จับตา ‘แรงส่ง’ 3 มาตรการอสังหา กระตุ้นคนซื้อบ้านสิ้นปี

นับเป็นการออกมาตรการที่เกี่ยวเนื่องกับการลดภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งที่ 3 ในรอบปีนี้

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีมุมมองต่อโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ซึ่งภาครัฐสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ 50,000 บาทต่อราย สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือนหรือไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อปี จำนวน 100,000 ราย ดังนี้ 

โครงการดังกล่าว ช่วยหนุนด้านการตลาดของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัย ในการที่จะทำแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนไปยังห่วงโซ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

ท่ามกลางสภาพแวดล้อมของตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังเต็มไปด้วยความเสี่ยงมากมาย ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค กำลังซื้อของประชาชนที่ยังไม่กลับสู่ระดับศักยภาพ ขณะที่กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยยังอ่อนแรง รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยยังมีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมอยู่ในระดับสูง ซึ่งที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวนที่ประมาณ 1.9 แสนหน่วย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เห็นว่า การที่ภาครัฐได้ออกโครงการนี้ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยบวก จากที่รัฐบาลได้ออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ (ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองที่อยู่อาศัย) มาก่อนหน้านี้ ซึ่งน่าจะช่วยให้เกิดบรรยากาศเชิงบวก และจะช่วยให้ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยสามารถทำตลาดได้ง่ายขึ้นในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2562นี้ 

สำหรับระดับราคาที่อยู่อาศัยที่เข้าข่ายตามเกณฑ์ผู้ซื้อที่มีรายได้ดังกล่าว น่าจะอยู่ที่ไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งจะขึ้นอยู่กับรายได้ของผู้ซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยรอขายที่ระดับราคาดังกล่าว คิดเป็นกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลซึ่งมีทั้งหมด 1.9 แสนหน่วย

นอกจากผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยจะได้รับประโยชน์จากโครงการดังกล่าวแล้ว คาดว่าจะช่วยก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนไปยังห่วงโซ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น วัสดุก่อสร้าง รับเหมาก่อสร้าง ธุรกิจรับตกแต่งที่อยู่อาศัยและค้าปลีกเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น

โครงการสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) ช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง  ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สำหรับผู้ซื้อที่จะได้รับประโยชน์จากโครงการนี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหรือกลุ่มที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ 

การลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) 50,000 บาทต่อราย จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละรายได้อย่างน้อย 1.25% ของราคาที่อยู่อาศัยที่ 4 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถที่จะนำเงินมาผ่อนชำระที่อยู่อาศัยต่อไป หรือนำไปใช้จ่ายในการซื้อสินค้าตกแต่งที่อยู่อาศัย รวมถึงการนำไปใช้จ่ายเพื่อการอื่นได้ ทั้งนี้ การสนับสนุนเงินจากภาครัฐ 50,000 บาทต่อราย เป็นจำนวน 100,000 ราย จะทำให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง 5,000 ล้านบาท

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า โครงการดังกล่าว เป็นผลด้านบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี เนื่องจากโครงการนี้ ผู้ที่จะได้รับเงินสนับสนุนจะต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งจะต้องขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ ภาระหนี้ครัวเรือน ภาวะรายได้และการมีงานทำ รวมถึงคุณสมบัติต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่โครงการฯ กำหนด กอปรกับการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับองค์ประกอบหลายประการ อาทิ ราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ รูปแบบของโครงการ และความพร้อมของผู้ซื้อเป็นต้น

 ดังนั้น มองว่า กิจกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งปี 2562 จะยังติดลบจากปี 2561 จากกิจกรรมที่ชะลอลงในช่วงเวลาส่วนใหญ่ของปีนี้ และเนื่องจากเหลือเวลาอีกไม่มากก็จะจบปี 2562 โดยในส่วนของกิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล แม้จะเริ่มเห็นสัญญาณที่กลับมาบวกได้เล็กน้อยในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2562 นี้ 

อย่างไรก็ดี คาดว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งปี 2562 น่าจะหดตัวประมาณ 10.0% หรือมีจำนวนประมาณ 177,000 หน่วย ซึ่งเป็นภาพที่ดีขึ้นโดยจำนวนการโอนฯ ทั้งปี 2562 นี้ น่าจะเข้าสู่กรอบประมาณการบนที่เคยคาดการณ์เมื่อกลางปีที่ผ่านมา

 ขณะที่ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ ผู้ประกอบการคงจะให้น้ำหนักในการทำตลาดระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขายออกไประดับหนึ่ง ดังนั้นศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2562 นี้ จะมีจำนวนประมาณ 105,000 หน่วย หดตัว 16% จากปี 2561

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า หากเศรษฐกิจไทยมีพัฒนาการที่ดีขึ้นในระยะข้างหน้า อาจจะทำให้ผู้บริโภคกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป เนื่องจากมาตรการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะทยอยสิ้นสุดในปี 2563 ซึ่งช่วยกระตุ้นให้ผู้ซื้อต้องเร่งตัดสินใจ