10 สิทธิพื้นฐาน​ผู้ซื้อ​ "คอนโดมิเนียม" ควรรู้​

10 สิทธิพื้นฐาน​ผู้ซื้อ​
22 กุมภาพันธ์ 2563 | โดย พิสิฐ ชูประสิทธิ์ | คอลัมน์บทความพิเศษ
22,303

ส่องสิทธิ​หน้าที่​ขั้นพื้นฐาน​ ซึ่งผู้ซื้อ​เจ้าของร่วมในอาคารชุด​ควรรู้มีอะไรบ้าง เพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อ​ของคน​ผู้ซึ่งรอบรู้ข้อกฎหมายเป็นอย่างดี ​หรืออาจรู้ไม่ทันผู้อื่น

ถ้าผู้ซื้อ​เจ้าของร่วม​คณะกรรมการ (คกก.)​ หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ​(นิติฯ) ส่วนใหญ่​ ไม่รู้สิทธิ​หน้าที่​ของตน ​นอกจากการอาจตกเป็นเหยื่อ​ของคน​ผู้ซึ่งรอบรู้ข้อกฎหมายเป็นอย่างดี ​หรืออาจรู้ไม่ทันผู้อื่น​อาจกลายเป็นผลเสีย​หรือเสียเปรียบแก่ผู้ไม่รู้​หรือรู้น้อยได้

ระบบอาคารชุด​ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด ​แม้ได้เกิดขึ้นมานานมากกว่า 30 ​ปี ​ต่างพบว่าผู้ซื้อ​หรือเจ้าของร่วม​​บางคนยังไม่ทราบสิทธิ​หน้าที่ขั้นพื้นฐาน ​ตามข้อบังคับ​และพ.ร.บ.อาคารชุดกำหนดไว้​ สาเหตุ​การไม่รู้ ก็ล้วนเกิดจากการไม่ได้ศึกษา​ ทั้งข้อบังคับ​และ พ.ร.บ. ตลอดข้อกฎหมาย​ข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้องทั้งสิ้น ​เมื่อเกิดปัญหา​หรือสงสัย ​​น้อยรายที่จะเปิดตำราศึกษา​ค้นคว้าแต่กลับนิยมใช้การสอบถามตามนิสัยของปุถุชน​คนไทย

บทความ สิทธิพื้นฐาน​ผู้ซื้อ​คอนโดมิเนียม ​"ควรรู้ที่ผู้เขียนจะนำเรียนให้ท่านผู้อ่าน​แฟนคอลัมน์​หรือผู้สนใจ ​มิได้มีเจตนา​อวดรู้แต่อย่างใด ​อีกทั้งไม่ประสงค์ให้ผู้ซื้อห้องชุด​ คกก.​หรือผู้จัดการ ​"มือใหม่" ที่เพิ่งก้าวเข้าสู่ระบบอาคารชุด​หรือสวมหมวกใบดังกล่าว​ตกเป็นเหยื่อแก่ผู้ใด​ และประสงค์​จะเผยแพร่ ​"บทความนี้แก่ผู้สนใจ​ทั่วไปเพื่อประดับความรู้

ระบบอาคารชุด​ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด​ ถูกกำหนดให้มีบุคคล ​นิติบุคคล​ ผู้ที่เกี่ยวข้อง​จำนวน​ 3-4 ​ฝ่าย​ได้แก่​ ผู้ขาย​ ผู้ประกอบธุรกิจ ​เจ้าของโครงการ​ ซึ่งมีหน้าที่ก่อสร้าง​และขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด​พร้อมรายการทรัพย์ส่วนกลางผู้ซื้อ​หรือเจ้าของร่วม​ มีหน้าที่ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุด​และทรัพย์ส่วนกลางจากผู้ขาย​หรือผู้ประกอบธุรกิจตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างกัน​ คกก.​หรือกรรมการ​เป็นบุคคล​ ซึ่งต้องมีคุณสมบัติ ตามที่ข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด​เป็นตัวแทนผู้ซื้อ​หรือผู้ขายห้องชุดในอาคารชุด​ มีหน้าที่ควบคุม​กำกับ​ตรวจสอบ​มอบนโยบายการบริหารแก่ผู้จัดการ​หรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากผู้จัดการ​มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ​ 2 ​ปี 

