อสังหาฯ แห่ลดราคา โละสต็อกบ้าน-คอนโด 6 แสนล้าน

ปัจจัยลบในปี 2562 ยังคงก้าวข้ามมากระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ไม่ว่าจะเป็นมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แม้ภายหลังจะผ่อนหลักเกณฑ์ลงแต่ก็ยังไม่ทำให้ธุรกิจอสังหาฯฟื้นอย่างมีนัยยะสำคัญ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังคงชะลอตัว กดดันกำลังซื้อสินค้าที่มีราคาแพงอย่าง ที่อยู่อาศัย 

อีกตัวแปรแทรกสำคัญที่กระทบตลาดอสังหาฯและเกือบทุกธุรกิจในปี 2563 คือการแพร่ระบาดของโควิด-19 จากประเทศจีน ฉุดกำลังซื้อคนจีนซึ่งเป็นผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในไทย ทั้งผู้ซื้อใหม่ชะลอซื้อ และผู้ซื้อเดิมที่ส่อจะเกิดภาวะชะลอโอนกรรมสิทธิ์  ดังนั้นในปี 2563 จึงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาฯในการเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆที่มาจากทุกทิศทุกทาง เรียกว่า ‘เพอร์เฟ็กต์ สตอร์ม’ ซีชั่น 2

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ประเมินว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 ผู้ประกอบการอสังหาฯส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวเปิดขายโครงการใหม่ เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่งบางรายลดราคามากกว่า 30% เพื่อระบายสต็อกคงค้าง 

โดยข้อมูลจากแผนกวิจัย คอลลิเออร์สฯ พบว่า สิ้นปี 2562 มีซัพพลายเหลือขายบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มูลค่าโครงการรวมกัน 629,766 ล้านบาท รวม 85,247 ยูนิต แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 24,353 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 160,385 ล้านบาท และคอนโด 60,894 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 469,381 ล้านบาท 

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายยังปรับรูปแบบโครงการใหม่ ลดสเปก เพื่อลดราคาลงจากที่เคยขาย ให้โครงการสามารถแข่งขันได้ หรือบางรายเลือกที่จะเสนอขายโครงการที่อยู่ระหว่างการขายและการพัฒนาให้ผู้ประกอบการรายใหม่นำไปพัฒนาต่อไป หรือบางรายเสนอขายยกชั้นหรือยกตึกให้กับกลุ่มนักลงทุน ทั้งผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ

ผุดโครงการใหม่น้อยสุดรอบ 10 ปี

ข้อมูลของแผนกวิจัย คอลลิเออร์สฯ ยังประเมินว่า คอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯช่วงไตรมาสแรกในปี 2563 จะมีเพียง 13 โครงการ 4,561 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวม 16,900 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 10,228 ยูนิต หรือคิดเป็น 69.2% และลดลงจากช่วงไตรมาสที่ 1 ของปีก่อน 4,392 ยูนิต คิดเป็น 49.1% ซึ่งพบว่ามูลค่าการลงทุนอาจลดลง 28,530 ล้านบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า

"ปีนี้ถ้าดูย้อนหลังในรอบ 10 ปี เฉพาะในช่วงไตรมาส 1 ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยสุดในรอบ 10 ปี เนื่องจากต้องการ ระบายสต็อกคงค้าง และมองว่าสถานการณ์ตอนนี้ไม่ใช่เวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่"

"แอลพีเอ็น" จัดห้องชุดพร้อมผู้เช่า

สอดคล้องกับแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2563 ที่มีการปรับกลยุทธ์การตลาดครั้งใหญ่ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ปี 2563 บริษัทจะชะลอพัฒนาคอนโด หันไปรุกตลาดโครงการแนวราบ พร้อมระบายสต็อกคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ของบริษัทซึ่งมีมูลค่ารวม 10,000 ล้านบาทไปพร้อมๆ กัน

"ตอนนี้เรามีสต็อกคอนโดพร้อมอยู่ 1 หมื่นล้านบาท เป็นส่วนที่จะได้รับเงินสดเข้ามาเต็มหากได้ขายหมด โดยการขายจะมีทั้งการลดราคา จัดพอร์ตคอนโดพร้อมผู้เช่าเพื่อตัดขายเป็นล็อตให้แก่ผู้ที่สนใจซื้อลงทุนโดยรับผลตอบแทน 5-6% โดยเฉพาะกองทุนส่วนบุคคลทั้งไทยและสิงคโปร์รวมถึงกลุ่มลูกค้าเงินฝากสูงที่ต้องการบริหารความมั่งคั่ง ในภาวะที่การลงทุนในพันธบัตรให้ผลตอบแทนต่ำเพียง 2%"

