ปั้นสตาร์ดวงใหม่ งานต่อไป 'เจเอเอส แอสเซ็ท'

หยุดลงทุนใน 'ธุรกิจการพัฒนาและบริหารพื้นที่ในรูปแบบศูนย์การค้าชุมชน' (Community Mall) นานกว่า 2 ปี สำหรับ บมจ. เจเอเอส แอสเซ็ท หรือ J ของ 'อดิศักดิ์ สุขุมวิทยา' ผู้ก่อตั้งธุรกิจ หลังไม่สามารถผลักดันฐานะทางการเงินเติบโตต่อเนื่อง บงชี้ผ่าน  3 โครงการ คือ The Jas วังหิน , The Jas รามอินทรา และล่าสุด The Jas Urban ศรีนครินทร์ ยังไม่ถึง 'จุดคุ้มทุน' ซึ่งปัจจุบันอยู่ในช่วงของการประคับประคองและปรับตัว เนื่องจากโครงการเพิ่มเปิดดำเนินการเพียงแค่ 6-7 ปีเท่านั้น      

สอดคล้องกับตัวเลขผลประกอบการย้อนหลัง 3 ปี (2558-2560) บริษัทมี 'กำไรสุทธิ' อยู่ที่ 58.15 ล้านบาท 5.65 ล้านบาท และ 6.38 ล้านบาท ตามลำดับ ขณะที่ไตรมาส 2 ปี 2561 พลิกเป็น “ขาดทุนสุทธิ” 14.22 ล้านบาท 

'สุพจน์ วรรณา' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เจเอเอส แอสเซ็ท หรือ J บอกกับ 'กรุงเทพธุรกิจ BizWeek' ว่า ยอมรับว่าในช่วงที่ผ่านมาบริษัทมีการลงทุน Community Mall ต่อเนื่อง และเป็นโครงการลงทุนที่มีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้มี 'ต้นทุนทางการเงิน' (Finance costs) เพิ่มขึ้นและมีแนวโน้มสูงขึ้น เพราะว่าในช่วงแรกของการเปิดดำเนินการบริษัทต้องแบกค่าใช้จ่ายก่อน ซึ่งรอให้ธุรกิจสร้างผลกำไรกลับเข้ามา   

'ในการทำธุรกิจ Community Mall มองว่าธุรกิจมี Healthy (แข็งแรง) ของตัวเอง ดังนั้นเราไม่ได้รู้สึกสึกเฮิร์ตจนถึงขั้นหยุดทำธุรกิจ ระหว่างทางเรามีพันธมิตรเข้ามาจำนวนมากและมีโนว์ฮาวของตัวเอง อาทิ สวนสนุก , ศูนย์อาหาร (food court)  เรารู้แล้วว่าเราควรลงทุนตรงไหน และไม่ควรลงทุนตรงไหน'

เขา บอกว่า หลังจากหยุดลงทุน Community Mall กว่า 2 ปี เพราะต้องการให้ Community Mall ทั้ง 3 แห่ง สร้างกำไรก่อน โดยปัจจุบันมีเพียง The Jas วังหิน ที่มีผลประกอบการเป็นกำไร ส่วน The Jas รามอินทรา และ The Jas Urban ศรีนครินทร์ ยังขาดทุนเพราะว่าบริษัทมีการปรับร้านค้าใหม่ แต่คาดว่าปีหน้าจะมีกำไรทั้งหมด

ทว่าตอนนี้บริษัทกำลังศึกษาลงทุนใน Community Mall ชั้นเดียว มูลค่า 200 ล้านบาท จากเดิมที่ลงทุนใน Community Mall 2-3 ชั้น มูลค่าลงทุน 700 ล้านบาท คาดว่าปลายปีนี้จะได้ข้อสรุปการลงทุน โดยบริษัทกำลังเจรจาเช่าที่ดินเนื้อที่ 20 กว่าไร่ บริเวณหลังนิคมอุตสาหกรรมอมตะ ซึ่งบริเวณดังกล่าวมีห้างสรรพสินค้าโรบินสัน และโฮมโปรไปเปิดบริการแล้ว แต่มองว่าหากห้างของเรามี 'ความแตกต่าง' เชื่อว่าจะสามารถดึงดูดลูกค้ามาใช้บริการได้ หากบริษัทตัดสินใจลงทุนจะเปิดให้บริการในปี 2563   

'ต้องยอมรับตอนนี้ภาคตะวันออกเศรษฐกิจกำลังบูมมาก ดังนั้น มีโอกาสสูงที่เราจะลงทุน Community Mall ชั้นเดียว ใกล้ๆ นิคมอุตสาหกรรมอมตะ ซึ่งจะเป็นการกลับมาลงทุนในรอบ 2 ปีอีกครั้ง'  

ทั้งนี้ บริษัทกำลังศึกษาการออก 'กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์' (Real Estate Investment Trust : REIT) โดยนำสินทรัพย์เป็นห้าง Community Mall ทั้ง 3 แห่งเข้ากองรีท ซึ่งหากบริษัทสามารถออกกองรีทได้จะช่วยปลดล็อกทางการเงินให้เบาตัวขึ้นมาก และบริษัทจะสามารถขยาย Community Mall ชั้นเดียวได้แบบเต็มที่  

'ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร' บอกว่า ปัจจุบันเราพยายามสร้างธุรกิจที่เป็น 'สตาร์ใหม่' 3 ธุรกิจ ประกอบด้วย บริษัท บีนส์ แอนด์ บรานด์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ย่อยที่ J ถือหุ้น 60% เพื่อลงทุนในธุรกิจร้านอาหาร และร้านกาแฟ ภายใต้แบรนด์ Casa Lapin และ Rabb Coffee คาดว่าปี 2562 จะพลิกกลับมาเป็นกำไร ซึ่งปัจจุบันธุรกิจเริ่มตั้งตัวได้แล้วจากช่วงแรก 

โดยแบรนด์ คาซ่า ลาแปง (Casa Lapin) เป็นกาแฟที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน และร้านกาแฟที่อยู่ภายใต้ แรบบ์ คอฟฟี่ (Rabb Coffee) ที่มีขนาดร้านไซส์เล็กกว่า คาซ่า ลาแปง (Casa Lapin) และมีราคาที่ถูกกว่า เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง

สำหรับการขยายสาขาบริษัทตั้งเป้าไว้ที่ประมาณปีละ 3–4 สาขา จากเดิม ซึ่งตอนนี้มีอยู่ทั้งหมด 6 สาขา คาดว่าในปีหน้าจะเปิดเป็นแฟลกชิพสโตร์ตั้งอยู่ในร้านสแตนอโลนเพิ่มอีก 1 แห่งที่พัทยา และมองว่าอีก 3 ปีข้างหน้า บริษัทจะเข้าไปเปิดสาขาในต่างประเทศ โดยจะเน้นเปิดในโซนเอเชียก่อนเป็นหลัก มองประเทศญี่ปุ่น สิงคโปร์ เกาหลีใต้ ฮ่องกง และไต้หวัน เป็นกลุ่มประเทศแรกที่มีโอกาสมากที่สุด เนื่องจากมีฐานลูกค้าที่ชอบดื่มกาแฟเป็นจำนวนมาก

'ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์' เป็นธุรกิจใหม่ที่บริษัทพึ่งเริ่มลงทุน ในโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 500 ล้านบาท บนที่ดิน 100 ไร่ ซึ่งเป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่มาก เนื่องจากเป็นธุรกิจใหม่บริษัทยังไม่มีโนว์ฮาว (Know-how) แต่ในอนาคตมองว่าธุรกิจอสังหาฯ จะเป็นโครงสร้างรายได้ที่เข้ามาแข็งแกร่งได้ โดยบริษัทเริ่มเปิดจอง 'พรีเซลล์' (pre-sale) บ้างแล้ว ซึ่งมียอดจองปัจจุบัน 'ราว 40-50%' คาดว่าบริษัทจะตอกเสาเข็มในเดือน ก.ย.นี้ และเริ่มรับรู้รายได้ในปีหน้าประมาณ 100 ล้านบาทขึ้นไป 

'ซีอีโอ' บอกต่อว่า ปัจจุบันบริษัทกำลังศึกษาลงทุนโครงการอสังหาฯ อีก 1 แห่ง คาดว่าในปลายปีนี้จะได้ข้อสรุปว่าโครงการลงทุนจะเป็นอาคารพาณิชน์ , คอนโดมิเนียม , ทาวน์โฮม ซึ่งบริษัทมองที่ดินอยู่ 1 แปลง ที่บริษัทกำลังมองๆ ซึ่งอยู่ในบริเวณซอยมีสทีน (ถนนรามคำแหง) โดยเป็นการจอยเวนเจอร์กับเจ้าของที่ดิน    

และ 'ธุรกิจขายบ้านมือสอง' ซึ่งเป็นโปรเจคที่บริษัททำร่วมกับ บมจ.เจ เอ็ม ที เน็ทเวอร์ค เซอร์วิสเซ็ส หรือ JMT ที่ลงทุนซื้อหนี้สินเชื่อประเภทมีหลักประกัน โดยเริ่มทำธุรกิจตั้งแต่ต้นปี 2561 ซึ่งในไตรมาส 1 ที่ผ่านมา JMT ส่งบ้านมือสองมาให้รีโนเวทและปล่อยขายจำนวน 1 หลัง และไตรมาส 2 ปี 2561 ส่งมาให้อีกจำนวน 6 หลัง โดยเดือน ส.ค.ที่ผ่านมา บริษัทพึ่งปล่อยขายและโอนไปจำนวน 1 หลัง

ขณะที่ภายในไตรมาส 3 ปี 2561 บริษัทพยายามจะโอนบ้านให้ได้อีก 2-3 หลัง ซึ่งมาร์จินในการขายบ้านมือสองต่อหลัง 'ไม่ต่ำกว่า 15%' และล่าสุด JMT ส่งบ้านมือสองมาอีกจำนวน 16 หลัง   

