เปิดปม ที่ดินแพงระยับ นายหน้าปั่นราคา จริงหรือ ?

สายตาคนนอกวงการ “ซื้อขายที่ดิน” หรือกระทั่ง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” อาจเห็นราคาที่ดินในทำเลทอง ทำเลหายาก ราคา “แพงระยับ” จนแลดูแล้ว “เอื้อมไม่ถึง” และเช่นกัน ราคาขายที่ถูกโขกให้สูงมาก อาจมีคำถามตามมาว่า จะเกิด “ฟองสบู่” อยู่รำไรใช่หรือไม่ ซึ่งนั่นหมายความว่า ราคาที่ดินแพงมากๆ อาจทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นำไปต่อยอดพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แล้วต้องขายราคาแพงยิ่งขึ้น จนท้ายที่สุด ขายไม่ออก

ราคาที่ดินแพง! ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ อยู่ในสภาวะนั้นหรือยัง?

จากการสอบถาม “กูรู” ตลอดจนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือดีเวลลอปเปอร์ ทุกรายประสานเสียงยืนยันตรงกันว่า “ยังไม่มีฟองสบู่เกิดขึ้นในการซื้อขายที่ดิน !”

เพราะสภาวะ “ฟองสบู่” คือ ราคาสินทรัพย์ที่แพงเกินจริง แถมยังเกิด “อุปสงค์” (Demand)เทียม! ที่มาจากการ “เก็งกำไร” กลายเป็นการ “ปั่น!” ให้ราคาแพงขึ้นไปเรื่อยๆ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ราคาที่ดินที่ถูกดันให้แพงไปจนถึงระดับหนึ่งแล้ว ไม่มีคนซื้อ จึงเริ่มเห็นการก่อหวอดฟองสบู่

**ฟองสบู่ราคาที่ดิน?

หนึ่งในดีเวลลอปเปอร์ที่ออกมาพูดถึงสถานการณ์ราคาที่ดินแพงคือ “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) เพราะนั่นหมายความว่าต้นทุนของที่ดินที่สูง ทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปต่อยาก! แล้วยิ่งทุ่มทุนทู่ซี้ซื้อไปก็อาจ “หายนะ”

“ห่วงราคาที่ดินที่พุ่งขึ้น ซึ่งเกิดจากกระบวนการปั่นราคา ทำให้อสังหาฯไปต่อลำบาก” เขาให้ทัศนะ

นอกจากนี้ เมื่อไหร่ก็ตามที่บริษัทมองหาที่ดินดุจเพชรเม็ดงามมาครอบครอง จะรู้สึกว่าราคาที่ “หนี” ผู้ซื้อออกไปเรื่อยๆ โดยเฉพาะช่วง 2 ปีที่ผ่านมา บริษัทต้องการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี” เจอที่ถูกใจราคาหลักแสนบาทต่อตารางวา แต่ไม่ทันไร ก็ขยับเป็น 5 แสนบาทต่อตารางวา และทะลุไปถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา

“ทุกครั้งที่เราจะซื้อที่ ราคามันจะวิ่งหนีเรา หาไม่ได้เลย ตอนนั้นเริ่มเหนื่อยๆท้อ” เขาบอก แต่ในความโชคร้ายยังโชคดี เพราะได้รู้จักกับ “ธงชัย บุศราพันธ์” แห่งพราวด์ เรสซิเดนท์ จนนำไปสู่การเจรจาควบรวมกิจการอสังหาฯลักชัวรี ที่มาพร้อมกับที่ดินใจกลางกรุงย่านพร้อมพงษ์ เท่านั้นไม่พอ สายสัมพันธ์ที่ดี ยังนำไปสู่การเป็นก๊วนนักธุรกิจกับ “ตัน ภาสกรนที” และนำไปสู่การซื้อที่ใจกลางทองหล่อ 10 ในราคา “ต่ำ” กว่าตลาดอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม เมื่อรู้โจทย์คือต้นทุนที่ดินทำเลทองพุ่ง ออริจิ้นจึงพยายาม“ตัดตอน”กระบวนการที่นายหน้าปั่นราคาที่ ด้วยการจัดตั้งทีมดิ่งเจรจากับเจ้าของที่โดยตรง แม้จะเป็นเรื่องยาก แต่ไม่ใช่ยากจนทำไม่ได้ เขายกตัวอย่างการซื้อที่ดินหลายแปลงโดยไม่ผ่าน “ตัวกลาง” เช่น บริเวณย่านพระราม 9 ราคาประมาณ 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา เพื่อผุดโปรเจคคอนโดมิเนียม ที่ดินย่านราชเทวีเพื่อผุดโปรเจคมิกซ์ยูส บริษัทล้วนทำตัวเป็นนายหน้าเสียเอง