"พฤกษา" ลดขนาด-ชูแนวราบ

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มพฤกษา-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2563 จะเน้นพัฒนาโครงการแนวราบตั้งแต่ระดับราคา 5-15 ล้านบาท เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ควบคู่กับการพัฒนาโครงการคอนโดระดับกลางโดยเน้นการพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลงไม่เกิน300ยูนิต กระจายทำเลให้ครอบคลุมทุกมุมเมือง เน้นโครงการคอนโดระดับราคาระหว่าง 1-1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อสูง เพื่อให้สามารถปิดการขายและโอนในระหว่างปีได้ ส่วนโครงการแนวราบจับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้50,000 - 1 แสนบาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการซื้อบ้านระดับราคา 5-10 ล้านบาท โดยในปี 2563 จะต้องระมัดระวังบริการจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ

"โกลเด้นแลนด์" ซื้อคอนโดล้นขายต่อ

นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โกลเด้นแลนด์เรสซิเดนซ์ จำกัด บริษัทในเครือบริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ระบุว่า ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาการเข้าซื้อโครงการคอนโดจากผู้ประกอบการรายอื่นทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์เข้ามาบริหารและขายต่อ ซึ่งคอนโดที่อยู่ระหว่างการศึกษาเป็นคอนโดมิที่สร้างเสร็จแล้วยังมียูนิตเหลือขาย หรือโครงการคอนโดที่ขายไปบางส่วน และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และต้องผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA เพื่อลดความเสี่ยงจากการขออนุญาต ซึ่งจะต้องมีจำนวนยูนิตเหลือขายอยู่ไม่ต่ำกว่า 50% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และเป็นคอนโดที่อยู่ในทำเลที่ดี ตอบโจทย์คนเมือง ระดับราคาขาย 150,000-200,000 บาทต่อ ตร.ม. พร้อมกันนั้นขยายโครงการแนวราบที่เป็นทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดและบ้านเดี่ยว

ส่อเผชิญปัญหาสภาพคล่อง

"ตลาดคอนโดชะลอตัว ทำให้มีผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดไปในช่วงที่ผ่านมาประสบปัญหากับการขายและประสบปัญหาด้านสภาพคล่อง ดังนั้น ในปี 2563 จึงขยายการลงทุนในตลาดคอนโดในรูปแบบของการเข้าไปซื้อโครงการคอนโดที่มีผู้อยู่อาศัยจริงในทำเลที่ติดห้าง ซึ่งเป็นเทรนด์ของผู้บริโภคที่นิยมซื้อ เพราะตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมืองสะดวกสบายในการจับจ่ายใช้สอย เดินทางสะดวก และเชื่อว่าตลาดคอนโดจะถึงจุดต่ำสุดในปี2564" นายแสนผิน กล่าว

"อนันดา" โละสต็อก 38 โครงการ

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่เกิดจากปัจจัยลบตั้งแต่ต้นปีมาจนถึงวันนี้ ทำให้บริษัทต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์จากเดิมลุยเปิดโครงการ แต่ในปี 2563จะชะลอเปิดโครงการใหม่ โดยวางแผนจะ เปิดโครงการ ไอดีโอ พหลฯ-สะพานควาย ซึ่งเป็นโครงการที่มีการปรับเปลี่ยนจากโครงการไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย เดิม ในราคาเริ่มต้น 139,000 บาท/ตรม. ในเดือนเม.ย.นี้ ก่อน 1 โครงการ ส่วนที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาอีก 7 โครงการ มูลค่าโครงการรวม28,600ล้านบาท นั้นหากสถานการณ์เศรษฐกิจดีขึ้นจึงจะเปิดโครงการเพิ่ม

"ไตรมาสแรกเหมือนขับรถกระจกมัวมองอะไรไม่เห็นต้องรอให้พายุฝนผ่านไปก่อนค่อยเร่งเครื่อง ดังนั้นในช่วงนี้จะนำสินค้าพร้อมขายในมือทั้งหมด ที่มีอยู่เฉพาะที่สร้างเสร็จพร้อมโอน มีจำนวน 38 โครงการมูลค่า 20,000 ล้านบาท มาจากคอนโด 30 โครงการจำนวน 2,700 ยูนิต มูลค่า 18,000 ล้านบาท ที่เหลือ2,000 ล้านบาทเป็นแนวราบ"

นอกจากนี้ขยายไปยังกลุ่มซื้อที่ต้องการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าคอนโดแนวรถไฟฟ้าในราคา 8,000-15,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มที่รายได้ 60,000-80,000 บาท ในช่วงราคา 4 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งมีสต็อกอยู่ทั้งสิ้น 2,600 ยูนิตเข้ามาด้วย