'กอง REIT' และ 'กองทุนอสังหาฯ' ครึ่งปีหลัง 2563 ยังน่าลงทุนไหม?

ในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำ ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 0.50% ต่อปี กอปรกับตลาดหุ้นไทยผันผวน และร่วงลงต่ำกว่า 1,000 จุด ในช่วงต้นปี ถึงขั้นต้องใช้มาตรการ Circuit Breaker พักการซื้อขายชั่วคราว 30 นาทีมาแล้วหลายครั้ง เล่นเอานักลงทุนรายใหญ่รายย่อยใจตกไปถึงตาตุ่มไปตามๆ กัน

สภาวะเช่นนี้ นักลงทุนย่อมมองหาโอกาสในการลงทุนอื่นๆ ที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าหุ้น หรือยังมีโอกาสให้ผลตอบแทนได้บ้างในภาวะวิกฤติ

หนึ่งในช่องทางลงทุนที่หลายคนพูดถึง และถูกจับตามาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2562 คือกลุ่ม "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PF)" และ "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)" ที่ยังคงมีการสร้างผลตอบแทนสม่ำเสมอให้เห็นค่อนข้างชัดเจน (ในบางกองทุน)

ข้อเท็จจริงทางสถิติพบว่า ผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทย จากบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กรุงไทย ระบุว่า อัตราเงินปันผลของกองทุนทั้ง 2 ประเภทเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5.12% ต่อปี

ซึ่งอยู่ในอัตราที่สูงกว่าอัตราเงินปันผลตอบแทน (Market Dividend Yield) ของตลาดหุ้นไทย ณ สิ้นปี 2562 ที่ระดับ 3.3% ในขณะที่การลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ให้ผลตอบแทนประมาณ 1.84% ต่อปี

•  จุดเด่นของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT 

เมื่อมองไปถึงผลตอบแทนของกองทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และ REIT จากการรวบรวมข้อมูลหลักทรัพย์ในเว็บไซต์ Settrade พบว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2563 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ที่ส่วนใหญ่มีตัวเลขปันผลที่เป็นบวกตามข้อมูล ณ วันที่ 29 พ.ค. 63 

•  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปันผลสูงสุด 

•  กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ปันผลสูงสุด 

*ข้อมูลข้างต้นเป็นเพียงนำเสนอข้อเท็จจริง ณ เวลาหนึ่ง มิได้เป็นการชี้นำ เนื่องจากผลตอนในอดีตไม่ได้การันตีผลตอบแทนในอนาคต

อย่างไรก็ตาม การลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PF) และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ณ เวลานี้ จึงเหมือนกับการลงทุนอื่นๆ ที่มีทั้งความเสี่ยง และโอกาสปะปนอยู่

เพราะฉะนั้น สิ่งที่จะตอบว่า “กองทุนอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT ยังน่าลงทุนอยู่ไหม” คือความรู้และความเข้าใจในสินทรัพย์ที่กำลังจะลงทุนของนักลงทุน โดยพิจารณาจากปัจจัยราคา แนวโน้มกิจการ ความสามารถในการรับความเสี่ยง และเงินลงทุนของนักลงทุนแต่ละราย 

•  แนวโน้มการลงทุนกองทุนอสังหา และ REIT ช่วงครึ่งหลังปี 2563 
  
  

พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตรชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการและหัวหน้างานวิจัย ลูกค้าบุคคล บล.ภัทร มองแนวโน้มการลงทุนกลุ่มกองทุนอสังหาฯ และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในช่วงกลางปี 2563 ที่สถานการณ์โควิด-19 ยังไม่สิ้นสุดลงว่า มี 3 ประเด็นหลักที่ทำให้การลงทุนเหล่านี้มีทั้งความเสี่ยง และความน่าสนใจในเวลาเดียวกัน 

ประเด็นแรก คือ เรื่องการดำเนินงานขอกองทุนเหล่านี้ว่า ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในมิติใดบ้าง ซึ่งสินค้าอ้างอิง (Underlying Asset) แต่ละตัวจะได้รับผลกระทบต่างกันออกไป

เช่น ในกรณีของโควิด-19 จะกระทบกลุ่มอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจค้าปลีก ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน หรือที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มโครงสร้างพื้นฐานบางอย่าง ที่มีผลตอบแทนขึ้นอยู่กับค่าเช่า เนื่องจากในช่วงที่มีโรคระบาด ค่าเช่าอาจจะโตไม่ได้เหมือนที่ผ่านมา ทำให้ได้รับผลกระทบ ซึ่งจะได้รับผลกระทบมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับแต่ละตัว

ประเด็นที่ 2 คืออัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับที่ต่ำ ทำให้ทางเลือกในการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอเกิดขึ้นได้ไม่ง่ายนัก แม้กลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และกอง REIT มีความน่าสนใจ เนื่องจากสินทรัพย์อื่นๆ ก็ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยอยู่เช่นกัน

ประเด็นที่ 3 กองทุนอสังหาฯ และกอง REIT หลายตัวได้รับผลกระทบช่วงตลาดผันผวนไปในระดับหนึ่งแล้ว โดยมองว่าปีนี้ หลายกองทุนต้องตกที่นั่งลำบากเพราะว่าค่าเช่าคงต้องถูกลง กลุ่มที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐาน อย่างทางด่วน รถไฟ สนามบิน ได้รับผลกระทบอย่างแน่นอนในปีนี้

"เชื่อว่าเมื่อโควิดจบไปใน 1-3 ปีข้างหน้า มันจะกลับมาคืนคุณภาพการให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอได้อีกครั้งหนึ่ง ดังนั้น ถ้ามองภาพรวมของ Asset Class กองทุนเหล่านี้จึงมีทั้งความเสี่ยงและความน่าสนใจในเวลาเดียวกัน" พิพัฒน์ กล่าว