ส่วนผู้จัดการนิติฯ ​อาจเป็นได้ ทั้งบุคคล​หรือนิติบุคคล​แต่จำเป็นต้องมีคุณสมบัติ​​ตามที่ข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดอีกด้วย​ ผู้จัดการ​นอกจากเป็นผู้แทนนิติฯ แล้ว​ยังมีอำนาจหน้าที่​อีกหลายประการ ​ถ้าจะให้เกิดความเข้าใจง่ายต่ออำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อ​ผู้ขาย​เจ้าของร่วม​ คกก.​ หรือกรรมการ​หรือผู้จัดการ​หรือฝ่ายบริหารทรัพย์สิน​ในระบบอาคารชุด​กำหนดรายละเอียดของบุคคล​นิติบุคคล​ดังกล่าว​อย่างไร​มีคำตอบดังต่อไปนี้

1.​ผู้ซื้อหรือผู้ขายกับห้องชุดเหลือขายเป็นเจ้าของร่วมหรือเรียกว่า Co-owners

เจ้าของร่วมสามารถกำหนดมติที่ประชุมใหญ่ ที่ไม่ขัดหรือแย้งข้อบังคับ​และ พ.ร.บ.อาคารชุด​ให้ คกก.หรือกรรมการ​ตลอดจนผู้จัดการของนิติฯ​นำไปปฏิบัติ​สร้างคุณประโยชน์แก่ผู้ซื้อ​ผู้ขาย​และสังคมส่วนรวมได้

หมายความว่าทั้งข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด​ให้อำนาจแก่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​สามารถแต่งตั้ง​หรือถอดถอนคกก.ทั้งคณะ​หรือกรรมการ​บางคน​หรือแต่งตั้ง​ถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลได้เมื่อพบว่าบริหารงานเกิดข้อผิดพลาด​บกพร่อง​เป็นความเสียหายแก่เจ้าของร่วม​และนิติฯ

2.​กรรมการหรือคกก.มีจำนวนไม่น้อยกว่า คน แต่ไม่เกิน 9 คนมีจำนวนมากกว่า 9 คนไม่ได้

ทุกนิติฯ ปฏิบัติ​ทั่วประเทศ​จำเป็นต้องมี ​ไม่มี​ไม่ได้​ กรรมการเป็นตัวแทนฝ่ายผู้ซื้อ​และผู้ขาย​มีอำนาจหน้าที่ควบคุม​ ตรวจสอบ​กำกับ​ดูแล​มอบนโยบายการบริหารงานแก่ผู้จัดการ​เพื่อนำไปปฏิบัติให้สอดคล้องกับมติที่ประชุม​

คกก.ไม่มีสิทธิ หรือไม่มีอำนาจปลด​ หรือถอดถอนผู้จัดการ​ แต่สามารถรายงานความบกพร่อง​อันเป็นความเสียหายการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการ​เสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​พิจารณาถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลรายดังกล่าว

3.​ ผู้จัดการนิติฯ

ผู้จัดการ​อาจเป็นได้ทั้งบุคคล​หรือนิติบุคคล ​อีกทั้งต้องมีคุณสมบัติ​และไม่มีลักษณะต้องห้าม​ตามที่ข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด

กรณีเจ้าของร่วมมีหนี้ค้างจ่าย​"ค่าส่วนกลาง" ตามข้อบังคับ​ไม่อาจสวมหมวกผู้จัดการได้ผู้จัดการมีอำนาจ​หน้าที่​"มากมาย"เป็นผู้รับผิดชอบงานด้านการจัดการ​บริหารอาคารชุดทั้งหมด​ทั้งปวงในอาคารชุด​ตามข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดทั้งนี้​ภายใต้มติที่ประชุมคกก.​และ/หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​กำหนดผู้จัดการ​อาจมีวาระการดำรงตำแหน่งนานเท่าใด​ก็ได้ทั้งนี้​ให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนด

4.​พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน

เป็นผู้มีอำนาจหน้าที่จดทะเบียนสิทธิ​และนิติกรรมห้องชุด ​จดทะเบียนรายชื่อคกก.​และผู้จัดการ​จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ​ออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด​เมื่อเกิดความชำรุด​เสียหาย​หรือสูญหาย​เพิกถอนการจดทะเบียน​ (ที่ไม่ถูกต้อง) ​ฯลฯ​

