อสังหาฯต่ำ'พันล้าน' แหล่งเงิน 'บูทิค คอร์ปอเรชั่น'

นักลงทุนไม่เข้าใจ 'โมเดลธุรกิจ !' แบบ Build-Operate-Sell (BOS) อาจเป็นต้นเหตุที่ทำให้ราคา หุ้น บูทิค คอร์ปอเรชั่น หรือ BC ประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบสร้าง-ดำเนินงาน-ขาย (BOS) อสังหาริมทรัพย์ประเภท โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานให้เช่า และให้บริการด้านบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ เปิดซื้อขายวันแรก (14 พ.ย. 2562) อยู่ที่2.40 บาท ลดลง 16.08% ต่ำจากไอพีโอ 2.86 บาท

แม้บริษัทจะประกาศตัวเลขผลประกอบการงวด 9 เดือน ปี 2562 มี 'กำไรสุทธิ' อยู่ที่ 246 ล้านบาท เติบโต 158.7% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน และมีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 77.2% อัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 26.6%

เมื่อสถานการณ์เป็นเช่นนี้ 'ปรับชะรันซิงห์ ทักราล' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.บูทิค คอร์ปอเรชั่น หรือ BC ต้องเร่งมือเรียกศรัทธากลับคืนมาด่วน...

ถือโอกาสฉายแผนธุรกิจให้ 'กรุงเทพธุรกิจ BizWeek' ฟังว่า ที่ผ่านมาบริษัทไม่มีเงินทุนจำนวนมากจำเป็นต้องพึ่งพิงเงินลงทุนจาก 'ผู้ร่วมลงทุน' (Financial Investors) คือ กลุ่มสถาบัน นักลงทุนรายใหญ่ กลุ่มบริษัทของครอบครัวที่มีเงินลงทุน โดยจะเข้ามาร่วมลงทุนและรับความเสี่ยงร่วมกับ BC ในฐานะผู้ร่วมทุน ตั้งแต่เริ่มพัฒนาโครงการจนพร้อมให้บริการ และคาดหวังผลตอบแทนจาการขายโครงการในอนาคต

นั่นถือเป็น 'โจทย์ใหญ่' ที่บริษัทพยายามแก้ไข ฉะนั้น การเข้าระดมทุนในตลาดหุ้นคือทางเลือกในการ 'ปลดล็อก' ในเรื่องของแหล่งเงินทุน ! สอดคล้องกับเงินระดมทุนจำนวน 477 ล้านบาท ที่บริษัทจะนำไปลงทุนในโครงการ 150 ล้านบาท การจ่ายคืนหนี้ 275 ล้านบาท และที่เหลือจะใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในอนาคต

'ทำไมที่ผ่านมาเราต้องมี Financial Investors เข้ามาร่วมลงทุนด้วย เราไม่มีเงินทุนมากพอ แต่ปัจจุบันเมื่อเรามีเงินระดมทุนแล้ว จำนวนนักลงทุนที่จะเข้ามาสัดส่วนจะลดลง และขีดความสามารถในการลงทุนด้วยตัวเองจะมากขึ้น' 

สำหรับแผนธุรกิจ 3-5 ปีข้างหน้า หลังจากบริษัทได้ปลดล็อกเรื่องเงินทุนแล้ว 'หุ้นใหญ่' บอกว่า นั้นถือเป็นการเพิ่ม 'โอกาส' ในการเปิดโครงการใหม่ๆ เป็นสต็อกต่อเนื่องเพื่อขายมากขึ้น โดยตั้งเป้าหมายขายโครงการปีละไม่ต่ำกว่า 4 โครงการ จากเดิมปีละ 1-2 โครงการ มูลค่าต่อโครงการเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 700-800 ล้านบาท

โดย 'โมเดลธุรกิจ !' แบบ Build-Operate-Sell (BOS) ของ บูทิค คอร์ปอเรชั่น คือ B : (Build-สร้าง) การที่บริษัทเป็นผู้เลือกทำเล ศึกษาความเป็นไปได้ ออกแบบและพัฒนาโครงการ รวมทั้ง หาผู้ลงทุนร่วมที่เหมาะสม เพื่อให้ได้ผลตอบแทนโครงการที่คุ้มค่าที่สุด โดยบริษัทมีนโยบายการถือหุ้นในโครงการที่พัฒนาไม่น้อยกว่า 26%

ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและพัฒนา 8 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 3,934 ล้านบาท พร้อมตั้งเป้าหมายอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ไม่ต่ำกว่า 15% คือ โครงการวิลล่า 2 บริเวณหาดป่าตอง จังหวัดภูเก็ต คาดว่าจะเปิดบริการไตรมาส 3 ปี 2563 โครงการศูนย์การค้าและสำนักงานให้เช่า Summer Point คาดว่าจะเปิดบริการไตรมาส 3 ปี 2563

