FPT

FPT
4 ธันวาคม 2562 | โดย บล.เคจีไอฯ
210

อยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านไปสู่การเป็น platform อสังหาฯ ครบวงจร

Event

ประชุมนักวิเคราะห์

Impact

ผลประกอบการดีขึ้นจากผลการดำเนินงานและการซื้อกิจการอื่น

กำไรสุทธิของ FPT ในปี 2562FY อยู่ที่ 3.5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 62% YoY จากการรวม Golden Land Property Development PCL (GOLD.BK/ GOLD TB) เข้ามาในงบการเงิน หลังจากที่ FPT ทำ tender offer จบ ซึ่งทำให้ FPT กลายมาเป็นผู้ถือหุ้น ~95% ใน GOLD โดย GOLD กำลังอยู่ระหว่างกระบวนการถอนหุ้นออกจากตลาด ซึ่งคาดว่าจะเสร็จเรียบร้อยใน 1Q63 เมื่อพิจารณาจากผลการดำเนินงานของ FPT ก็พบว่าดีขึ้น โดย occupancy rate ของทั้งโรงงานและโกดังดีขึ้นทั้งคู่จาก 70% และ 77% เมื่อเดือนกันยายน 2561 เป็น 74% และ 87% ในเดือนกันยายน 2562 ตามลำดับ (เราใช้สมมติฐานที่78%) นอกจากนี้ โกดังประเภท built-to-suit ของบริษัทก็ไปได้สวย โดยมียอด pre-lease ปีนี้อยู่ที่ 135kตรม. (สูงกว่าประมาณการของเราที่ 100K ตรม.)

บริษัทกำลังอยู่ในช่วงแปลงโฉมธุรกิจ

หลังจากที่รวม GOLD เข้ามาในงบการเงินของบริษัทแล้ว โครงสร้างรายได้ของ FPT ก็เปลี่ยนมาเน้นหนักที่ธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยคิดเป็นสัดส่วนถึง 72% (Figure 1) ในขณะเดียวกัน สินทรัพย์รวมก็เพิ่มขึ้นเป็น 9.2 หมื่นล้านบาทเมื่อสิ้นงวดกันยายน 2562 จาก 8.3 หมื่นล้านบาทเมื่อสิ้นงวดกันยายน 2561 โดยในปัจจุบัน ธุรกิจหลักของ FPT แบ่งเป็นสามกลุ่มได้แก่ i) อสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรม (2.7 ล้านตรม. โดยมี occupancy rate 82% และมียอด pre-leases BTS 135k ตรม.) ii)อสังหาริมทรัย์ประเภทที่อยู่อาศัย (มีโครงการที่ active อยู่ 53 โครงการซึ่งมีทั้งทาวเฮ้าส์ และ บ้านเดี่ยว)และ iii) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (มี NLA รวม 241K ตรม., อาคารสำนักงาน 5 อาคาร และโรงแรมรวม 1,614 ห้อง)

แนวโน้มของธุรกิจในเครือทั้งสามกลุ่มปน ๆ กันไป

เรามองว่าแนวโน้มของธุรกิจทั้งสามกลุ่มมีปน ๆ กันไป i) อสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมน่าจะเป็นพระเอกเพราะมีศักยภาพในการเติบโตจากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งของโกดังสินค้าแบบ built-to-suit จากทั้งนโยบาย EEC และกรณีพิพาทระหว่างสหรัฐ-จีน (บริษัทตั้งเป้ า pre-lease ไว้ที่อย่างน้อย 130k ตรม.ในปีหน้า) ii) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีศักยภาพในการเติบโตจากอัตราค่าเช่าที่เร่งตัวขึ้น (725 บาท/ตรม./เดือน) จาก vacancy rate ที่ต่ำ (~9%) และ iii) อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยจะค่อนข้างท้าทายเนื่องจากเกณฑ์ LTV บวกกับอัตรา rejection rate ที่สูง (บริษัทตั้งเป้าอัตราการเติบโตเอาไว้ที่ระดับปานกลางซึ่งจะมาจากการออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และการตั้งราคาให้ดึงดูดใจ)

Valuation & action

เราเห็นด้วยกับการที่บริษัทตั้งเป้าจะเป็น platform อสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบเป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องในระยะยาว เพราะจะทำให้พอร์ตของบริษัทกระจายตัว และช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของบริษัท นอกจากนี้ การซื้อ GOLD ก็อาจจะช่วยเร่งกำไรของ FPT ในระยะสั้น ในขณะที่ระยะกลางยังคงเป็นความท้าทายท่ามกลางแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดูไม่สดใสนัก เรากำลังอยู่ระหว่างทบทวนประมาณการ คำแนะนำ และราคาเป้าหมายของ FPT

Risks

ความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์, เศรษฐกิจชะลอตัว, ภัยธรรมชาติ, การกระจุกตัวของอุตสาหกรรม, เงินทุนไม่พอเพียง, สัญญาระยะสั้นหมดอายุ

แชร์ข่าว :
เพิ่มเพื่อน
เอกสารประกอบ:
Tags: