สงครามราคาย่านจรัญฯระอุ 'พฤกษา'ถอยเดอะทรีจรัญฯ-บางพลัด

ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด ประเทศไทย เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ประเภทคอนโด บนถนนจรัญสนิทวงศ์ ในช่วงปีที่ผ่านมาว่า มีโครงการเปิดตัวก่อนหน้าหลายโครงการราคาสูงตั้งแต่ 1 แสนบาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) เช่น โครงการเดอ ลาพีส (De LAPIS) ของบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ บนซอยจรัญสนิทวงศ์ 81 เปิดตัว 2-3 ปีที่ผ่านมา และสร้างเสร็จแล้ว ขายในราคา 101,000 บาทต่อตร.ม.,โครงการเดอะ พาร์คแลนด์ จรัญฯ-ปิ่นเกล้า ของนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand)

โดยภาวะยอดขาย (Presale) ที่อยู่อาศัยในย่านจรัญสนิทวงศ์ ในปีนี้ ในระดับมูลค่าเกินแสนบาทต่อตร.ม. มีอัตราการดูดซับ (Apsorption) ค่อนข้างชะลอตัวในแต่ละโครงการยอดขายเฉลี่ย 40% แต่หากแยกเป็นบางโครงการมียอดขายไม่ถึง 20% โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 1 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าไม่สอดคล้องกับผู้ซื้อในย่านนี้ เพราะความต้องการของคนในย่านนี้คือผู้อยู่อาศัยจริง และกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ดังนั้นราคาที่เหมาะสมของในย่านจรัญสนิทวงศ์ น่าควรจะอยู่ที่ราคาไม่เกิน 8 หมื่นบาทต่อตร.ม. ทำให้มีหลายโครงการที่มีการปรับลดราคาเพื่อระบายสต็อก เช่น มีโครงการไลฟ์ ปิ่นเกล้า ของบมจ. เอพี (ไทยแลนด์) 1.1-1.2 แสนบาทต่อตร.ม.มาลดราคาเหลือ 8-9 หมื่นบาทต่อตร.ม.จึงสามารถระบายสต็อกได้ถึง 20%

ที่ปรึกษาอสังหาฯรายนี้ มองว่า โครงการที่เปิดขายในย่านนี้ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา เริ่มลดราคาต่ำกว่า 8 หมื่นบาทต่อตร.ม. เพื่อเข้าตลาด เช่น โครงการของบมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวไอดีโอ จรัญฯ70 ริเวอร์วิว ขายในราคา 7.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. ในช่วงปลายปีก่อน ก็ทำยอดขายได้สูงถึง 90%

ส่งผลทำให้โครงการที่เปิดตัวบนถนนจรัญฯ ในปีนี้ ยังคงเน้นราคาต่ำเป็นหลัก เฉลี่ย 7-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. อาทิ รวมถึงโครงการ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญฯ 91 ของค่ายศุภาลัย เปิดโครงการมาตั้งแต่ต้นปี ขายในราคา 4-5 หมื่นบาทต่อตร.ม. หรือเริ่มต้นมาในราคา 1.39 ล้านบาท ทำให้โครงการที่เปิดตัวก่อนหน้าในราคาสูงเกินกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม.ค่อนข้างทำยอดขายยาก

นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่กำลังจะทยอยเปิดตัวคาดว่าจะทำราคา7-8 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. อาทิ โครงการของ บมจ.แอล.พี.เอ็น. คาดว่าจะเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 7หมื่นบาทต่อตร.ม. และ นู โนเบิ้ล พรานนก (Nue Noble) ของบมจ. พราน ดีเวลลอปเมนท์ คาดว่าจะเปิดตัวโครงการระดับราคา 8 หมื่นบาทต่อตร.ม.

