าบริษัทขนาดใหญ่จะยังพอประคับประคองไปได้ จาก credit line ที่ยังพอมีกับทางแบงก์ หรือในกรณีเลวร้ายสุดอาจจะใช้วิธีการเพิ่มทุนเข้ามาประคับประคองไว้”

โดยภาพรวม คาดว่า Net IBD/E จะเพิ่มขึ้นมาที่ 1.1 เท่า ในปีนี้ ทั้งนี้ สามารถแบ่งหุ้นภายในกลุ่มอสังหาฯ โดยเทียบจากภาระหนี้ ได้เป็น 2 ส่วน คือ กลุ่มที่แหล่งเงินทุนอื่นมากกว่าภาระหนี้หุ้นกู้ ได้แก่ AP, LPN, PSH, SIRI และ SPALI ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงทางการเงินต่ำกว่า

อีกกลุ่ม คือ กลุ่มที่แหล่งเงินทุนอื่นน้อยกว่าหรือเท่ากับภาระหนี้หุ้นกู้ ได้แก่ ANAN, LH, ORI, QH และ SC เป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูงกว่า โดยในส่วนของ LH QH และ SC ไม่น่าห่วงนักเพราะ LH มี credit rating สูงสุดในกลุ่มที่ A+ ส่วน QH มีวงเงินกับธนาคารเหลือพอสำหรับหุ้นกู้ส่วนใหญ่ ในกรณีเลวร้ายยังมีหลักทรัพย์อื่นที่ถือ เช่น HMPRO, LHFG ซึ่งมีสภาพคล่องสูง ขณะที่ SC อยู่ระหว่างรออนุมัติวงเงินกู้จากธนาคารเพิ่มเติมรวม 3.9 พันล้านบาท

สำหรับ ANAN และ ORI น่าห่วงกว่ารายอื่น เพราะ Net IDB/E สูงกว่ากลุ่มที่ 1.4 เท่า และสัดส่วนรายได้หลักยังเป็นคอนโดมิเนียม และมีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติสูง ในขณะที่แหล่งเงินทุนอื่นเท่ากับหรือน้อยกว่าภาระหุ้นกู้ที่ต้องคืน นอกจากนี้ ผู้พัฒนารายกลาง-เล็ก อาทิ หุ้น A ซึ่งปัจจุบันมี D/E สูงถึง 2.8 – 2.9 เท่า ในขณะที่บริษัทจะต้องพยายามคงสัดส่วนกับธนาคารไว้ไม่ให้เกิน 3 เท่า

“ความเสี่ยงสภาพคล่องสำหรับผู้พัฒนารายกลาง-เล็กค่อนข้างน่าห่วง เพราะอาจกระทบต่อผู้รับเหมาที่รับงานในบริษัทเหล่านั้น ทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องตามไปด้วย และอาจส่งผลทางอ้อมต่อผู้พัฒนารายใหญ่ที่ใช้กลุ่มผู้รับเหมาเดียวกันที่อาจเกิดปัญหาทิ้งงานตามมา”