'เราพยายามกระจายพอร์ตรายได้ออกไปในหลากหลายธุรกิจ เสมือนเป็นการกระจายความเสี่ยงไว้ในตะกร้าหลายๆ ใบ'

ขณะที่ 'ธุรกิจการบริหารจัดการพื้นที่เช่าภายในศูนย์การค้าในส่วนโทรศัพท์เคลื่อนที่และสินค้าเทคโนโลยี' ภายใต้ชื่อ 'IT Junction' ซึ่งบริษัทเป็นผู้บริหารจัดการพื้นที่เช่าในส่วนของโทรศัพท์เคลื่อนที่และสินค้าเทคโนโลยี ภายในศูนย์การค้าหรือพื้นที่ขายสินค้าที่มีศักยภาพ เช่น บิ๊กซี (BigC) , เซ็นทรัล เพื่อจัดสรรให้เช่าต่อกับผู้ประกอบธุรกิจ 

โดยเริ่มต้นจากการเช่าพื้นที่บางส่วนกับศูนย์การค้าหรือห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ซึ่งเป็นเจ้าของพื้นที่ เพื่อนำมาปรับปรุงตกแต่งก่อนจัดสรรให้เช่าต่อกับลูกค้ารายย่อย พร้อมทั้งดูแล บริหาร จัดการพื้นที่ดังกล่าวตลอดอายุสัญญาเช่าเพื่อจัดเป็นศูนย์จำหน่ายโทรศัพท์เคลื่อนที่และสินค้าเทคโนโลยีต่างๆ หรือสินค้าที่เกี่ยวข้อง ภายใต้ชื่อ IT Junction ปัจจุบันพื้นที่เช่าไม่ได้เพิ่มมากขึ้น เนื่องจากจำนวนสาขาไม่ได้เพิ่มขึ้นมาก โดยตอนนี้มีอยู่จำนวน 51 สาขา ตามแผนในปีนี้จะเปิดเพิ่ม 2-3 สาขา โดยในครึ่งปีแรกเปิดแล้ว 1 สาขา ซึ่งธุรกิจยังมีการเติบโตต่อเนื่อง แต่ธุรกิจไม่ได้เติบโตหวือหวา ส่วนอัตราค่าเช่าสูงกว่าปีที่แล้ว  

ขณะที่ 'การพัฒนาและบริหารพื้นที่ในรูปแบบตลาดชุมชน' ภายใต้ชื่อ 'J Market' เช่น ตลาดนัด หรือตลาดสด เป็นต้น โดยบริษัทจะเช่าที่ดิน หรืออาคารจากเจ้าของพื้นที่เพื่อนำมาพัฒนาปรับปรุงตกแต่งก่อนจัดสรรให้เช่าต่อกับลูกค้ารายย่อยที่ต้องการเช่าพื้นที่ต่อไป โดยบริษัทได้เริ่มดำเนินการโครงการตลาดชุมชมสาขาแรกที่ 'ตลาดอมรพันธ์' ตรงข้ามกับมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ภายใต้ชื่อ 'J Market @ อมรพันธ์ เกษตร'

ต่อมาบริษัทมีโครงการเพิ่มเติมอีก 2 แห่ง ที่บริเวณหมู่บ้านเคหะธานี 4 ถนนราษฎร์พัฒนา และที่ ถนนบ้านไทรม้า และโครงการ J Market ลาดปลาเค้า (โครงการตลาดนัด J Night) อีก 1 โครงการ ที่บริเวณถนนลาดปลาเค้า บริษัทมีจำนวนโครงการตลาดชุมชน ภายใต้ชื่อ J Market จำนวน 4 แห่ง 

'ซีอีโอ' บอกต่อว่า อนาคตโครงสร้างธุรกิจของ 'เจเอเอส แอสเซ็ท' จะแบ่งออกเป็น 3 ขา นั่นคือ 1. ธุรกิจเพื่อให้เช่า ประกอบด้วย  Community Mall , IT Junction , J Market 2. ธุรกิจเพื่อขาย ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม และปล่อยขายบ้านมือสอง และ 3.ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม (Food and Beverage :F&B) ประกอบด้วย บีนส์ แอนด์ บรานด์ (ร้านอาหารและร้านกาแฟ)  

โดยบริษัทมีแผนธุรกิจทั้ง 3 ขาธุรกิจ ให้มีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง และในอนาคตแต่ละขาธุรกิจต้องมีโครงสร้างในรูปแบบของบริษัท และเมื่อธุรกิจตัวไหนสามารถมีรายได้และกำไรเติบโตมีโอกาสที่จะนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้นต่อไป  

ท้ายสุด 'สุพจน์' ทิ้งท้ายว่า ลักษณะธุรกิจของ J เป็นการลงทุนระยะยาวกว่าจะถึงจุดคุ้มทุน แต่เมื่อธุรกิจสร้างรายได้และกำไรแล้วจะมีรีเทิร์นกลับมาแบบยั่งยืน โดยมั่นใจว่าในปีหน้า เจเอเอส แอสเซ็ท จะกลับมาเทิร์นอะราวด์ได้อย่างแข็งแกร่ง