เขายังกล่าวต่อว่า ภาพรวมยอด Presaleในปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ 46% อัตราการขายเฉลี่ยลดลงถึง 12% หากเทียบกับปีก่อนหน้า(2561) ที่มียอดเฉลี่ยการขายอยู่ที่ 58% โดยในปีนี้สถานการณ์ทรุดกว่าปีที่ผ่านมา โดยเพียงแค่โครงการที่เปิดใหม่ระหว่าง 2 เดือนที่ผ่านมา (ม.ค.-ก.พ. 2563) โดยมียอดขายเฉลี่ยต่ำกว่า 30% เนื่องจากได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และปัญหาวิกฤติโรคระบาดโควิด-19 เข้ามาฉุดกำลังซื้อในตลาดและตลาดต่างประเทศถดถอย ทำให้ไม่สามารถผลักดันยอดขายให้เติบโตได้ แม้จะมีมาตรการรัฐเข้ามาช่วยก็ไม่สามารถกระตุ้นตลาดได้กำลังซื้อได้ในสภาวะเช่นนี้

ด้าน ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงการบริหารจัดการโครงการในย่านจรัญสนิทวงศ์ว่า สถานการณ์ล่าสุดได้ปิดตัวโครงการ “เดอะทรี จรัญ-บางพลัด” (The Tree Charan -Bangphlat) ขายในราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาเฉลี่ย 1 แสนบาทต่อตร.ม. มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท มีจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 719 ยูนิต หลังจากเปิดตัวในช่วงกลางปี 2562 ที่ผ่านมา ทำยอดขายไปแล้วเกือบ 20%

เนื่องจากโครงการบนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินค่อนข้างที่จะมีซัพพลายจำนวนมาก จึงต้องการที่จะลดซัพพลายและเน้นการขายโครงการที่เปิดตัวและพร้อมขายในตลาดที่เปิดตัวไปแล้ว 4 โครงการ เพื่อเป็นการบริหารจัดการสต็อกบนถนนจรัญสนิทวงศ์ จึงตัดสินใจปิดโครงการ โดยการเลื่อนเปิดตัวใหม่ในจังหวะเวลาที่เหมาะสม โดยกลุ่มลูกค้าที่ขายได้ในโครงการจรัญฯบางพลัด จะถูกโอนไปยัง 4 โครงการที่มีอยู่ เพื่อเพิ่มยอดขายและปิดโครงการได้เร็วขึ้น

 “ซัพพลายบนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินค่อนข้างมีจำนวนมากขึ้นมีหลายราย เฉพาะโครงการภายใต้เครือพฤกษา มีถึง 5 โครงการ จึงต้องการระบายสต็อกเก่าทั้งที่กำลังสร้างเสร็จและที่เสร็จแล้วพร้อมโอนก่อนใน 4 โครงการก่อนหน้า โดยทยอยโอนลูกค้าบางส่วนที่ขายไปแล้วเกือบ 20% ในโครงการเดอะ ทรี จรัญฯ-บางพลัด ที่เปิดตัวในช่วงกลางปี 2562 ที่ผ่านมาไปให้โครงการบนถนนจรัญฯ”

สำหรับ โครงการเดอะทรี จรัญฯ-บางพลัด ถือเป็นโครงการที่ 5 ของค่ายพฤกษา จากที่เปิดตัวและสร้างเสร็จไปแล้ว 4 โครงการ ประกอบด้วย เดอะทรี อินเตอร์เชนจ์ (The Tree Interchange) ติดกับสถานี รถไฟท่าพระ ราคาเริ่มต้นที่ 2.49 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 1 แสนบาทต่อตร.ม. โครงการ เดอะทรี จรัญฯ 30 (The Tree Charan 30) ราคาเริ่มต้น 2.2 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 1 แสนบาทต่อตร.ม., โครงการเออร์บาโน่ ราชวิถี (Urbano Rajavithi) ราคาเริ่มต้น 2.9 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 1.1 แสนบาท และโครงการพลัมคอนโด ปิ่นเกล้า สเตชั่น (Plum Condo Plinklao Station) ราคาเริ่มต้น 2.4 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 9.9 หมื่นบาทต่อตร.ม.