“เรารับคนที่ทำงานด้านซื้อขายที่ดินมาทำงานกับเรา เพื่อลดกระบวนการซื้อที่ดินของนายหน้า เราเจาะเองหลายแปลง และผลลัพธ์ที่ได้อย่างที่ดินราชเทวี ซื้อมาในราคาไม่ถึงครึ่งของเจ้าใหญ่ เราซื้อได้ราคาถูกกว่าตลาด”

นอกจากเป็นบิ๊กดีเวลลอปเปอร์ที่เอาดีกับการพัฒนาโครงการหรูแล้ว ล่าสุด บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือเอสซี ยังกลายเป็นผู้ประกอบการที่ซื้อราคาที่ดินแพงระยับทุบทุกสถิติ เพราะปีที่แล้วบริษัทได้คว้าที่ดินแปลงสวยบริเวณซอยหลังสวน ตรงข้ามโรงเรียนมาแตร์เดอี เนื้อที่ 2 ไร่เศษ จากตระกูล “พิชัยรณรงค์สงคราม” มาครองด้วยราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา หรือรวมแล้วเป็นเงินร่วม 2,800 ล้านบาท

การยอมซื้อแพงทำให้เอสซีฯ ต้องนำไปพัฒนาโครงการสุดหรู และโขกราคาห้องชุดไม่ต่ำกว่า 5 แสนบาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ขณะที่ “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เอสซี แอสเสทฯ ระบุว่า หากปั้นโครงการ สร้างจนแล้วเสร็จ ราคาขายเฉลี่ยทะลุ 6 แสนบาทต่อตร.ม.แน่นอน

ซื้อที่แพงกันทุบสถิติโครมๆแบบนี้ “ฟองสบู่ราคาที่ดิน” หรือยัง “ณัฐพงศ์” คิดว่าไม่ใช่ฟองสบู่ เพราะหวอดสบู่ที่ลอยขึ้น จะต้องเกิดจากตลาด “Over Supply” หรือต้นทุนที่สูง ราคาขายอสังหาฯ เลยสูงตามไปด้วย

“ฟองสบู่เกิดเมื่อมีการซื้อราคาที่ดินวิ่งขึ้นไปเรื่อยๆ จนขายไม่ได้ ซึ่งมันเกิดจากการเก็งกำไร จนเป็นฟองสบู่แล้วแตก แต่ตอนนี้ยังไม่มีฟองสบู่ ส่วนราคาที่ดินแพงเพราะการพัฒนาเมือง ดีเวลลอปเปอร์ก็ซื้อที่ดิน พัฒนาโครงการขาย และอาจเกิดซัพพลายล้นตลาดอ่อนๆในบางทำเล”

**ราคาที่ดินพุ่ง 10-20% ต่อปี

“สุรเชษฐ กองชีพ” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) ฉายภาพทิศทางราคาที่ดินในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เป็น “ขาขึ้น” โดยตลอดและคิดเป็นอัตราเฉลี่ยราว 10-20% ต่อปี เหตุผลหลักๆ ต้องยอมรับว่าทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯนั้นหายากเต็มที ไม่ว่าจะเป็นสุขุมวิทตอนต้น พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย เป็นต้น ขณะที่ทำเลนอกรอบใจกลางย่านธุรกิจ(CBD) ยังคงมีพื้นที่ให้ดีเวลลอปเปอร์เข้าไปจับจองอยู่ เช่น รัชดาภิเษก ซึ่งกำลังซื้อยังไม่เกินเอื้อม

