EVERได้เวลาเก็บเกี่ยว !! ผลักดันรายได้ 'เทิร์นอะราวด์'

ฐานะการเงิน 'ติดลบ' ต่อเนื่อง !! สะท้อนผ่านในช่วงที่ผ่านมาเป็นช่วงของ 'การลงทุน' โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ 3 แห่ง ภายใต้แบรนด์ 'เดอะโพลิแทน' ทำเลย่านสนามบินน้ำ จังหวัดนนทบุรี มูลค่านับ 'หมื่นล้าน' ส่งผลให้มีต้นทุนค่าใช้จ่ายสูง รายได้ไม่ครอบคลุม สารพัดปัญหาเหล่านี้ในอดีตคอยกดดันให้ บมจ. เอเวอร์แลนด์ หรือ EVER ของ 'ตระกูลโลจายะ' ตกอยู่ในสภาพ 'ขี้เหร่สุด' 

ทว่านับตั้งแต่ปี 2562 จะเห็น 'ลุคใหม่' ของ 'เอเวอร์แลนด์' ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจโรงพยาบาล 'เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม จะไม่เห็นการขาดทุนแล้ว' หลังหลายๆ โครงการที่บริษัทลงทุนไปแล้วเมื่อหลายปีก่อน เริ่มทยอยออกดอกออกผลให้เก็บเกี่ยวแล้ว...!!

สะท้อนผ่าน ตัวเลขผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2562 ที่บริษัทพลิกเป็น 'กำไรสุทธิ' อยู่ที่ 400.66 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนขาดทุนสุทธิ 69.18 ล้านบาท ขณะที่มี “รายได้” 2,909 ล้านบาท หรือ 1,601% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนมีรายได้รวม 171 ล้านบาท และมากกว่ารายได้รวมของทั้งปี 2561 ซึ่งอยู่ที่ 1,147.97 ล้านบาท

'ติ๊-สวิจักร์ โลจายะ' ประธานกรรมการ และกรรมการผู้จัดการ บมจ.เอเวอร์แลนด์ หรือ EVER พี่ชายคนโตของตระกูลโลจายะ (คนรอง 'เต้ย-ขุมทรัพย์' น้องเล็ก 'ตั้ม-จอมทรัพย์' ผู้รับหน้าที่พลิกกิจการ บมจ.ซุปเปอร์บล๊อก หรือ SUPER) แจกแจงสตอรี่การเติบโตให้กับ 'กรุงเทพธุรกิจ BizWeek' ฟังว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เป็นช่วงที่บริษัทมีการลงทุนสูง ส่งผลให้มีแต่ต้นทุนค่าใช้จ่าย ขณะที่รายได้เข้ามาไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่าย

โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ 'เดอะโพลิแทน' 3 โครงการ ทำเลย่านสนามบินน้ำ จังหวัดนนทบุรี มูลค่านับ 'หมื่นล้าน' !! ดังนั้น บริษัทจึงมีตัวเลขผลประกอบการ 'ขาดทุนสุทธิ' 

แบ่งเป็น 'โครงการเดอะ โพลิแทน รีฟ' มูลค่า 6,700 ล้านบาท มียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน ( Backlog ) ราว 85% 'โครงการเดอะ โพลิแทน บรีช' มูลค่า 2,000 ล้านบาท มียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน 50% ซึ่งทั้งสองโครงการก่อสร้างเสร็จ และเริ่มทยอยโอนแล้ว และ 'โครงการเดอะ โพลิแทน อควา' มูลค่า 7,000 ล้านบาท มียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอนกว่า 60% คิดเป็นมูลค่าราว 4,000 ล้านบาท คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จและโอนไตรมาส 3 ปี 2563

