อสังหาฯพลิกผุด ซิตี้คอนโด - ลักชัวรี่ เจาะไฮเอนด์

ถึงคราที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้อง ‘พลิกเกม’ ปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดในการพัฒนาโปรดักท์ให้สอดคล้องกับเงินในกระเป๋าผู้บริโภค

ทั้งนี้จากผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯช่วงไตรมาส 1 ปี 2562 ของ เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ พบว่ามีอุปทานคอนโดเกิดใหม่ในตลาดจำนวน 11,300 หน่วย จาก 30 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 49,000 ล้านบาท ‘ลดลง’ จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 20% 

โดยทำเลที่มีการเปิดตัวของคอนโดมากที่สุด คือ เขตพระโขนง สวนหลวง แบริ่ง จำนวน2,400 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 21% รองลงมาเป็น พญาไท รัชดาภิเษก จำนวน1,938 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 17% และ ลาดพร้าว วังทองหลางจำนวน 1,580 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 14% โดยคอนโดใหม่ เป็นที่น่าสังเกตว่าส่วนใหญ่จะเป็นซิตี้คอนโด ที่มีราคาต่อตร.ม.ไม่เกิน 75,000 บาท และตลาดกลางที่มีราคาต่อตร.ม.ไม่เกิน 100,000 บาทรวมกันมากถึง 75% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมดประมาณ 8,500 หน่วย 

สะท้อนให้เห็นได้ว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯเริ่ม ‘ปรับตัว’ในการพัฒนาสินค้าเพื่อตอบรับกับตลาดที่มีความต้องการแท้จริง หรือ เรียลดีมานด์ ซึ่งไม่เฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้น แต่ยังมีผู้ประกอบการรายเล็กที่เข้ามาทำโครงการเป็นครั้งแรก ประเมินจากสัดส่วนของผู้ประกอบการใหม่ที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์มีถึง 47% จากเดิมจะอยู่ในสัดส่วนประมาณ 30% ดังนั้นจากภาพรวมอุปทานที่เปิดใหม่ในช่วงไตรมาส 1 ของคอนโดจะเน้นตลาดกลาง ขณะที่ราคาคอนโดเฉลี่ยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลง 1% อยู่ที่ 139,400 บาทต่อตร.ม.เมื่อเทียบกับปลายปี2561อยู่ที่ 140,600 บาทต่อตร.ม.

ขณะที่ ‘ซัพพลายใหม่’จากกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯทั้งรายใหญ่ กลางและเล็ก รวมถึงผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่เข้ามาช่วงชิงกำลังซื้อจากผู้ซื้อตัวจริง เสียงจริง ‘ไม่ใช่’การซื้อ เพื่อเก็งกำไร โดยคาดการณ์ว่า สัดส่วนจากยูนิตใหม่ในกลุ่มนี้ปีนี้จะมีถึง50-60%

เน็กซัสฯ ยังประเมินว่าจากภาพรวมไตรมาสแรกปีนี้ จำนวนคอนโดในกรุงเทพฯมีจำนวน 600,000 ยูนิต คาดว่า จะเป็นคอนโดเปิดใหม่ 50,000 ยูนิต แต่หากมีมาตรการรัฐเข้ามากระตุ้นน่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 60,000-70,000 ยูนิต โดยสิ้นปีนี้คาดว่าจะมีคอนโดเหลือขายจำนวน 50,000-60,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 120,000 ล้านบาท จากยอดรวมทั้งปีอยู่ที่ 660,000 ยูนิต

ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์จะ’โฟกัส’ที่ตลาดคอนโดในระดับไฮเอนด์ ที่มีราคาต่อตร.ม.110 ,000-190,000 บาทราคาต่อยูนิต 6-15 ล้านบาท และคอนโดลักชัวรี่ ที่มีราคาต่อตร.ม.190,001-290,000 บาท ราคาต่อยูนิต 15-30 ล้านบาท

“ปัจจัยด้านความต้องการคอนโดในปีนี้ คาดว่า ดีมานด์ส่วนใหญ่จะมาจากผู้อยู่อาศัยจริงมากกว่าเพื่อการลงทุน ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการแอลทีวี ขณะที่ตลาดไฮเอนด์ปีนี้ เจาะกลุ่มคนไทยที่มีกำลังซื้อทั้งเพื่อการอยู่และลงทุนแทนที่จะเป็นคนต่างชาติ ซึ่งราคาเฉลี่ยคอนโดในตลาดปรับตัวสูงขึ้นไม่เกิน 5-6% ขณะที่คอนโดให้เช่าระยะยาวเริ่มพัฒนามากขึ้นในทำเล ส่วนใหญ่เป็นที่ดินของรัฐบาลที่ปล่อยให้เช่าระยะยาวและของเอกชนบางส่วน ” นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าว

จากแนวโน้มดังกล่าว จะส่งผลให้ในช่วงไตรมาส 2 และไตรมาส3 จะมีจำนวนโครงการคอนโดที่เป็นด้วย ซิตี้คอนโดและคอนโดระดับกลาง ออกมามาสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากรายใหญ่ กลางและรายเล็ก รวมถึงผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่มีพื้นที่ขนาดเล็กที่เข้ามาพัฒนาโครงการ 2 เซกเมนต์นี้ที่คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 75% ตลาดรวมคอนโดเป็นซิตี้คอนโด 28% คอนโดระดับกลาง 47% ส่วนในไตรมาส4 กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อย่ในตลาดหลักทรัพย์จะขยับเปิดตัว คอนโดระดับไอเอนด์ ที่มีสัดส่วนในตลาด 19% และคอนโดระดับลักชัวรี่ ที่มสัดส่วนในตลาด6%

“ถือเป็นการปรับตัวเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงในตลาดที่เหมาะสมกับสภาพตลาด ช่วยทำให้ตลาดคอนโดปรับฐานตลาดใหม่ให้เหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริงและช่วยแก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดได้ในที่สุด ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาพอสมควร ”

อย่างไรก็ตามหลังจากการเลือกตั้ง คาดว่า ความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบันต่างชาติน่าจะเพิ่มขึ้นส่งผลต่อการลงทุนจากต่างชาติมากขึ้น และผลจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะทำให้มีการกำหนดราคาประเมินคอนโดใหม่ในปี2563 น่าจะทำให้ตลาดมีความคึกคักโดยเฉพาะคอนโดมือสอง หากรัฐบาลมีการทบทวนภาษีการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อเอื้อให้ตลาดอสังหาฯมือสองมากขึ้นจะกระตุ้นให้มีการหมุนเวียนของการซื้อขายอสังหาฯในตลาด ช่วยให้ตลาดการลงทุนในคอนโดเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น