ส่วนราคาที่โขกขึ้น ทำเลไหน เปิดโต๊ะเจรจาที่ราคาเท่าไหร่ “สุรเชษฐ” บอกว่า เพลินจิตที่ซื้อขายกันโครมๆ สนนราคาขาย 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา นานา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา บาทต่อตารางวา ทองหล่อ 2 ล้านบาทต่อตารางวา หลังสวน 3 ล้านบาทต่อตารางวา เป็นต้น

แต่ถ้าดูสถิติทำเลไหน ค่ายใดซื้อแพง ไล่ตามลำดับดังนี้ อันดับ 1.บมจ. เอสซี แอทเสท คอร์ปอเรชั่น ชนะประมูลที่ดิน 2 ไร่ บริเวณหลังสวน จ่ายแพงระยับ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา อันดับ 2 บริษัท ไทย-โอบายาชิ ฮุบที่ดิน 5 ไร่ สุขุมวิท 26 ด้วยราคา 2.6 ล้านบาทต่อตารางวา อันดับ 3 กลุ่มเซ็นทรัล ชนะประมูลที่ดินเพลินจิต(สถานทูตอังกฤษ) เนื้อที่ 25 ไร่ ในราคา 2-2.2 ล้านบาทต่อตารางวา อันดับ 4 บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น คว้าที่ดินชิดลม 3 ไร่ ในราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา และอันดับ 4 บมจ.คิวเฮ้าส์ ครองที่ดิน 3 ไร่ สุขุมวิท 6 ในราคา 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา

“ที่ดินแพง แต่ภาวะฟองสบู่ไม่มีหรอก เพราะถึงจุดหนึ่งราคาที่ดินขึ้น ก็จะไม่มีคนซื้อ อย่างขึ้นถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวา ดีเวลลอปเปอร์ต้องคิดแล้วว่านำไปพัฒนาโครงการอะไร ถ้าทำคอนโดฯขาย 5-6 แสนบาทต่อตร.ม. ขายยาก และไม่มีคนซื้อ ส่วนการที่หลายคนกังวลจะเกิดฟองสบู่ในตลาดที่ดิน อาจเป็นเพราะราคาซื้อขายที่สูงเกินไป เว่อร์ไป แล้วกังวล แต่ราคาขึ้นตอนนี้จริง ไม่เหมือนก่อนหน้านี้ ที่ราคาที่ดินบางทำเลขยับจาก 8 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1 ล้านบาท ขึ้นทุกปี ตอนนั้นน่าห่วงกว่านี้”

**นายหน้าปั่นราคาจริงหรือ?

เพิ่งเจอ “นายหน้า” โขกราคาที่ดินมาหมาดๆ สำหรับ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) เลยสาธยายให้สื่อฟังดังๆ

“ขอบ่นหน่อย วันนี้(21ส.ค.)มีคนบ้าๆมาเสนอราคาที่ดินแถวสะพานควายราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา” แล้วขยายความต่อว่าเป็นนายหน้ามาป่วนตลาด ปั่นราคาที่ดิน จริงอยู่ที่แถวสะพานควาย ไม่มีเจ้าของที่รายไหนขายที่ดินราคาต่ำกว่าตารางวาละล้าน แต่จะโก่งกันที่ 1.9 ล้านบาท ก็ดูจะแพงเว่อร์

“ล้านต้นๆน่ะเป็นไปได้ แต่ล้านเก้าแสน(ต่อตารางวา)เป็นไปไม่ได้หรอก แบบนี้เรียกว่าป่วนตลาด อย่าไปสนใจเลย” แน่นอนว่าแม้ไม่มีการเอ่ยชื่อ “นายหน้านักปั่น(ราคา)” แต่ในวงการรู้ดีว่า “ใคร” คือตัวการ! ขณะที่การบ่นไม่ใช่มองแค่ผลกระทบการรับภาระต้นทุนที่แพง แต่การซื้อที่แพงมาแล้วนำไปพัฒนาต่อ ก็ย่อมขายในราคาที่สูง นั่นหมายความว่าผู้บริโภคตาดำๆกำลังซื้อน้อย ชนชั้นระดับกลางล่างจะไม่มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว

