อสังหาฯ ฝ่าดงไฟปี 63 พลิกเกมฟื้นตลาดแสนล้าน
ปี62 ถือเป็นปีที่สุดหินของธุรกิจอสังหาฯหลังเผชิญหลากปัจจัยเสี่ยง“ศก.ชะลอ-แอลทีวี-บาทแข็ง”ดันสต็อกสูงสุดรอบ 5 ปี ตลาดต่างชาติวูบ มาถึงปี 63 ปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้ยังคง กดดันตลาดต่อไป ผู้ประกอบการเร่งพลิกเกมฟื้นไข้หากไม่มีโรคแทรกซ้อนซ้ำเติมตลาด
ธุรกิจ“อสังหาริมทรัพย์”ถือเป็นอีกหนึ่งในภาคธุรกิจที่แท้จริง (Real Sector) ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย มูลค่ากว่า 9 แสนล้านบาท ราว 6% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP)
ทว่า ปี 2562 ภาคธุรกิจนี้ต้องเผชิญกับปัจจัยรุมเร้า ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว สัดส่วนหนี้ครัวเรือนยังมีสัดส่วนสูง นอกจากนี้ในวันที่ 1 เม.ย.2562 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังออกมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ (LTV) สกัดกั้นฟองสบู่อสังหาฯ ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อของคนอยากมีบ้านยากขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ปิดปี 2562 ภาคอสังหาฯ ต้องแบกสต็อกอ่วม “สูงสุด” ในรอบ5 ปี ขณะที่ในปี “หนูทอง” ปี 2563 กูรู และนักพัฒนาอสังหาฯประเมินว่า ภาคธุรกิจอสังหาฯ ยังคงเผชิญปัจจัยเหล่านี้ต่อเนื่อง อาจจะฟื้นไข้ หากได้ยาดีจากรัฐ (มาตรการกระตุ้นตลาดเพิ่มเติม) ทำให้กำลังซื้อปรับตัวขึ้น แต่ยังไม่หายป่วย
แม้ว่า ปิดปี 2562 จำนวนหน่วยเหลือขาย(ซัพพลาย)ทั่วประเทศ อยู่ที่ 257,969 หน่วย(ยูนิต) ติดลบ 6% แบ่งเป็น กรุงเทพฯ -ปริมณฑล มีจำนวน 149,000 ยูนิต และภูมิภาค (20จังหวัด) 108,685 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 820,624 ล้านบาท กำลังซื้อที่ชะลอตัวยังส่งผลให้ปี 2562 ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ระดับแถวหน้าของเมืองไทยหลายราย “แตะเบรก”การเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้ภาพรวมเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2562 ติดลบประมาณ 30%
วิชัย วิรัตกพันธ์
รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังประเมินสถานการณ์อสังหาฯในปี 2563 ว่า ถือเป็นปีของตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่งเริ่ม “ฟื้นไข้” จากการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ แม้จะยังคงมีหลากปัจจัยรุมเร้า ทั้งมาตรการแอลทีวี ภาวะเศรษฐกิจทั้งภายนอก และปัจจัยภายในที่ยังมีความไม่แน่นอนในด้านของรายได้ของประชากร
“ปี2563 ภาคอสังหาฯ ถือเป็นปีแห่งการฟื้นตัว หรือฟื้นไข้ หากไม่กินของแสลง หรือปล่อยให้มีโรคแทรกซ้อน หากไม่มีมาตรคุมเข้มขึ้นในบางเรื่อง และมีปัจจัยอุปสรรคขัดขวางในการซื้อที่อยู่อาศัย คาดว่าจะทำให้ภาคอสังหาฯ กลับไปสู่จุดสมดุล เพราะตลาดอสังหาฯในไทยเป็นตลาดเล็กไม่ควรปล่อยให้โอเวอร์ซัพพลาย เพราะอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) มีจำกัด จึงควรควบคุมซัพพลายไม่ให้สูงเกินไป”เขากล่าว
อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าปี 2563 ยังเป็นปีที่เหนื่อยสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ เพราะสภาพเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่น่าห่วง ขณะที่ตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติยังไม่กลับมา ขณะที่ซัพพลายในตลาดลักชัวรี่ จึงยังต้องจับตาจากภาวะอิ่มตัวในระดับหนึ่ง ผู้ประกอบการอาจจะปรับตัวโดยไม่เติมซัพพลาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ตลาดก็จะค่อยๆ ใช้เวลาในการระบายสต็อกคงค้าง ผู้ประกอบการควรเลือกทำเลและตลาดที่เป็นความต้องการแท้จริง(Real Demand)
“ยังมีปัจจัยรุมเร้า หากไม่มีมาตรการภาครัฐเข้ามาพยุงในปี 2563 ตลาดอาจจะดร็อป เพราะยังมีหลายปัจจัย ดังนั้นผู้ประกอบการที่จะเปิดโครงการต้องเลือกทำเล ในตลาดที่มีดีมานด์ ไม่ใช่เปิดตรงไหนก็ได้เหมือนในอดีต โดยภาพรวมขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจที่ต้องทำให้คนเชื่อมั่น”
**สัญญาณต่างชาติหดหาย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังประเมินอัตราการถือถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด(คอนโดมิเนียม) ที่คิดจากยอดโอนกรรมสิทธิ์เป็นหลัก โดยแนวโน้มการถือครองของในปี 2652 เริ่มส่งสัญญาณที่ลดลง เมื่อเทียบกับปี 2561 ที่ถือว่าเป็นอัตราที่เติบโต โดยคนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ จำนวน 13,113 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 55,007 ล้านบาท พื้นที่ห้องชุดรวม 545,518 ตารางเมตร ขณะที่ช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 พบว่า มีการถือครองกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ จำนวน 9,427 ยูนิต ยอดเป็นจำนวนเพิ่มขึ้น 1.8% แต่เมื่อคิดเป็นมูลค่ารวม 35,987 ล้านบาท ลดลง 5.8% เนื่องจากผลกระทบจากสงครามการค้า และเศรษฐกิจโลก รวมไปถึงอัตราแลกเปลี่ยนเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น
“อัตราการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยต่างชาติ มีมูลค่าและพื้นที่ลดลง สะท้อนให้เห็นว่า สัดส่วนต่างชาติเริ่มมีแนวโน้มลดลง แม้จะยังไม่สะท้อนในอัตราการถือครองกรรมสิทธิ์ปัจจุบันชัดเจน เพราะเป็นยอดการขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่ยังมีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่คาดว่าแนวโน้มต่างชาติลดลงจะสะท้อนผ่านยอดขายในปี 2563 ทำให้บางทำเลที่จับกลุ่มตลาดต่างชาติต้องเลื่อนเปิดโครงการ ซึ่งในปี 2563 อาจจะหันไปจับตลาดคนไทยทดแทน” เขากล่าว
***เปิด4รายปิดเกมขายฝ่าวิกฤติ
ประกอบด้วย 1.แชปเตอร์ เจริญนคร-ริเวอร์ไซด์ , แชปเตอร์ จุฬา-สามย่าน ของค่าย พฤกษา พรีเมี่ยม 2.โครงการแอสปาย อโศก-รัชดา ของค่ายเอพี ไทยแลนด์ 3.โครงการ ดิ ออริจิ้น รัชดา-ลาดพร้าว, ลาดพร้าว 15 และรามอินทรา ของค่าย ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ 4. เดอะ โมสต์ อิสรภาพ บาย เนอวานา ของบริษัท เนอวานา ไดอิ ในเครือบุญรอดบริวเวอรี่