'นายใหญ่' บอกต่อว่า สำหรับแผนธุรกิจในปี 2562 บริษัทจะเน้นขยายการลงทุน 'โครงการแนวราบ' (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) สอดคล้องกับที่ผ่านมาบริษัทขยายทีมแนวราบจำนวนมาก ประกับการลงทุนโครงการทาวน์โฮม 3 โครงการ ภานใต้แบรนด์ 'เอเวอร์ ซิตี้' มูลค่า 2,000 ล้านบาท คาดว่าจะเริ่มโอนโครงการภายในเดือน ส.ค.นี้ โดยปัจจุบันมียอดพีเซลล์แล้ว 350 ล้านบาท

ขณะที่ โครงการบ้านเดี่ยวแบรนด์ 'มายโฮม อเวนิว' ย่านสุวินทวงศ์ (เฟสแรก) จำนวน 70 หลัง โดยเปิดขายไปเกือบหมดแล้ว เฉลี่ยราคาอยู่ที่หลังละ 4-5 ล้านบาท และปัจจุบันอยู่ระหว่างการขยายเฟส 2 จำนวน 70 หลัง ราคาเฉลี่ยหลังละ 5 ล้านบาทขึ้นไป คาดว่าปลายปีนี้จะเริ่มก่อสร้างและเปิดขายพร้อมโอนประมาณต้นปี 2563

โดยที่ผ่านมาบริษัทมีการเปิดโครงการใหม่ไปแล้ว ประกอบด้วย เอเวอร์ ซิตี้ รามอินทรา-วงแหวนจตุโชติ Ever City Ramintra-Wongwaen Chatuchot มูลค่าโครงการ 630 ล้านบาท , โครงการ 'รามอินทรา-วงแหวนจตุโชติ' เป็นโครงการทาวโฮม 2 ชั้น 3 ห้องนอน ที่มีความโดดเด่นด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน บนเนื้อที่โครงการประมาณ 17 ไร่ ในทำเลที่มีศักยภาพ และสิ่งอำนวยความสะดวกรอบด้าน เช่น ห้างสรรพสินค้าแฟชั่นไอส์แลนด์ ,เซ็นทรัลลาดพร้าว ,คริสตัลพาร์ค เป็นต้น และโรงพยาบาล สถานศึกษา เป็นต้น และ โครงการรามอินทรา-วงแหวนจตุโชติ

'ต้องยอมรับว่าช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เราอยู่ในช่วงของการลงทุนทำให้มีค่าใช้จ่ายสูงกว่ารายได้ และมีการขยายทีมจำนวนมาก ทำให้ผลประกอบการติดลบ แต่ช่วงนี้โครงการเริ่มโอนผสมกับแนวราบโอน เพราะฉะนั้นเราก็จะมีรายได้เข้ามาต่อเนื่อง'

ทั้งนี้ ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาที่จะเปิดโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น เพราะว่าโครงการคอนโดมิเนียมค่อนข้างสโลๆ ฉะนั้น คาดว่าจะหันมาเน้นลงทุนโครงการแนวราบเพิ่ม อาจจะเห็นการเปิดตัวโครงการบ้านเดียวกับทาวน์โฮม โดยช่วงนี้กำลังดูๆ ที่ดิน อาทิ ย่านแจ้งวัฒนะ , บางนา เป็นต้น

'เป้าหมายอยากเปิดโครงการเพิ่มเติมพร้อมกับการสร้างแบรนด์ไปด้วย ฉะนั้น จำเป็นจะต้องเปิดโครงการในหลายๆ โลเคชั่น เพื่อให้ลูกค้ารู้จักแบรนด์ขอบเรามากขึ้น'

โดยคาดว่าจะได้ข้อสรุปประมาณปลายปีนี้ ในการลงทุนโครงการทาวน์โฮมอีก 3 โครงการ และโครงการบ้านเดียว 3 โครงการ มูลค่าลงทุนต่อโครงการน่าจะอยู่ประมาณ 400-500 ล้านบาท ซึ่งตอนนี้อยู่ระหว่างการหาที่ดิน แม้ว่าปัจจุบันที่ดินมีแต่บริษัทพยายามหาที่ดินที่มี “จุดแข็ง” ที่เป็นโลเคชั่นที่ดี อยู่ติดกับสิ่งอำนวยความสะดวก และการเดินทางสะดวก