อย่างไรก็ดี พิพัฒน์ ฝาก 3 ปัจจัยที่ควรจับตาสำหรับการลงทุนช่วงกลางถึงปลายปี 2563 ได้แก่ปัจจัย "โควิด" ที่ต้องเฝ้าระวังการระบาดในระลอกที่ 2 (Second Wave) ซึ่งมีแนวโน้มเกิดขึ้นในสหรับอเมริกา และจีน ที่ยังไว้ใจไม่ได้ ต้องคอยติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด 

อีกหนึ่งปัจจัยที่น่ากังวลที่ซ่อนอยู่ในสถานการณ์โควิด-19 คือหลังจากเมืองเปิดแล้วเศรษฐกิจจะดำเนินไปในจุดที่ต่ำกว่าศักยภาพอย่างแน่นอน ตราบใดที่ยังไม่สามารถเปิดพรหมแดน น่านฟ้า เปิดให้ต่างชาติเข้ามาอย่างเสรีได้ เพราะฉะนั้นเศรษฐกิจหลายๆ อย่าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคบริการ เช่นการท่องเที่ยว หลังจากนี้จะไม่มีนักท่องเที่ยว 40 ล้านคนที่เข้ามาในประเทศไทย ผู้ประกอบการจะอยู่ได้อย่างไร และคาดว่าเมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นแล้ว สิ่งที่ต้องระวังก็คือปัญหาเรื่องความสามารถในการจ่ายคืนหนี้ ที่ทำให้คลื่นการผิดนัดชำระระลอกใหญ่ขึ้นมาได้

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยที่สร้างการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ได้ทุกเมื่อ นั่นคือปมความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ กับจีน เนื่องจากสหรัฐฯ สกัดจีนในหลายเรื่อง ไม่ว่าจะเป็น Trade war, Technology war, Capital war,  Financial war ไปจนถึงเกมการเมือง รวมถึงการเลือกตั้งของสหรัฐเอง ซึ่งต้องติดตามว่าผลการเลือกตั้งเป็นอย่างไร แนวนโยบายจะไปในทิศทางใด ปัจจัยเหล่านี้ทำให้มีความไม่แน่นอนสูงในมิติของการลงทุน 

ด้าน จักรพงษ์ เมษพันธุ์ The Money Coach ได้ให้คำแนะนำสำหรับคนที่กำลังสนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT ว่า 

"ในปีนี้ควรลงทุนอย่างระมัดระวัง ตระหนักถึงความมั่นคงและความสม่ำเสมอเข้ามาประกอบ ไม่ใช่มองแต่ผลตอบแทนอย่างเดียว"

ปัจจุบันไม่ได้มีแค่ปัจจัยโคโรน่าไวรัส แต่ยังมีสงครามเรื่องน้ำมันโลก ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อเนื่องยาวนาน ในปีที่มีปัจจัยต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้องกับการลงทุนเยอะ ต้องลงทุนด้วยความระมัดระวัง จัดสรรเงินไว้ในพอร์ตที่มีความมั่นคงบ้าง เช่น กองทุนตราสารหนี้ ยังพอวางเงินได้แม้ผลตอบแทนไม่สูง หรือกองทุนทางเลือกอย่างกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนในรูปของค่าเช่า จะเป็นช่องทางที่ช่วยกระจายสัดส่วนของการลงทุนไปได้ เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอแม้ผลตอบแทนไม่ได้สูงมาก หรือทำกำไรสุดโต่งเหมือนเวลาหุ้นพุ่งสูง

แต่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีการจ่ายผลตอบแทนที่มีความสม่ำเสมอสูงกว่า ซึ่งจะปันผลมาจากค่าเช่า อัตราส่วนส่วนใหญ่ที่บังคับไว้ คือ 90% จ่ายกำไรสุทธิที่ปรับแต่งเรียบร้อยแล้วให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน

อย่างไรก็ดี แม้ว่าจะมีลักษณะการจ่ายผลตอบแทนที่มีความสม่ำเสมอ แต่ไม่ใช่ว่าจะซื้อทุกตัวได้ ต้องดูว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เขาถือหรือสิทธิการเช่าที่เขาถือเป็นประเภทไหน อย่างไร เพราะปฏิเสธไม่ได้ว่าผลกระทบจากโคโรน่าไวรัส จะไปกระทบกับอสังหาริมทรัพย์กลุ่มโรงแรม สถานที่จัดนิทรรศการต่างๆ ที่ไม่สามารถทำกิจกรรมได้ในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 ทำให้มีผลต่อรายได้ของธุรกิจนั้นๆ ขณะเดียวกันหากเป็นกลุ่มอาคารพาณิชย์ นิคมอุตสาหกรรม อาจมีผลกระทบที่น้อยกว่าในช่วงนี้ และยังพอมีโอกาสเก็บค่าเช่าได้ 

ดังนั้น สำหรับช่วงที่มีปัจจัยที่เกินคาดเดาเกิดขึ้นเรื่อยๆ เช่นนี้ กอง REIT และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังเหมาะสมกับการปรับสัดส่วนพอร์ตเข้ามาลงทุน เนื่องจากลักษณะของมันมีความชัดเจนสม่ำเสมอ เพียงแต่ผู้ลงทุนต้องมีความรู้ความเข้าใจในการลงทุนก่อนตัดสินใจลงทุน เช่นเดียวกับการลงทุนอื่นๆ 

"ในปีนี้ควรลงทุนอย่างระมัดระวัง ตระหนักถึงความมั่นคงและความสม่ำเสมอเข้ามาประกอบ ไม่ใช่มองแต่ผลตอบแทนอย่างเดียว"