คุมก่อหนี้ต่อรายได้-ภาษี ส่อฉุดคอนโดปี 63 ฮาร์ดแลนด์ดิ้ง !!

คุมก่อหนี้ต่อรายได้-ภาษี ส่อฉุดคอนโดปี 63 ฮาร์ดแลนด์ดิ้ง !!
28 กันยายน 2562 | โดย พรไพลิน จุลพันะ
3,255

ธุรกิจอสังหาฯ ชี้แนวโน้มตลาดคอนโดปี 63 เป็นปีแห่งผลกระทบจากมาตรการควบคุม “แอลทีวี -ดีเอสอาร์”คุมหนี้ต่อรายได้ พ่วงมาตรการภาษี ฝืนกลืนยาขม สู้สภาพฮาร์ดแลนด์ดิ้ง หลังปีนี้ภาพรวมตลาดปรับสมดุลในหลายๆ มิติ ทั้งฐานตลาด ราคาอสังหาฯ และมาตรการรัฐ

วานนี้ (27ก.ย.)สมาคมอาคารชุดไทย จัดงานสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2019” เพื่ออัพเดตสถานการณ์ที่มีผลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน เกี่ยวกับแนวโน้มที่จะเกิดขึ้น เพื่อให้เอกชนปรับกลยุทธ์การตลาดได้ทัน หลังตลาดปีนี้ชะลอตัวค่อนข้างมาก จากกำลังซื้อตลาดกลางล่างทรุด ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ 

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท - พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯปี 2563 จะเป็น “ปีแห่งผลกระทบจากระเบียบข้อบังคับและภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ” เรียกได้ว่าเป็น “ยาขม” ของธุรกิจอสังหาฯ เลยก็ว่าได้ โดยเฉพาะมาตรการควบคุมสัดส่วนการให้สินเชื่อบ้านต่อมูลค่าหลักประกันบ้าน (LTV) ที่ใช้มาตั้งแต่เม.ย.ปีนี้ และมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR Limit) ที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ปีหน้าแทนที่จะเป็น Soft Landing กลายเป็นกระแทกพื้นแรงหรือ Hard Landing

“มาตรการ LTV เป็นมาตรการที่ดี แต่ผิดเวลาอย่างที่สุด เพราะเริ่มบังคับใช้ในช่วงที่ซัพพลายที่อยู่อาศัยกำลังโต มาสวนกระแสแบบนี้ ตลาดก็โตไม่ได้ ส่งผลให้หดตัวอย่างรวดเร็ว เกิด Hard Landing และคาดว่าจะส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่องใน 6 เดือนหลังของปีนี้ ธนาคารพาณิชย์ต้องมีจับขมับบ้าง จึงอยากขอให้ ธปท.เลื่อนมาตรการ LTV ไปใช้ในเวลาที่เหมาะสมแทน ด้วยการพิจารณาถึงความต้องการของผู้บริโภค โดยเฉพาะคนระดับกลางที่ยังต้องการคอนโดในเมือง นี่คือสินค้าจำเป็น เป็นการออมรูปแบบหนึ่ง ไม่อยากให้คิดว่าเป็นการสร้างหนี้”

ปี62ปีแห่งการสร้างสมดุล

นายประเสริฐ ยังกล่าวว่า ส่วนในปี 2562 ถือเป็น “ปีแห่งการสร้างสมดุล” ในหลายๆ มิติ เช่น กฎหมายและมาตรการควบคุมต่างๆ ยอดขายที่เดิมอาจจะร้อนแรงจากตลาดจีนแผ่นดินใหญ่ที่คึกคักมากเมื่อช่วงต้นปี แต่ก็ชะลอตัวจากเศรษฐกิจจีนซึ่งได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า แต่ก็ยังได้ตลาดฮ่องกงเข้ามาซื้อคอนโดในช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา เนื่องจากต้องการที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ เหตุกังวลผลกระทบจากความไม่แน่นอนในฮ่องกง

นอกจากนี้ ราคาคอนโดก็เข้าสู่ภาวะสมดุลด้วย ขณะที่ภาพรวมการลงทุน จากเดิมหลายๆ ผู้พัฒนาโครงการ (ดีเวลลอปเปอร์) อาจจะรุกเปิดโครงการอย่างหนักเพื่อทำยอด แต่ก็เริ่มชะลอการเปิดตัว หรือเปิดตัวไปแล้วแต่ยอดขายไม่ดี ก็เริ่มไม่ยึดติดอีโก้ ตัดสินใจยกเลิกโครงการ ถอยออกมาจากตลาดก่อนเพื่อเอาตัวรอด