อย่างไรก็ตาม กราฟราคาที่ดินพุ่งไม่ได้เพิ่งเกิด แต่มีมาตลอดระยะเวลา 5-7 ปี และราคารวมที่เพิ่มสูงขึ้น “ประเสริฐ” ประเมินว่าเกินหลักร้อยเปอร์เซ็นต์แล้ว ตัวอย่างทำเลทองหล่อ 7 ปีก่อน ดีเวลลอปเปอร์หาซื้อได้ในราคา 4 แสนบาทต่อตารางวา เวลานี้ต้องจ่ายถึง 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจากตารางวาละ 1.2 แสนบาท ขยับเป็น 3.5-4 แสนบาทแล้ว ทำเลนี้ไม่ได้มาจากนายหน้าปั่นราคา แต่เป็นเพราะ “ดีมานด์” เพราะการคมนาคมขนส่ง เอื้อให้มูลค่าที่ดินเพิ่ม เพราะช่วยให้คนเดินทางสะดวกยิ่งขึ้น และการมีที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้า ยังกลายเป็น Zero–sum game หรือเกมที่มีคนแพ้ชนะ

**รุกซื้อที่ดินตรงจาก“แลนด์ลอร์ด”

ก่อนขึ้นโครงการที่อยู่อาศัย ดีเวลลอปเปอร์ต้องควานหาที่ดินแปลงเด็ด การใช้ “นายหน้า” เป็นตัวกลางประสานกับ “ผู้ซื้อ” และ “เจ้าของที่” หรือแลนด์ลอร์ด แต่วันนี้ค่ายอสังหาฯจำนวนมาก ที่ประกาศรับซื้อที่ดินกันเป็นกิจลักษณะโดยไม่จำเป็นต้องอาศัยนายหน้า ไม่ว่าจะเป็นศุภาลัย, สิงห์ เอสเตท, อนันดา ดีเวลลอปเมนท์, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ และพฤกษา เรียลเอสเตท เป็นต้น

“ประเสริฐ” บอกเหตุผลที่พฤกษา รับซื้อที่ดินตรงจากเจ้าของที่ เพราะบริษัทต้องการทำเลทองจาก “แลนด์ลอร์ด” ทุกกลุ่มไม่ว่าจะเป็นเศรษฐีเก่ามีกรุที่ดินหลายแปลง เศรษฐีที่ดินหน้าใหม่ คนรุ่นใหม่ที่สะสมที่ดิน ฯ ซึ่งการประกาศผ่านเว็บ และเพจเฟสบุ๊ค ทำให้คนเหล่านี้ “เข้าถึง” บริษัทได้เลย

“วันนี้คนขายที่ดินไม่ใช่แค่คนรุ่นแรกของตระกูล แต่เป็นพ่อแม่ รุ่นลูกที่เรียนจบจากต่างประเทศ ต้องการขายที่ดินเพื่อลดภาระภาษีที่ดิน เราไม่ได้ต้องการตัดกระบวนการนายหน้าออกไป เพราะที่ดินบางแปลงเจ้าของที่เป็นเศรษฐีผู้มั่งคั่ง มีฐานะ มีชื่อเสียงทางสังคม ไม่ได้ต้องการเร่ขายเอง จึงต้องใช้นายหน้าดำเนินการ”

อย่างไรก็ตาม หลังจากนายหน้าทำหน้าที่เจรจาซื้อขายที่ดินเสร็จจะได้รับค่าคอมมิชชั่นราว 1-3% ของราคาขาย

