แองเจิลฯ”หวั่นจีนทิ้งโอน ถกดีเวลลอปเปอร์ยืดโอนคั่นวิกฤติ

นายไซม่อน ลี (Simon Lee) ประธานกรรมการบริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด (Angel Real Estate Consultancy Co.,Ltd หรือ ARE) บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขาย (โบรกเกอร์) อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quata) ในตลาดเอเชีย เปิดเผยถึงสถานการณ์ ตลาดของกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยปีนี้ว่า จนถึงขณะนี้สถานการณ์ชะลอตัวทั้งตลาด เนื่องจากมีการยกเลิกการเดินทางของชาวต่างชาติ ตั้งแต่ปลายเดือนม.ค.2563 หรือเริ่มเกิดการแพร่ระบาดของ“เชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019 (โควิด-19)”ที่เมืองอู่ฮั่น เมืองหลวงของมณฑลหูเป่ย ประเทศจีน ส่งผลกระทบต่อการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯในไทย เนื่องจากลูกค้าชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯไทย ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน

สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่ครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ของบริษัท มีจำนวน 2,000 หน่วย(ยูนิต) มูลค่า​14,000-15,000 ล้านบาท จากยอดขายที่รอโอน (backlog) ที่บริษัทมีอยู่ในมือราว 3,000 ยูนิต มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ ลูกค้าชาวจีน ถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักในโครงสร้างธุรกิจของแองเจิลฯ โดยมีสัดส่วนประมาณ 50% มาจากจีน รองลงมาสัดส่วน 40% จากประเทศในเอเชีย และอีกสัดส่วน 10% จากทวีปยุโรป

“ในช่วงที่มีปัญหาเชื้อไวรัสโคโรนาระบาด ทำให้คนไม่เดินทางมาไทย และมีปัญหาเรื่องการโอนเงินออกนอกประเทศ ทำให้ยอดโอนชะลอตัว ซึ่งอาจจะส่งผลทำให้เลื่อนการโอน”

ทั้งนี้บริษัทได้เข้าไปเจรจากับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย (Developer) รายใหญ่ทั้งหมด เพื่อขอให้ยืดเวลาการโอนออกไป 6 เดือนจนถึง 1 ปี เพื่อเป็นการช่วยลูกค้าในช่วงสถานการณ์ตึงเครียดจากไวรัสโคโรนา โดยมองว่าลูกค้าชาวจีนจะกลับมาโอนหลังสถานการณ์ไวรัสโคโรนาที่น่าจะคลี่คลายลงราวกลางปีนี้ โดยเห็นว่าการยืดการโอนจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการยึดคืนสัญญาซื้อขาย และปล่อยให้เกิดการทิ้งเงินดาวน์ 30% ทั้งยังเป็นการช่วยคลี่คลายปัญหาสต็อกที่อยู่อาศัยล้นตลาด (Over Supply) ซึ่งปัจจุบันพบว่ามีซัพพลายคงค้างในตลาดราว 2 แสนยูนิต ที่ต้องใช้เวลาประมาณ 2 ปี ในการระบายสต็อก เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจไม่อำนวย

“ปัญหาการชะลอการโอนเกิดขึ้นในหลายดีเวลลอปเปอร์ แต่ก็มีดีเวลลอปเปอร์บางรายที่ยึดคืนห้องเมื่อลูกค้าไม่มาโอนเกิน 3 เดือน ทั้งที่ลูกค้าไม่ได้ตั้งใจที่จะทิ้งเงินดาวน์ แต่เนื่องจากสถานการณ์ไม่เอื้อ ดังนั้นจึงต้องการให้ดีเวลลอปเปอร์ ยืดระยะเวลาออกไปเพื่อรอสถานการณ์คลี่คลาย แต่มีบางรายที่มีปัญหาสภาพคล่อง จะไม่ยอม”

เขายังประเมินว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปีนี้ ยังเผชิญกับปัจจัยรุมเร้าที่ทำให้การฟื้นตัวค่อนข้างช้า เนื่องจากความต้องการซื้อ (Demand) ลดลง รวมถึงคอนโดปรับราคาสูงขึ้นมาก (Over Price) ดังนั้นจึงต้องช่วยการทำตลาดโดยการลดราคา เพื่อกระตุ้นการซื้อขาย

ทั้งนี้ แองเจิล ได้ปรับกลยุทธ์รองรับสถานการณ์ดังกล่าว จากการพึ่งพาชาวจีนเป็นหลัก หันไปขยายตลาดเพิ่มฐานลูกค้าไปยังประเทศอื่นๆ อาทิ กลุ่มประเทศเพื่อนบ้าน เช่น กัมพูชา เมียนมา รวมถึงฮ่องกง และไต้หวัน ทดแทนตลาดจีน ขณะเดียวกันยังขยายพอร์ตอสังหาฯ ในประเทศอื่นๆ เข้ามาเพิ่มรายได้ อาทิ ญี่ปุ่น โดยเข้าไปซื้อบ้านและคอนโดมือสองมาปรับปรุง และพัฒนาเป็นตลาดเช่า

นอกจากนี้ ยังปรับกลยุทธ์ไปสู่ตลาดเช่าซื้อระยะยาว (Leasehold) ระยะเวลา 30 ปี ในบ้านชานเมือง อาทิ กรุงเทพกรีฑา บางนา ศาลายา พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่มองไทยเป็นเสมือนแหล่งพำนักเมื่อเกิดวิกฤติ (บ้านหลังที่สอง) แทนตลาดนักลงทุนในอดีตที่รองรับนักท่องเที่ยว เนื่องจากชาวจีนเกิดความประทับใจการต้อนรับของไทย และไม่ปิดกั้นเมื่อเกิดเหตุการณ์วิกฤติ

โดยทางแองเจิล ได้วางเป้าหมายในปี 2563 คาดว่าจะมียอดขายคอนโดในไทย ประมาณ 900-1,200 ยูนิต มียอดขายราว 4,000-5,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน 25% โดยราคาที่คนจีนสนใจอยู่ที่ เฉลี่ย 2-5 ล้านบาทต่อยูนิต ประกอบด้วย โครงการ สุขุมวิท พระราม9 และจรัญสนิทวงศ์ 70 คาดว่าเมื่อรวมกับยอดขายต่างประเทศ จะส่งผลทำให้มีสิ้นปีมียอดขายราว 8,000-9,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ถือเป็นการปรับกลยุทธ์เพื่อกระจายความเสี่ยงขยายไปต่างประเทศ หลังจากได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า(Trade War) และค่าเงินบาทแข็งค่า ตั้งแต่ปี 2562 ที่มียอดขายในพอร์ตลดลงเหลือ 1,500-1,600 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราว 7,000-8,000 ล้านบาท จากปี 2561 ที่มียอดขาย 3,200 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราว 20,000 ล้านบาท