“จากตัวเลขมูลค่ายอดขายที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด ช่วง 6 เดือนแรกอยู่ที่ 200,650 ล้านบาท ติดลบ 13% ส่วนจำนวนยูนิตมี 51,866 ยูนิต ติดลบ 11% ในขณะที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตนี้มีมากกว่าปีที่แล้ว มูลค่าสูงขึ้นถึง 17% จำนวนยูนิตเปิดใหม่สูงขึ้น 21% ไม่ใช่เพราะดีเวลลอปเปอร์อยากเปิดโครงการ แต่เป็นเพราะเบรกไม่ทันมากกว่า ในเมื่อที่ดินซื้อไปแล้ว ดอกเบี้ยเริ่มเดินแล้ว ทำให้จำเป็นต้องเปิด”

ระบุแอลทีวีหวังดีที่ผิดเวลา

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า อยากให้ ธปท.พิจารณาว่าการบังคับใช้มาตรการ LTV ได้ผลลัพธ์สามารถสกัดการเก็งกำไรตามที่ต้องการแล้วหรือยัง และกำลังทำร้ายธุรกิจอยู่หรือไม่ โดยอยากให้แยกคุมตามรูปแบบที่อยู่อาศัย ไม่อยากให้คุมจนหายใจไม่ออก เช่น หมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับผลกระทบไปด้วย

“มองว่ามาตรการ LTV ไม่ยุติธรรมสำหรับดีเวลลอปเปอร์ที่ซื้อที่ดินมาแล้วคิดจะทำโครงการ แต่ต้องมาขายในสภาพปัจจุบัน เพราะทำให้เกิดยูนิตเหลือขาย จึงอยากให้ ธปท.พิจารณาอีกครั้ง ว่าจุดไหนคุมผิด ก็ต้องเร่งแก้ ทั้งนี้เข้าใจจุดประสงค์ของ ธปท.ดีว่าต้องการคุมหนี้สินครัวเรือนในระยะยาว แต่เป็นการหวังดีที่ผิดเวลา”

ขณะที่มาตรการ DSR Limit ถ้า ธปท.จะประกาศใช้ จะใช้กันอย่างไร ควรจะกำหนดสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ที่ 70% เพียงอย่างเดียวหรือไม่ เพราะการพิจารณา DSR หรือภาระหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้นั้น เดิมให้สิทธิแก่ธนาคารพาณิชย์ บางธนาคารอาจจะมีนโยบายกำหนด DSR ไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับทางทีมวิเคราะห์สินเชื่อ

จึงอยากให้ ธปท.พิจารณาให้ครอบคลุมทุกมิติ เช่น การให้สินเชื่อแก่กลุ่มคนทำงานที่เพิ่งจบการศึกษาใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอัตราการเติบโตของรายได้เร็ว เริ่มต้นอาจจะมีเงินเดือนเริ่มที่ 2 หมื่นบาท แต่สามารถขยับเป็น 5 หมื่นบาทภายในระยะเวลาไม่กี่ปี ต่างจากกลุ่มคนทำงานที่มีอายุงานเหลือน้อยหรือผู้บริหารระดับสูง ฐานเงินเดือนสูงก็จริง แต่อัตราการเติบโตของรายได้ไม่ได้สูง ก็อาจจะพิจารณาเป็นแบบ Flat Rate ได้

แนะเลื่อนเปิดโครงการใหม่ปีหน้า

ด้านคำแนะนำต่อดีเวลลอปเปอร์ หลังจากไตรมาสที่ 3 ไม่ได้เปิดตัวโครงการกันมากนัก เริ่มเห็นว่าในไตรมาสที่ 4 เตรียมเปิดตัวโครงการกันมากขึ้น จึงมองว่ารายใดที่ยังพอจะหิ้วที่ดินไหว แนะให้เปิดตัวปีหน้าจะดีกว่า เพราะถ้าเปิดตอนนี้ สินค้าต้องดีมากๆ และราคาต้องถูกมากๆ

ทั้งนี้คาดว่าปิดปีนี้ ภาพรวมมูลค่ายอดขายคอนโดฯจะอยู่ที่ 2.2 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับภาพรวมทั้งปี 2560 แม้จะเทียบกับปี 2561 ยาก ซึ่งสูงถึง 295,341 ล้านบาท เพราะเป็นปีพิเศษที่คนไทยซื้อก่อนมาตรการ LTV บังคับใช้ และตลาดลูกค้าจีนที่แอคทีฟมากๆ โดยครึ่งแรกของปีนี้พบว่ามีมูลค่ายอดขายแล้วกว่า 102,629 ล้านบาท คิดเป็น 35% ของปีที่แล้ว