“ทั้ง 4 ราย นี้เป็นโครงการที่เปิดการขายและปิดการขายได้ภายในปี 2562 สะท้อนให้เห็นว่าทำเล และสินค้าที่มีราคาเหมาะสม จึงจะตอบโจทย์ความต้องการ ที่สำคัญกลุ่มโครงการเหล่านี้จัดโรดโชว์ขายต่างชาติเพื่อตุนยอดขายที่มีสัดส่วน 49% ก่อนเปิดตัวโครงการ(Pre-sale)”
ภัทรชัย ทวีวงศ์
**5 เทรนด์ร้อนฝ่าวิกฤติ
เขายังมองว่ากลยุทธ์ที่ทำให้ภาคธุรกิจอสังหาฯให้ประสบความสำเร็จ และปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว จะต้องพัฒนาให้สอดคล้องกับเทรนด์ความต้องการ โดย คอลลิเออร์สฯ ได้ตกผลึกหมัดเด็ด ทำให้ภาคอสังหาฯฝ่าฟันธุรกิจให้อยู่รอดปลอดภัยใน 5 เทรนด์ ประกอบด้วย
1.การพัฒนาโครงการให้เล็กลง เพื่อปิดการขายได้อย่างรวดเร็วภายใน 3 ปีหลังจากมีใบอนุญาต เพื่อป้องกันอัตราภาษีและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะถูกคำนวณเป็นต้นทุนและแบกรับภาระ หากปิดโครงการไม่หมด ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีที่ดินแปลงใหญ่อาจจะมีการแบ่งใบอนุญาติทีละเฟส เพื่อพัฒนาโครงการและปิดโครงการได้อย่างรวดเร็ว
2.หาโซน ทำเล ราคาที่ใช่ กวาดความต้องการแท้จริง ยังเป็นเทรนด์ที่ไม่เคยหลุดไปจากตลาด หากสินค้าดี ราคาถูกใจ ทำเลใช่ ดีมานด์ที่มีกำลังซื้อและลังเลก็ไม่ปล่อยให้หลุดลอยไปได้ มุ่งเน้นเปิดทำเลที่มีความต้องการชัดเจน โดยเฉพาะจะเห็นการเปิดตลาดทำเลใหม่ๆ มากขึ้น อาทิ ทำเลรองจากส่วนกลาง เช่น มีนบุรี ศิริราช และต่างจังหวัดที่เป็นเมืองรอง เช่น เชียงราย พิษณุโลก และภาคใต้นครศรีธรรมราช แทนภูเก็ต สงขลา
“ต่อไปจะไม่เห็นการเปิดโครงการแบบกระจุกตัวในโซนรถไฟฟ้าสีเขียวทางตอนเหนือ หรือตอนใต้ ที่มีแข่งขันกันแย่งชิงกำลังซื้อ แต่จะเห็นการเปิดทำเลใหม่ๆหนีการแข่งขัน หรืออาจจะไปทำแนวราบ บางทำเลไม่คิดว่าจะขายได้ อย่างเช่น ดิ ออริจิ้น มีนบุรี ทำเลที่ไม่คาดคิดแต่กลับมียอดจองจำนวนมาก หรือ โซนศิริราช ก็มีการเปิดจองเต็มทันทีเพียงไม่กี่วัน รวมถึงโซนรอบนอกทำเลรอง เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องทำการบ้านศึกษาทำเล และราคา ”
3.หมู่บ้านผู้สูงวัย (Senior Living) เพื่อรองรับตลาดผู้สูงวัยที่กำลังเป็นสัดส่วนใหญ่ ซึ่งต้องการรูปแบบที่อยู่อาศัยแบบใหม่ที่สอดคล้องกับความต้องการ และกำลังซื้อของกลุ่มคนเหล่านี้ มีหลายบริษัทนักพัฒนาเริ่มแตกเซ็กเม้นท์มาจับตลาดกลุ่มนี้ อาทิ แสนสิริ เปิดตัวโครงการ เวลล์เนส เรสซิเดนท์ กรุงเทพกรีฑา , ศุภาลัย เปิดตัวโครงการศุภวัฒนาลัย และบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC)เปิดตัวโครงการ ฟอเรสเทียส์ (The Forestias)
4.การร่วมลงทุนต่างชาติ (Joint Venture) เป็นการกระจายความเสี่ยง และถ่ายทอดองค์ความรู้ รวมถึงการทำให้โครงการมีขนาดใหญ่และดึงดูดตลาดต่างชาติ ซึ่งในปี 2563 คาดการณ์ว่าจะมีมูลค่าการร่วมทุนและเปิดตัวโครงการ 1.2แสนล้านบาท จาก 10 โครงการ เพิ่มขึ้นจากปี2562 ที่มีมูลค่าประมาณ 1 แสนล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ประเทศที่เข้ามาร่วมลงทุน ส่วนใหญ่ 60 % เป็นบริษัทไทยและญี่ปุ่น รองลงมาคือ จีน และฮ่องกง
