LPN - ขาย

Event

Re-initiate coverage.

Impact

ปัญหามากมายที่แฝงอยู่ในกลยุทธ์ของ LPN

ในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมา กลยุทธ์ของ LPN ซึ่งเน้นไปที่โครงการคอนโดมิเนียมระดับล่าง (6 แสน - 2 ล้านบาท) ประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก เห็นได้จาก ROIC ของ LPN ยืนเหนือค่าเฉลี่ยอุตสหากรรมแต่เมื่อเวลาผ่านไป กลยุทธ์เดิมของ LPN กลับส่งผลให้บริษัททยอยเสียความได้เปรียบในการแข่งขัน เนื่องจาก i) บริษัทมีการกระจายความเสี่ยงของโครงสร้างรายได้ที่ต่ำ ii) เผชิญการแข่งขันที่เข้มข้นมากขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการหลายรายรุกเข้ามาจับตลาดล่างมากขึ้น และ iii) ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้การหาทำเลในการขึ้นโครงการระดับล่างทำได้ยากขึ้น ถึงแม้ว่าบริษัทได้เริ่มปรับกลยุทธ์มาตั้งแต่ปี 2560-61 โดยหันมาเพิ่มความหลากหลายของราคาขายและกลุ่มลูกค้า แต่เราเชื่อว่ากลยุทธ์ใหม่นี้ต้องใช้เวลาระยะหนึ่งกว่าที่จะส่งผลดีต่อบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ

แนวโน้มยอดโอนส่วนใหญ่ยังอิงกับกลุ่มที่เป็นดาวร่วง

ในปี 2563 เราคาดว่าหุ้นกลุ่มที่มีรายได้จากโครงการแนวราบจะ outperform ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมระดับกลาง (3-5 ล้านบาท) มีแนวโน้มดีกว่าโครงการระดับอื่น นอกจากนี้กลุ่มคอนโดมิเนียมจะเป็นดาวร่วงในปี 2563 คือกลุ่มที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เพราะยังมีปัจจัยลบหลายประการที่คอยฉุดอุปสงค์อยู่ ทั้งนี้ เนื่องจากแนวโน้มยอดโอนของ LPN ในปี 2563 ยังขึ้นกับกลุ่มโครงการระดับล่าง เราจึงมองว่าแนวโน้มยอดขายและยอดโอนของ LPN ปี 2563 จะยังคงไม่สดใส

แนวโน้มกำไรปี 2563 ยังคงไม่สดใส

เราคาดว่ายอด presales ของ LPN ทั้งในส่วนของสต็อกเก่าและโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2562-63 จะยังคงซบเซาเนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้ าหมายหลักคือผู้มีรายได้ต่ำ ซึ่งจะถูกกดดันอย่างมีนัยสำคัญจากการที่ธนาคารระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ และมาตรการ LTV ดังนั้น เราจึงคาดว่ากำไรของบริษัทในปี 2563
จะทำสถิติต่ำสุดในรอบหลายปีที่ 991 ล้านบาท (-10% YoY) โดยประมาณการของเราต่ำกว่าประมาณการของนักวิเคราะห์ในตลาด 11%

Valuation & Action

เรากลับมาศึกษา LPN อีกครั้งด้วยคำแนะนำ ขาย โดยให้ราคาเป้ าหมายที่ 4.00 บาท อิงจาก P/E ปี 2563F ที่ 5.9x เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาว -2.0 S.D.

Risks

ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลง, กำหนดการก่อสร้าง และโอนโครงการซบเซา