'ช่วงนี้เราจะมามุ่งเน้นโครงการแนวราบ ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมเราก็ทยอยขายสิ่งที่เรามอยู่ไปเรื่อยๆ ต้องยอมรับว่าตอนนี้ตลาดคอนโดฯ มีซับพลายในตลาดค่อนข้างมาก ยกเว้นในโลเคชั่นที่ไม่มีคู่แข่งมาก ปัจจุบันสัดส่วนรายได้แนวสูง 80% และแนวราบ 20% แต่เป้าหมายอยากสัดส่วนรายได้ 50:50 ภายใน 3 ปีข้างหน้า (2562-2564)' 

อย่างไรก็ตาม 'นายใหญ่' คาดว่าปี 2562 ผลประกอบการของบริษัทต้อง 'พลิกกำไร' แน่นอน ซึ่งไตรมาส 2 เป็นต้นไปตัวเลขผลประกอบการก็จะออกมาใกล้เคียงกับไตรมาส 1 ที่ผ่านมา ที่มีตัวเลขออกมาเติบโตแบบก้าวกระโดด ซึ่งเห็นภาพชัดจากการทยอยเก็บเกี่ยวยอดขายรอโอนจากโครงการแนวสูง แบรนด์ เดอะโพลิแทน ย่านสนามบินน้ำ เดอะโพลิแทน รีฟ ที่มียอดขายค่อนข้างมากเข้ามาก

และในช่วงที่เหลือของปีนี้จะมีการทยอยโอนจากโครงการที่เหลือในมือที่จะทยอยรับรู้รายได้เข้ามา ทั้งแนวสูงย่านสนามบินน้ำ และแนวราบแบรนด์ มายโฮม อเวนิว และทาวน์โฮม แบรนด์เอเวอร์ ซิตี้ เข้ามาสนับสนุน

'เชื่อว่าปีนี้รายได้เติบโตก้าวกระโดดจากปีก่อน เป็นปีที่เริ่มรับรู้รายได้จากการโอนโครงการต่างๆที่ลงทุน ขณะที่ตั้งเป้าหมายรายได้เติบโตเฉลี่ยปีละ 5-10% โดยในปีนี้คาดยอดรับรู้รายได้ไว้ที่ 5,000 ล้านบาท ถือเป็นการก้าวกระโดดจากปีก่อนที่มีรายได้รวม 1,148 ล้านบาท' 

สำหรับภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 คาดว่าจะเติบโต 'ทรงตัว' จากปีก่อน สะท้อนภาพจากเหล่าผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ๆ ในตลาดเปิดตัวโครงการลดน้อยลงค่อนข้างมาก เนื่องจากปัจจัยกระทบหลายๆ อย่างทำให้ผู้ประกอบการและลูกค้าอู่ในช่วงของการปรับตัวหากเปิดตัวโครงการมากเกินไปอาจจะเหนื่อย

โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ที่ต้องยอมรับว่าในบางพื้นที่มีซับพลายล้นตลาดมาก และในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการได้พัฒนาคอนโดฯ ออกมาปริมาณที่มาก ซึ่งกำลังซื้อได้ถูกดูดซับไปก่อนหน้านี้เป็นจำนวนมาก ทำให้อัตราการขายช้าลงมาก ส่งผลให้ปริมาณคอนโดฯ เหลือขายในระบบค่อนข้างสูง ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการหันมาลงทุนโครงการแนวราบมากขึ้น

ประกอบกับมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ออกเกณฑ์ควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือ LTV คาดว่ามาตรการดังกล่าวจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจอสังหาฯ เนื่องจากพฤติกรรมของผู้ซื้อบ้านคนไทยจะไม่ค่อยออมเงิน และที่ผ่านมาผู้ประกอบการมักเก็บเงินดาวน์เพียง 5-10% เท่านั้น หากต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้นก็เชื่อว่าจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดฯ ชะลอตัวลงอย่างแน่นอน สอดคล้องกับปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์กว่า 20-50% ดีมานด์ยังมีอยู่ แต่อาจจะติดต้องกู้ไม่ผ่าน