โครงการโรงแรมเชียงใหม่ นิมมาน 2 ถ.ห้วยแก้ว จ.เชียงใหม่ คาดว่าจะเปิดบริการไตรมาส 1 ปี 2564 โครงการโรงแรมเชียงใหม่ นิมมาน 3 ถ.ห้วยแก้ว จ.เชียงใหม่ คาดว่าจะเปิดบริการไตรมาส 4 ปี 2564 โครงการโรงแรม บนถนนสุขุมวิท 16 คาดว่าจะเปิดบริการไตรมาส 2 ปี 2563 โครงการโรงแรม/เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ บนถนนสุขุมวิท 36 คาดว่าจะเปิดบริการไตรมาส 1 ปี 2564 โครงการโรงแรมกมลา 1 บริเวณหาดกมลา จ. ภูเก็ต คาดว่าจะเปิดบริการไตรมาส 3 ปี 2564 และโครงการโรงแรมกมลา 2 บริเวณหาดกมลา จ. ภูเก็ต คาดว่าจะเปิดบริการไตรมาส 2 ปี 2564

ส่วน O : (Operate-ดำเนินงาน) เมื่อโครงการแล้วเสร็จ บริษัทจะทำหน้าที่บริหารจัดการโครงการ เพื่อให้มั่นใจว่าผลประกอบการของโครงการเป็นไปตามแผน โดยปัจจุบันมีโครงการเปิดดำเนินการแล้ว ประกอบด้วย โครงการโรงแรมชิทาดีนส์ สุขุมวิท 8 , โครงการโรงแรมชิทาดีนส์ สุขุมวิท 11 , โครงการโรงแรมชิทาดีนส์ สุขุมวิท 16 , โครงการโรงแรมโอ๊ควู้ด เรสซิเดนส์ สุขุมวิท 24 , โครงการโรงแรม โอ๊ควู้ด โฮเทล เจอร์นี่ย์ฮับ ภูเก็ต ป่าตอง สาย 3 จ. ภูเก็ต โครงการวิลล่า 1 (วิลล่า 1 หลัง) บริเวณหาดป่าตอง จ.ภูเก็ต

และ S : (Sell-ขาย) เมื่อบริษัทดำเนินการโครงการได้ระยะหนึ่งแล้ว บริษัทจะพิจารณาขายโครงการให้แก่ผู้ที่มีความสนใจ โดยพิจารณาปัจจัยต่างๆ ประกอบ ซึ่งที่ผ่านมาอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อโครงการ (IRR) ไม่ต่ำกว่า 15% โครงการที่ขายออกไปแล้ว 6 โครงการ ได้แก่ โครงการโรงแรมโอ๊ควู๊ด อพาร์ทเมนท์ ทริลเลี่ยนท์ สุขุมวิท 18

โครงการโรงแรม โอโซ พัทยา จ.ชลบุรี โครงการศูนย์การค้าเรนฮิลล์ สุขุมวิท 47 โครงการโรงแรมไฮแอท เพลส ป่าตอง จ. ภูเก็ต โครงการศูนย์การค้าซัมเมอร์ ฮิลล์ พระโขนง และ โครงการอาคารสำนักงานให้เช่าซัมเมอร์ ฮับ พระโขนง รวมมูลค่าโครงการทั้งหมด 3,525 ล้านบาท และรวมมูลค่ากำไรจากการขายโครงการประมาณ 1,626 ล้านบาท

'ซีอีโอ' เล่าต่อว่า สำหรับกลยุทธ์การลงทุนของบริษัทจะเน้นลงทุนในโครงการระดับต่ำกว่า 'พันล้านบาท' เนื่องจากโครงการไซด์ขนาดต่ำกว่าพันล้านบาทจะมีกลุ่มนักลงทุนสนใจโครงการจำนวนมากและ 'ขายง่าย!' แต่หากเป็นโครงการไซด์ขนาดใหญ่เกินพันล้านบาทไปจนถึงหมื่นล้านบาทนั้น กลุ่มนักลงทุนจะมีจำนวนจำกัด ซึ่งจะทำให้ขายโครงการ 'ยาก!' 

นอกจากนี้ การที่บริษัทเลือกพัฒนาโครงการขนาดเล็ก-กลางนั้น ใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก และใช้เวลาก่อสร้างแค่ 1-2 ปีเท่านั้น ที่จะทำให้บริษัทมีรายได้จากการเปิดบริการและรายได้จากการขายโครงการเข้ามาเร็ว ไม่เหมือนโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เวลาก่อสร้างและเปิดบริการไม่ต่ำกว่า 5 ปี

'โครงการของเราก็เปรียญเหมือนแพ็คของให้ลูกค้าดูง่ายๆ และน่าสนใจ รวมทั้งราคาไม่แพงมาก เมื่อเป็นเช่นนั้นคนที่สนใจก็จะซื้อได้ง่าย คล้ายๆ การขายของในออนไลน์แพ็คสวยๆ ราคาไม่แพงก็ขายง่ายขายเร็ว' 