ด้าน “สุรเชษฐ” ให้ความเห็นเพิ่มในการใช้ “นายหน้า” เชื่อมการซื้อขายที่ดิน เพราะเจ้าของที่ไม่สามารถถือเอกสารสิทธิ์ โฉนดต่างๆแล้วไปขายให้ผู้ที่ต้องการซื้อได้เลย เพราะบางครั้งผู้ประกอบการต้องการที่ดินหลายแปลง เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ต้องมีเอกสารประกอบมากมาย เช่นแผนที่ตั้งชัดเจน ระบุถนเส้นทางการเดินทางของที่ดินจากถนนสาธารณะ ราคาขายต่อไร่ หรือขายเหมา เนื้อที่ต้องการขาย ชื่อ-นามสกุลผู้เสนอขาย หรือนายหน้า สำเนาโฉนด ราคาประเมิน เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินพุ่งปรี๊ด! ไม่ได้เกิดแค่ในทำเลทองของกรุงเทพฯ ที่เป็นย่านใจกลางธุรกิจเท่านั้น เพราะปัจจุบันที่ดินในจังหวัดเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) ก็ร้อนแรงไม่แพ้กัน โดยบิ๊กดีเวลลอปเปอร์หลายรายลงความเห็นว่า 

อีอีซียังไม่มา แต่ราคาที่ขึ้นไปรออยู่สูงมากแล้ว! 

----

ทำเลสร้างรถไฟฟ้า ดันราคาที่ดินพุ่ง 52.1%

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าขนาดตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไปก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน พบว่า

ในไตรมาส 2 ปี 2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด ปรับ เพิ่มขึ้น15.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2561 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 189.0 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 32.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 164.6 จุด เป็นผลมาจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้าและในเขตจังหวัดปริมณฑล

โดย 5 อันดับทำเลที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 2 ปี 2561 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 ได้แก่เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 53.0%

ตามมาด้วยเขตจังหวัดนครปฐม ปรับราคาเพิ่มขึ้น 39.1% ,เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ปรับราคาเพิ่มขึ้น 38.2% ,เขตจังหวัดสมุทรสาครปรับราคาเพิ่มขึ้น 27.4% และเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ปรับราคาเพิ่มขึ้น 20.1%

เป็นที่สังเกตว่าทำเลดังกล่าวข้างต้นมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนหน้านี้สะท้อนให้เห็นราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตเมืองชั้นในได้ส่งผลให้เกิดการขยายตัวตามความต้องการที่ดินพื้นที่ชานเมือง ซึ่งส่งผลต่อการปรับราคาขึ้นของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในเขตชานเมืองด้วย

นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ยังได้วิเคราะห์เปรียบเทียบราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่านกับราคาที่ดินในทำเลที่ไม่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน พบว่าทำเลที่มีแผนการลงทุนโครงการลงรถไฟฟ้าในอนาคต มีราคาสูงกว่า 52.1% เนื่องจากราคาที่ดินปรับเพิ่มจากฐานราคาเดิมที่ยังไม่สูงมากนัก ส่วนทำเลที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า จะมีราคาสูงกว่า 32.1% ในขณะที่ทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว จะมีราคาสูงกว่า 24.2%

---

ส่องงบดีเวลลอปเปอร์“ซื้อที่ดิน”

แต่ละปีดีเวลลอปเปอร์วางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยปีละหลายโครงการ มูลค่าหลักพันไปจนถึงหลัก “หมื่นล้านบาท” การหาที่ดินนอกจากต้องวางแผนไว้ลุยโปรเจคต์ในปีนั้นๆแล้ว ยังต้อง “ตุน” ไว้เผื่อปีถัดไปด้วย

ค่ายอสังหาฯ เทเงินซื้อที่ดินกันหนักแค่ไหน ในปี 2561 ดูกัน

-พฤกษาฯ ประกาศชัดผ่านเว็บว่าบริษัทมีงบประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท กระสุนทุนเพียบ!พร้อมจ่ายให้คนมีทำเลทองมาเสนอ

- ศุภาลัย วางงบซื้อที่ดิน 9,000 ล้านบาท

- เอสซี แอสเสทฯ กำเงิน 7,000-8,000 ล้านบาท ซื้อที่ดิน

-อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ งบซืื้อที่ดิน 11,000 ล้านบาท

-แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เท 7,000 ล้านบาท

-แสนสิริ งบซื้อที่ดิน 14,000 ล้านบาท

ฯลฯ