'ตอนนี้ธุรกิจอสังหาฯ ต้องบอกว่าเป็นการเติบโตแบบเรื่อยๆ ไม่ได้หวือหวาเหมือนที่ผ่านมา แต่ยังมีดีมานด์ไม่ใช้ดีมานด์หายหมด เพราะฉะนั้นจะอยู่ที่ ทำเล , โปรดักท์ ,ราคาสัมผัสได้ไหม' 

สำหรับ 'ธุรกิจโรงพยาบาล' ซึ่งบริษัทเข้าลงทุนผ่าน บริษัท มาย ฮอสพิทอล จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย ใน 3 โรงพยาบาล ประกอบด้วย 1. กลุ่มโรงพยาบาลเชียงใหม่ราษฎร์ (กลุ่มธุรกิจสถานประกอบการ โรงพยาบาล สถานพยาบาล ทันตกรรม) 2.บริษัท โคราชเมดิคัลกรุ๊ป จา กัด (KMG) และ 3.บริษัท พิษณุโลกอินเตอร์เวชการ จา กัด (PM) ซึ่งปัจจุบันยังมีผลประกอบการ 'ติดลบ' ในบางแห่ง

แต่ตอนนี้ด้วยเศรษฐกิจในต่างจังหวัดยังไม่ค่อยดี ส่งผลให้ธุรกิจโรงพยาบาลมีผลประกอบการ 'ทรงตัว' ดังนั้น ในช่วงเวลาดังกล่าวบริษัทก็ใช้เวลาช่วงนี้ดำเนินการปรับปรุงทั้งภายในและภายนอก และลงทุนซื้อเครื่องมือทางการแพทย์ใหม่ๆ เพิ่มเติม

'เราถือช่วงเศรษฐกิจยังชะลอตัว ในการปรับปรุงตัวเอง และจัดระบบภายนอก-ใน ซึ่งคาดว่าหากเราดำเนินการแล้วเสร็จคนไข้น่าจะเพิ่มมากขึ้น' 

อย่างไรก็ตาม มองว่าธุรกิจโรงพยาบาลเหมือนกับน้ำซึมบ่อทรายไปเรื่อยๆ ไม่ใช่ธุรกิจที่มีการเติบโตหวือหวา แต่มองว่าหากประสบความสำเร็จก็จะมี 'รายได้ประจำ' หรือ Regular income เข้ามาต่อเนื่อง โดยเชื่อว่าจะมีการเติบโตควบคู่กันไป โดยคาดว่าสร้างการเติบโตของรายได้เฉลี่ยแห่งละ 10% ต่อปี หรือมีรายได้ปีละประมาณ 400-500 ล้านบาท ปัจจุบันคิดเป็นสัดส่วนรายได้ประมาณ 2% เท่านั้น

'ตอนนี้ เราโฟกัสกับโรงพยาบาลทั้ง 3 แห่งก่อน หากทั้ง 3 แห่งมีผลการดำเนินงานที่เป็นกำไรและแข็งแรงทุกทีก่อน เราค่อยศึกษาหาที่ใหม่ๆ เพิ่มเติม' 

ท้ายสุด 'สวิจักร์' ทิ้งท้ายไว้ว่า อยากเห็นการเติบโตเฉลี่ยปีละ 5-10% แต่ก็ต้องยอมรับประด็นเรื่องเศรษฐกิจชะลอตัว และ LTV เป็นสิ่งที่ท้าท้ายมากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ และตอนนี้ในอุตสาหกรรมอสังหาฯ รายเล็กที่ไม่มีประสบการณ์ ก็จะค่อยๆ หายออกไปจากตลาดเพราะว่าแบงก์ไม่ค่อยปล่อยเครดิตให้เท่าไหร่แล้ว !!