อสังหาฯ สต็อกล้น ฉุดราคาบ้านไตรมาส 3 โตชะลอ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยไตรมาส 3 อัตราเติบโตชะลอ ตามภาวะตลาด ขณะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้แอลทีวีฉุดราคาบ้าน ระบุไตรมาส 4 ส่อเกิดสงครามราคา เร่งระบายสต็อก “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” ฟันธงปลายปี อสังหาฯระดมโปรแรงสุด

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงผลการจัดดัชนีราคาห้องชุดใหม่ (คอนโดมิเนียม) ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2562 ว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.0 จุด เพิ่มขึ้น7.0 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงติดต่อกัน 2 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562

โดยการชะลอตัวของราคาอาจเป็นผลจากการชะลอตัวของตลาด สอดคล้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไตรมาส 2 ลดลง 9.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และลดลง 27.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ดังนั้นจึงพบว่า ผู้ประกอบการชะลอการปรับขึ้นราคาขายและใช้วิธีการส่งเสริมการขายในการแข่งขันกันมากขึ้น

ขณะที่รายการส่งเสริมการขายคอนโดในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่ 57.4% จะเร่งรัดการตัดสินใจของผู้ซื้อด้วยของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ รองลงมา 31.2% เป็นส่วนลดเงินสด และ11.4% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ สอดคล้องกับรายการส่งเสริมการขายในไตรมาสก่อน

สำหรับดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2562 ขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 126.9 จุด เพิ่มขึ้น3.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.9 จุด เพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มดัชนีราคาอสังหาฯโตลดลง เป็นเรื่องที่เป็นไปตามที่คาดการณ์ เมื่อมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ออกมาบังคับใช้เมื่อ 1 เม.ย.2562 ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯเหมือนถูกเบรกลงทุนกระทันหัน แต่ของที่ถูกผลิตแล้วไม่สามารถหยุดผลิตได้ทันทีทำให้มีของออกมามาก จนดูเหมือนจะโอเวอร์ซัพพลายมากกว่าความต้องการตลาด แต่จริงๆไม่ใช่ แต่เป็นเพราะความสามารถในการซื้อลดลงจากมาตรการแอลทีวี ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกทำให้ระดับราคาอสังหาฯโตลดลง

เขายังคาดการณ์ว่า ไตรมาส4ปีนี้ จะเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการทุกคนพยายามลดสต็อกต่อเนื่อง โดยใช้ “กลยุทธ์ราคา” เพื่อจูงใจผู้ซื้อมากขึ้นทั้งตลาดแนวสูงและแนวราบขั้นต่ำ 5% บางรายยอมลดกำไรลงเพื่อระบายสต็อกโดยเฉพาะคอนโดที่ถูกกระทบรุนแรง เพราะใช้เวลาสร้าง2ปีพอเจอมาตรการแอลทีวีประกาศใช้ 6 เดือนเบรกไม่ทัน ส่วนแนวราบกระทบไม่มาก เพราะปกติสร้างเสร็จก่อนขายใช้เวลา7-8เดือน

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลกระทบจากแอลทีวีถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบตลาดคอนโดได้รับผลกระทบรุนแรงมากสุดในรอบ10ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ไตรมาส4 ปีนี้มีการลดราคา โปรโมชั่นแรงขึ้น เทียบช่วงเดียวกันทุกปีที่ผ่านมา สำหรับบริษัทถือเป็นครั้งแรกที่ทำโปรโมชั่นแรง ทุกยูนิตจะได้ตั๋วไปเที่ยวสกีรีสอร์ทในญี่ปุ่น 2 ที่นั่ง 3 วัน2 คืน ถือว่าแรงที่สุดเท่าที่เคยทำไม่เคยทำมาก่อน

ขณะที่นายประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ภาพรวมอสังหาฯในปีนี้จะไม่เติบแบบร้อนแรงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยศูนย์วิจัยศุภาลัย ได้จัดทำสมมติฐานคาดการณ์ยอดขายอสังหาฯปีนี้ ต่ำสุด(Worse Case) อยู่ที่ 75,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 26 % โดยย้อนกลับไปในรอบ 8 ปี (ปี 2554-2561) ที่ผ่านมา ยังไม่เคยมีอัตราการขายต่ำกว่า 20% ในปี 2554 ถือเป็นปีที่มียอดขายตกต่ำที่สุด เพราะเผชิญกับน้ำท่วมส่งผลทำให้ยอดขายลดลงเหลือขายประมาณ 70,000 ยูนิต ก็มีอัตรการขายที่สูงถึง 37.86% ดังนั้นอัตราการขายอยู่ที่ 26% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ปกติเทียบค่าเฉลี่ย

อย่างไรก็ตาม ตัวแปรที่ส่งผลทำให้ภาคอสังหาฯ มียอดขายเพิ่มขึ้นและลดลงกว่าค่าเฉลี่ย ประกอบด้วย ปัจจัยการเปิดตัวคอนโดใหม่ จำนวนซัพพลายเหลือขายในตลาดที่สูงเกินกว่าปกติ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของนักลงทุนจีนที่ส่งผลทำให้มียอดขายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่ในปีนี้นักลงทุนจีนก็เป็นส่วนหนึ่งที่ส่งผลทำให้ยอดขายลดลงเช่นกัน

“แม้จะมีการทำสงครามราคา โดยการลดราคาสินค้าเพื่อเพิ่มยอดขายในตลาดในผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในบางทำเล จนทำให้ผู้ประกอบการรายเก่าที่เปิดตัวก่อนหน้าขายสินค้าไม่ได้ ก็เป็นปกติของการแข่งขันที่จะมีทั้งผู้ได้ประโยชน์และเสียประโยชน์” นายประศาสน์ กล่าว