5.โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use) ถือเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ และมีจำนวนความนิยมเพิ่มขึ้น ในพื้นที่ขนาดใหญ่ ที่จะช่วยตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้อยู่อาศัยที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจรในที่เดียว จึงเป็นการเพิ่มทั้งโรงแรม ค้าปลีก โรงพยาบาล เพื่อให้เกิดความคึกคักดึงคนเข้ามาใช้ชีวิตในพื้นที่ โดยโครงการมิกซ์ยูสที่คาดว่าจะเปิดตัวในปี 2563 มีประมาณไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท โดยส่วนใหญ่สัดส่วน 70% กระจุกตัวในบริเวณ พระราม 4 , สุขุมวิท และลุมินี เนื่องจากเป็นใจกลางเมือง เช่น โครงการ เดอะ พาร์ค (The PARQ) พระราม 4 รองลงมาคือมิกซ์ยูส บริเวณ รัชดาภิเษก พระราม 9 พหลโยธิน และริเวอร์ไซด์
**6ปัจจัยระอุฉุดตลาด
เขามองว่าปี 2563 ยังเป็นปีที่หนักหน่วงสำหรับค่ายนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องสู้ต่อไป โดยปัจจัยที่ยังเป็นอุปสรรคในการพัฒนา ประกอบด้วย
1.เศรษฐกิจที่ยังไม่มีความชัดเจน อัตราการเติบโตเศรษฐกิจที่ยังไม่เป็นไปตามเป้าหมาย และมีแนวโน้มการปิดตัวโรงงาน และภาพรวมการส่งออกยังชะลอตัว ทุกด้านล้วนเป็นปัจจัยลบทำให้ผู้ซื้อเก็บเงิน มากกว่าตัดสินใจซื้อสินค้าคงทน เมื่อความเชื่อมั่นในภาพรวมเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวที่ยังทรงตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562จนถึงปี 2563 จึงเป็นอุปสรรคฉุดการเติบโตภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
2.ซัพพลายคงค้างในตลาด ที่คอนโดมิเนียมในตลาด 5.5 หมื่นยูนิต ที่สร้างเสร็จแล้วและยังเหลือขายมีสัดส่วนถึง 60% เป็นสิ่งที่สร้างความลำบากใจให้กับผู้ประกอบการต้องหาทางระบาย ที่จะนำไปสู่การทำสงครามราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายให้เร่งโอนให้ทันมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐในปี 2563 โดยเฉพาะสัดส่วนใหญ่ล้วนเป็นราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
“ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์กระตุ้นยอดขายเพื่อเร่งการโอน โดยลดราคาบ้าน เพราะหากโอนไม่ทันก็จะเกิดปัญหาระยะยาวต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”
3.กลุ่มตลาดไฮเอนด์ยังทรงตัว รอดูความชัดเจนจากเศรษฐกิจฟื้นตัว กลุ่มตลาดนี้มีกำลังซื้อมีเงินทุนพร้อม ที่มักจะจ่ายเงินซื้อสดไม่ต้องรอมาตรการ หรือเงินกู้จากธนาคาร เพียงแต่ต้องรอความชัดเจนของภาพรวมเศรษฐกิจจึงเกิดความเชื่อมั่น
4.ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อยังสูงถึง 30% แม้จะมียอดขายหมด แต่เมื่อถึงเวลาโอนการคุมเข้มสินเชื่อ และฐานะทางการเงินในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นอุปสรรคที่ผู้ประกอบการจะต้องหาทางแก้ไขหากเกิดการปฏิเสธสินเชื่อจะมีวิธีการอย่างไร