กระทบแอลทีวีพ่วงดีเอสอาร์

นายอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ-แบรนด์วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า ปี 2563 ธุรกิจที่อยู่อาศัยจะยังคงได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และ DSR แน่นอน เพราะทำให้ผู้บริโภคระแวง ไม่เข้าใจ ไม่มั่นใจ และชะลอการซื้อในที่สุด อย่างไรก็ตามยังเห็นบางโครงการในตลาดที่เปิดตัวแล้วประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี จึงเป็นโอกาสของโครงการที่ดี และเลือกเปิดตัวในภาวะที่เหมาะสม เพื่อสู้กับภาวะการจับจ่ายที่ตึงตัว

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปี 2563 จะเป็นปีที่ดีเวลลอปเปอร์มุ่งเคลียร์สต็อกยูนิตคงค้างอย่างต่อเนื่อง โดยซัพพลายใหม่ที่เข้ามาในตลาดน่าจะลดลง 20% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และการเปิดตัวโครงการใหม่ต้องเป็นโครงการที่มีจุดขายจริงๆ และเป็นที่ต้องการของลูกค้าจริงๆ ทั้งนี้มองด้วยว่าดีเวลลอปเปอร์ไทยควรไปลงทุนในตลาดต่างประเทศควบคู่ไปด้วย เพื่อกระจายความเสี่ยงจากตลาดอสังหาฯในไทย

ภาษีที่ดินฯส่อซ้ำเติมอสังหาฯ

ด้านนางชูขวัญ นิลศิริ ผู้อำนวยการสำนักงานวางผังเมือง สำนักการวางผังเมืองและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวในหัวข้อ “ผังเมืองใหม่กับผลกระทบต่อธุรกิจคอนโดมิเนียม” ว่า ปัจจัยท้าทายของธุรกิจอสังหาฯในปี 2563 มีรอบด้าน ไล่เรียงตั้งแต่ 1.กำลังซื้อภาคอสังหาฯที่อ่อนไหวจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก สงครามการค้าจีน-สหรัฐที่ยังไม่คลี่คลาย ส่งผลถึงการเติบโตของเศรษฐกิจไทย 2.สถานการณ์ตลาดที่ดีมานด์ชะลอ ซัพพลายใหม่ลดจำนวนลง และมูลค่าโครงการยังสูง 
3.ภาระหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีของคนไทยสูง และมีแนวโน้มสูงขึ้นอีก 4.มาตรการควบคุมสินเชื่อเกิดใหม่ เช่น มาตรการ LTV 5.พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 6.ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 อยู่ในภาวะชะลอตัวลง ประเมินทั้งปีติดลบประมาณ 7% โดยตลาดคอนโดมิเนียมอาจติดลบที่ประมาณ 14%
สำหรับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่กับธุรกิจคอนโดมิเนียม ได้แก่ 1.การปรับอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่รวมต่อพื้นที่ดิน เฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 0.5-1% 2.การขยายพื้นที่และส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินให้หนาแน่นมากยิ่งขึ้น ในโซนศูนย์กลางเมือง (CBD) ศูนย์พาณิชยกรรมรองและศูนย์ชุมชนชานเมือง 3.การปรับขยายพื้นที่เพื่อส่งเสริมการพัฒนาย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากและหนาแน่นปานกลางในพื้นที่เมืองชั้นกลางที่อยู่ในพื้นที่การให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน 
4.การส่งเสริมการพัฒนาคอนโดมิเนียมภายใต้เงื่อนไขระยะห่างของโครงการจากสถานีรถไฟฟ้า เดิมที่ 500 เมตร โดยขยายเป็น 500, 650 และ 800 เมตร หากเป็นสถานีร่วม โดยสถานีรถไฟฟ้าในอนาคตกว่า 200 สถานี และสถานีร่วมกว่า 40 สถานี 5.ความยืดหยุ่นในการทำโครงการคอนโดฯจากมาตรการโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (PUD) 6.การเพิ่ม FAR Bonus ใหม่ๆ และมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) ที่จะช่วยเรื่องการเพิ่มพื้นที่ประกอบการ 7.การลดหย่อนจำนวนที่จอดรถยนต์ 25% สำหรับอาคารที่ตั้งอยู่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน (11 สถานีนำร่อง) ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการพัฒนาโครงการในอนาคต
“ขณะนี้ กทม.อยู่ระหว่างการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ปรับปรุงครั้งที่ 4 คาดแล้วเสร็จปลายปี 2563”


แชร์ข่าว :
เพิ่มเพื่อน
Tags:

ข่าวที่เกี่ยวข้อง