มาตรการช่วยอสังหาฯ ลุ้นไม่ขึ้น แนวโน้มกำไรยังทรุดต่อเนื่อง

ปัจจัยสำคัญมาจากมาตรการกำหนดวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อสินทรัพย์ (LTV) มีอัตราลดลงเหลือ 80 % จากเดิมเกณฑ์กำหนดอยู่ที่ 90-95 % ของแบงก์ชาติที่มีผลบังคับใช้ไปเมื่อ 1 เม.ย. 2562 ในกลุ่มที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 สัญญาที่ 3 และ ที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท

ตามมาด้วยภาวะเศรษฐกิจของไทยที่ชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ท่ามกลางตัวเลขทางเศรษฐกิจที่ติดลบทั้งการส่งออก ดัชนีความเชื่อมั่น การบริโภคของภาคเอกชนที่ลดลง สวนทางกับหนี้ต่อครัวเรือนที่ยังทรงในระดับที่สูงต่อเนื่อง

ผลกระทบดังกล่าวเริ่มมีผลต่อกลุ่มอสังหาฯตั้งแต่ปลายไตรมาส 2 จนมาถึงไตรมาส 3 จากภาพรวมโครงการอยู่อาศัยในพื้นที่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล สร้างเสร็จใหม่ลดลง การโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัย ลดลง 16.47 % สอดคล้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ลดลง เช่นเดียวกัน

จนทำให้เริ่มมีเสียงเรียกร้องให้ภาครัฐออกมาตรการเข้ามาช่วยเหลือไม่ให้ตลาดทรุดตัวลงไปหนักกว่านี้ หากแต่มาตรการที่รัฐออกมายังไม่สามารถกระตุ้นตลาดได้มากหนักไม่ว่าจะเป็นลดหย่อนภาษีไม่เกิน 2 แสนบาท สำหรับผู้ซื้อบ้านหลักแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จนถึงสิ้นปี 2562 หรือ แบงก์ชาติยอมผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เฉพาะผู้กู้ร่วม โดยหากไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย จะยังไม่นับเป็นผู้กู้ในครั้งนั้น

ล่ามีข่าวเตรียมออกมาตรการอีกชุดใหญ่การลดค่าธรรมเนียมการโอนให้ผู้ซื้อและผู้ประกอบการ จาก 2 % เหลือ 0.01 % และค่าธรรมเนียมจดจำนองจาก 1 % เหลือ 0.01 % สำหรับที่อยู่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ถึง 31 พ.ค. 2563 แต่มีการขยายราคาที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 3 ล้านบาท กินระยะเวลา 6 เดือน มีการคาดการณ์ว่าจะเข้าครม. ในวันนี้

ดังนั้นเท่ากับว่าหากใครซื้อที่อยู่อาศัยเต็มเพดานวงเงิน 3 ล้านบาท จะมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมจดจำนองเหลือเพียงหลักร้อยที่ 600 บาท จากที่ต้องจ่ายถึง 90,000 บาท !!!

ช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดต่างพาเหรดหั่นเป้ายอดขายในปีนี้ลดลงซึ่งกระทบหนักสุดคือ บริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN ที่ตั้งเป้ายอดขายปีนี้ 30,000 ล้านบาท โครงการ ต้องปรับลดลง2ครั้ง มาอยู่ที่ 29,000 ล้านบาท และ 28,300 ล้านบาท พร้อมเลื่อนเปิด 4 โครงการ มีการปรับราคาขายพื้นที่ในบางโครงการ เช่น สะพายควายลดลง

บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เป็นรายใหญ่ในตลาดอสังหาฯ ประเภทคอนโดมีเนียมมีสัดส่วนต่อรายได้ 64 % เน้นจับกลุ่มระดับกลาง ถึงกลางล่าง ต้องปรับเป้ายอดขาย เหลือ 8,000 ล้านบาท จาก 16,500 ล้านบาท

หลัง 9 เดือน ปี 2562 ทำยอดขายไปได้ 5,032 ล้านบาท และตัวเลขในช่วงไตรมาส 3 ยังทำยอดขายต่ำสุด ซึ่งติดลบถึง 70 % เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ด้านกลุ่มยักษ์ใหญ่อสังหาฯรอบนี้กระเทือนไม่น้อยเช่นกัน

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ต้นปีตั้งยอดขาย 36000 ล้านบาท มีการปรับลดลงเหลือ 30,000 ล้านบาท จาก 9 เดือนทำยอดขายไปได้ 14,000 ล้านบาท พร้อมทั้งเลื่อนออกโครงการจาก 28 โครงการ เป็น 24 โครงการ มุลค่า 37,100 ล้านบาท

รายใหญ่บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH เดิมจะเปิดตัวโครงการถึง 55 มูลค่า 68,000 ล้านบาท เหลือ 40 โครงการ มูลค่า 47,000 ล้านบาท และลดเป้ายอดขายปีนี้ลงจาก 54,000 ล้านบาท อยู่ที่ 50,000 ล้านบาทจาก 9 เดือนแรกทำไปได้ 23,300 ล้านบาท

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.)เคทีบี (ประเทศไทย) มีมุมมองต่อมาตรการเพิ่มเติมดังกล่าวบวกเล็กน้อยต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยเพราะการลดค่าใช้จ่ายให้กับผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ยังเป็นช่วงสั้นๆ และยังจำกัดราคาบ้านที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ผลบวกยังจำกัด

โดยหุ้นน่าจะได้ประโยชน์มากสุดได้แก่ LPN, PSH และ QH เพราะมีสต็อกบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มากสุดและให้น้ำหนักการลงทุนเป็น “Neutral” มีปัจจัยลบกดดันจากแนวโน้มผลการดำเนินงาน ไตรมาส 3 ที่จะชะลอตัวมากกว่าตลาดคาด และปรับลดประมาณกำไรลงได้อีก