5.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งผลทำให้นักลงทุนรายย่อยเกิดความกังวลใจ ในการตัดสินใจซื้อแม้ภาครัฐจะอธิบายแล้วว่าคิดคำนวณในอัตราของที่อยู่อาศัยแต่หากบางคนถืออสังหาฯ ประมาณ 5-10 แห่ง ภาครัฐจะมีการดำเนินการอย่างไร สิ่งเหล่านี้ทำให้นักลงทุนรายย่อยชะงัก
6.มาตรการแอลทีวี ยังเป็นปัจจัยลบตามมาสร้างความกังวลใจให้กับนักพัฒนาฯ ที่หลายรายซึ่งเมื่อซื้อบ้านหลังที่ 3-4 ขึ้นไปอาจจะต้องเผชิญกับอัตราเงินดาวน์ที่สูงขึ้น เป็นส่วนหนึ่งในการเบรกการตัดสินใจ
โดยปัจจัยบวกที่ส่งผลทำให้เป็นโอกาสและมีเป็นความหวังส่วนใหญ่จะเป็นผู้ซื้อที่มีฐานะทางการเงินพร้อม ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยต่ำ
“ช่วงนี้เป็นโอกาสของผู้ซื้อ โดยเฉพาะนักลงทุนที่มีเงินเย็น ซึ่งมีหลายโครงการที่มีสต็อกเหลือขายจะแบ่งขายเป็นเบาท์จำนวนมากให้กับนักลงทุนต่างชาติที่มีเงินซื้อเก็บไว้ลงทุน ช่วงนี้ถือเป็นตลาดของนักลงทุนที่มีเงินเย็นจะได้ของดีราคาถูก”
------------------------
“เน็กซัสฯ”คาดอสังหาฯเทจับตลาดกลาง
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์
ทั้งนี้ กำลังซื้อและภาพรวมซัพพลายที่มีสูงหากเทียบกับดีมานด์ ทำให้สินค้าที่เปิดตัวใหม่ในปี 2563 มีแนวโน้มเทเข้าจับตลาดระดับกลาง (Mid-Market) ระดับราคาอยู่ที่ 75,000 -110,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) โดยราคาต่อหน่วย อยู่ที่ 2.5-6 ล้านบาทต่อยูนิต โดยในปี 2562สัดส่วนตลาดระดับกลางเพิ่มไปอยู่ที่ 50% จากเดิมปี 2561มีสัดส่วนเพียง 27% ส่วนตลาด High-end เริ่มลดสัดส่วนลดจากสัดส่วนมาจาก 40% ในปี 2561 ลดลงเหลือ 22% ในปี 2562
สำหรับโดยทำเลใหม่ที่ได้รับความนิยมเข้าไปพัฒนาเปิดพื้นที่ใหม่ในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่ โดย 5 ทำเลที่ได้รับความสนใจ โดยโซนที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นอยู่ในโซนสายสีน้ำเงินในช่วงฝั่งธนบุรี และสายสีเขียวทางด้านเหนือและสายสีเหลือง โดยทำเลที่มีซัพพลายใหม่มากที่สุด 1. ธนบุรี เพชรเกษม มีซัพพลาย 10,100 ยูนิต สัดส่วน 23% 2. พระโขนง สวนหลวง จำนวน 7,800 ยูนิต สัดส่วน 18% 3. ลาดพร้าว วังทองหลาง มีจำนวน 6,100 หน่วย สัดส่วน 14%
“ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลธนบุรี เพชรเกษม มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุด มีอัตราเพิ่มถึง 63% เพราะโซนนี้ราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากนัก และโครงการรถไฟฟ้าสร้างใหม่ทยอยเสร็จก่อสร้างเป็นปัจจัยทำให้คอนโดขยายตัว ไปยังนอกเมืองมากขึ้น เพราะเดินทางสะดวก “
ส่วนเทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต เข้าสู่การยกระดับเมืองเป็น Smart City โดยพัฒนาในเมืองที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่อยู่อาศัยในรูปแบบ มิกซ์ยูส มีองค์ประกอบโครงสร้างพื้นฐาน นำเทคโนโลยี และการบริการต่างๆ ที่ทำให้ชีวิตสะดวกขึ้น โดยร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและเอกชน รวมถึงระบบขนส่งมวลชน ที่จะส่งผลทำให้เกิดเศรษฐกิจเติบโตในชุมชน
