AIMCG - IPO 10 บาท

AIMCG จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ชั้นดีที่มีประวัติการเช่าดีและ occupancy สูง โดยสินทรัพย์ทั้งสามรายการจะมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน เราเชื่อว่า AIMCG จะเหมาะกับนักลงทุนระยะกลาง (4-5 ปี) เนื่องจากการันตีการเช่า 72 Courtyard (17% ของรายได้รวม) จะหมดอายุในห้าปี แต่อย่างไรก็ตาม เราคิดว่าถ้าไม่ได้ต่อสัญญากับผู้เช่าเดิม การหาผู้เช่าใหม่ก็ไม่น่ายากเนื่องจากอยู่ในทำเลที่ดี ทั้งนี้ เราคาดว่าอัตราผลตอบแทนจะน่าสนใจที่ระดับ 8.0% ต่อปีในช่วงห้าปีแรกเมื่ออิงจากราคา IPO ซึ่งสูงกว่าของกองทุนลักษณะเดียวกันที่ 4.6-6.9%

 

ลงทุนในห้างค้าปลีกที่มีคุณภาพสูง และมีลักษณะเฉพาะตัว

กอง trust กองนี้จะลดลงในสิทธิ์การเช่า (leasehold rights) ของสินทรัพย์สามรายการ ได้แก่ 72 Courtyard (ทองหล่อ กรุงเทพ), UD Town (อุดรธานี) และ Porto Chino (พระราม 2, สมุทรสาคร) ซึ่งทั้งหมดเป็นห้างสรรพสินค้า และสัญญาเช่ามีอายุเฉลี่ย 23 ปี - 72 Courtyard (13 ปี), UD Town (21 ปี), และ Porto Chino (30 ปี) และในฐานะที่เป็นกอง REIT อิสระ AIMCG ก็ยังสามารถซื้อสินทรัพย์อื่นได้อีกในอนาคต โดยบริษัทมีเป้าจะซื้อสินทรัพย์คุณภาพดี (prime) ซึ่งมีประวัติการเช่าดีและมี occupancy สูงมาต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม เรายังไม่นำการซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาร่วมคำนวณ และปล่อยเป็น upside สำหรับประมาณการของเราไปก่อน

 

แนวโน้มอุตสาหกรรมเป็นบวกกับสินทรัพย์ทุกตัวของกองทุน

มีกระแสความกังวลเกี่ยวกับจำนวน community mall ในกรุงเทพที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่อย่างไรก็ตาม occupancy rate เฉลี่ยของ community mall ที่อยู่ในย่านใจกลางแถบตะวันออกของกรุงเทพก็ยังคงสูงอยู่ที่ 90-93% จากค่าเฉลี่ยของทั้งกรุงเทพที่ 90% ซึ่งช่วยสนับสนุนแนวโน้มของ 72 Courtyard สำหรับ UD Town ก็ตั้งอยู่ที่จังหวัดอุดรธานี  ซึ่งเป็นจังหวัดที่มี Gross Provincial Product (GPP) สูงเป็นอันดับสี่ในภาคอีสานของไทย ซึ่งเป็นตัวชี้ว่าคนพื้นที่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง นอกจากนี้ จังหวัดอุดรธานียังดึงดูดนักท่องเที่ยวจากฝั่งลาวในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ด้วย ส่วน Porto Chino ก็ตั้งอยู่ที่สมุทรสาคร ซึ่งเป็นจังหวัดที่มี GPP สูงเป็นอันดับสามในเขตกรุงเทพและปริมณฑล นอกจากนี้ ห้างแห่งนี้ยังเป็นจุดแวะพักที่ได้รับความนิยมจากผู้ที่เดินทางระหว่างกรุงเทพ และภาคใต้อีกด้วย โดยจำนวนรถที่วิ่งผ่าน Porto Chino ก็อยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง และเพิ่มขึ้น 7.2% CAGR ระหว่างปี 2008 และ 2017 

 

เราประเมินมูลค่าเหมาะสมของ AIMCG ที่ 10.8 บาท/หน่วย

เราประเมินมูลค่าของ AIMCG โดยใช้ Dividend Discount Model (DDM) เพื่อสะท้อนถึง อัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างนิ่ง ทั้งนี้ สมมติฐาน discount rate ของเราอิงจาก risk-free rate ที่ 3.5%, equity risk premium ที่ 8.5%, beta ที่ 0.5 และ terminal value ที่ศูนย์ เนื่องจากเราใช้สมมติฐานว่าเมื่อสัญญาเช่าปัจจุบันครบอายุจะไม่มีการต่อสัญญา ส่งผลให้มูลค่าเหมาะสมอยู่ที่ 10.8 บาท/หน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทนในช่วงห้าปีแรกที่ 8.0% ต่อปีเมื่ออิงจากราคา IPO ซึ่งเป็นระดับที่น่าสนใจมากกว่ากองทุนอื่นๆ ในลักษณะเดียวกันที่ให้อัตราผลตอบแทนแค่ 4.6-6.9% เท่านั้น เรามองว่าความเสี่ยงหลักของประมาณการของเราคือการเช่า และ occupancy โตต่ำกว่าที่คาดไว้