นอกจากนี้​พนักงานเจ้าหน้าที่​"กรมที่ดิน"ยังเป็นผู้มีอำนาจเปรียบเทียบปรับ​กรณีนิติฯ ไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดรวมทั้งยังมีอำนาจหน้าที่รับเรื่องร้องเรียนของเจ้าของร่วม​ตรวจสอบกิจกรรมส่วนกลางที่เกิด​ข้อบกพร่องหรือได้รับความเสียหายแก่เจ้าของร่วม​นิติฯ

อย่างไรก็ดี​ สิทธิ​หน้าที่​ขั้นพื้นฐาน​ซึ่งผู้ซื้อ​เจ้าของร่วมในอาคารชุด​ "ควรรู้อาจยังมีประเด็นสำคัญอื่น​"เพิ่มเติม" ดังต่อไปนี้

1.​สามารถเข้าชื่อเจ้าของร่วมด้วยกันไม่น้อยกว่า 20% ​ของเจ้าของร่วมทั้งหมด​ร้องขอให้คกก.​จัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมได้ ​ทั้งนี้​เป็นไปตามข้อบังคับ​ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

2.​"ใบปลอดหนี้ได้รับเมื่อเจ้าของร่วม​ชำระหนี้ค่าส่วนกลาง​เงินเพิ่ม​(ถ้ามี)​ถูกต้อง​ครบถ้วน

ผู้จัดการไม่อาจปฏิเสธคำขอการดำเนินการเรื่องดังกล่าว​หากผู้ซื้อ​เจ้าของร่วม​ชำระหนี้ค่าส่วนกลาง​เงินเพิ่ม​ให้แก่นิติฯ​ถูกต้อง​ครบถ้วน

3.​ ตกแต่ง​ -​ต่อเติมห้องชุด​ต้องได้รับอนุญาต​ตรวจสอบแบบก่อสร้างจากนิติฯ ก่อนทุกครั้ง

4.​เปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกอาคารชุด​ให้แตกต่างจากเดิม​"ไม่ได้" ถือเป็นความผิดที่ข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มีโทษปรับเป็นเงินไม่น้อยกว่า 1 แสนบาท

5.​คะแนนเสียงของเจ้าของร่วม ตามที่ข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด​เปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลาง​หรือค่าใช้จ่ายร่วมกัน​ตามข้อบังคับได้ แต่ไม่สามารถอาศัยมติที่ประชุมคกก.ดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้ ​แต่จำเป็นต้องอาศัยคะแนนเสียงของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​กำหนดตามข้อบังคับ​ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเท่านั้น

6.​ ร้องขอผู้จัดการ​แสดงงบบัญชีรายรับ​และรายจ่ายของเดือนที่ผ่านมา​ตรวจสอบ​ แสดงให้เห็นได้ทุกเมื่อ​และตั้งแต่วันที่​ 15 ของเดือนถัดไป

งบบัญชีดังกล่าว​ถูกกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดการ​ต้องปฏิบัติ​และดำเนินการตามข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด หากฝ่าฝืน อาจระวางโทษปรับไม่น้อยกว่า​ 5 หมื่นบาท​และปรับอีกวันละ​ 500 ​บาท​ จนปฏิบัติถูกต้อง

7.​ เสนอแนะข้อคิดเห็น​หรือแนะนำแนวปฏิบัติการบริหารงานที่เหมาะสมต่อที่ประชุมคกก.หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ทุกเมื่อ

8.​ สมัครกรรมการ​หรือผู้จัดการได้​ภายใต้คุณสมบัติ​และไม่มีลักษณะต้องห้าม​ตามที่ข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด

9.​ ร่วมกำหนดกฎ​ระเบียบ​ข้อควรปฏิบัติการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล​และทรัพย์ส่วนกลางที่เหมาะสม​

10.​ร่วมลงมติในที่ประชุมใหญ่ "ยกเลิก"นิติฯ ​ด้วยคะแนนเสียง​ และเหตุแห่งการยกเลิก​นิติฯ ตามที่ข้อบังคับ​และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด

ติดตามข่าวสารผ่าน facebook กรุงเทพธุรกิจ เพียง กดถูกใจ

แชร์ข่าว :
เพิ่มเพื่อน
Tags:

ข่าวที่เกี่ยวข้อง