ทั้งนี้ BC เป็นธุรกิจที่มีความ 'โดดเด่น' ในการทำกำไร เมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น โดยจะเห็นได้ชัดเจนเมื่อบริษัทมีการขายโครงการที่บริษัทพัฒนาให้กับกลุ่มทุนที่มีศักยภาพในการซื้อสามารถให้ราคาแบบ win-win ทั้งสองฝ่าย ขณะเดียวกันบริษัทยังมีรายได้สม่ำเสมอจากการบริหารโครงการนั้นๆ ต่อภายหลังการขายโครงการ สะท้อนความสำเร็จได้จากผลงานในช่วงที่ผ่านมามูลค่ากำไรจากการขายโครงการประมาณ 1,626 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ในช่วงต่อจากนี้บริษัทจะขยายการเติบโตธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบสร้าง-ดำเนินงาน-ขาย ซึ่งปัจจุบันมีโครงการพร้อมขาย จำนวน 5 โครงการ จำนวนห้องรวม 561 ห้อง มูลค่าโครงการรวม 1,500 ล้านบาท
ประกอบด้วย 1.โครงการ Oakwood Residence Sukhumvit 24 , 2.โครงการ Oakwood Hotel Journey Hub Pattaya, 3.โครงการ Oakwood Hotel Journey Hub Phuket 4.โครงการ Novotel ChiangMai Nimman Journey Hub และ 5.โครงการ Villa 1 Patong, Phuket

สำหรับเป้าหมาย คาดว่าปี 2564 ผลประกอบการจะเติบโต 'เท่าตัว' จากระดับปัจจุบันที่บริษัททำได้ราว 700-800 ล้านบาท หลังจากได้เงินระดมทุนทำให้มีโอกาสในการเปิดโครงการใหม่เพื่อขายเพิ่มขึ้นจากเมื่อก่อนบริษัทไม่สต็อกเพื่อขาย

ท้ายสุด 'ปรับชะรันซิงห์' ทิ้งท้ายไว้ว่า การระดมทุนครั้งนี้ต้องการเงินทุนสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพื่อที่จะได้มีเงินทุนในการจัดหาที่ดิน พัฒนาโครงการ เพื่อที่จะได้ขายโครงการออกไปในอนาคต รวมถึงการสร้างโรงแรม 3 ดาว เพราะมองเห็นโอกาสที่บริษัทจะเติบโตได้อีกมากในธุรกิจ BOS และต้องการเห็นหุ้น BC เป็นหุ้น Growth Stock

**'จุดเริ่มต้น' BC

'ปรับชะรันซิงห์ ทักราล' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.บูทิค คอร์ปอเรชั่น หรือ BC เล่าย้อนความหลังให้ฟังว่า เมื่อราว 15 ปีก่อน เกิดจากเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ 79 ห้อง ตัวเองมีความสนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และได้เริ่มธุรกิจขึ้นในปี 2547 บนพื้นที่เล็กๆ 233 ตารางวา ที่ย่านสุขุมวิท 16 และได้ก่อตั้งบริษัท บูทิค คอร์ปอเรชั่น ขึ้นในปี 2550 หากนับถึงวันนี้ก็ 15 ปีแล้ว !

โดยในช่วงนั้นผมเห็นตลาดโรงแรม 3 ดาวเติบโตเร็วมาก จำนวนนักท่องเที่ยวเริ่มโตขึ้น รวมถึงมีสายการบินราคาประหยัดเพิ่มมากขึ้น ผมจึงไปร่วมมือกับบริษัท แอสคอทท์ เป็น บริษัทย่อยของ แคปปิตอล แลนด์ บริษัทในเครือเทมาเส็กของรัฐบาลสิงคโปร์ ซึ่งมีแบรนด์ชื่อ "ซิทาดีนส์" เป็นแบรนด์ 3ดาว ผมก็ไปใช้แบรนด์เขาทำโรงแรมเป็นที่แรกในเอเชีย ชื่อโรงแรม ซิทาดีนส์ สุขุมวิท 16 กรุงเทพฯ หลังจากนั้น ก็เปิดซิทาดีนส์ ที่สุขุมวิท 11 , สุขุมวิท 23 กับ สุขุมวิท 8

ต่อมาปี 2550 ได้ก่อตั้งบริษัท บูทิค คอร์ปอเรชั่น มีเลห์แมนบราเธอร์ส เรียลเอสเตท ไพรเวทอิควิตี้ มาลงทุนด้วย 49% และนั่นคือจุดเริ่มต้นที่ทำให้ได้รู้จักและเข้าใจในธุรกิจอสังหาฯ รูปแบบ Build-Operate-Sell มากยิ่งขึ้น

'BOS เป็นธุรกิจที่เริ่มต้นจากการจัดหาที่ดิน ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ความคุ้มค่าต่อการลงทุน การใช้ประโยชน์สูงสูดของที่ดินในการสร้างผลตอบแทนสูงสุด และการบริหารโครงการให้เกิดรายได้ให้มากที่สุด ก่อนที่จะขายโครงการนั้นออกไปให้ผู้ที่สนใจ'