คาดครึ่งปีหลัง”อสังหาฯกระเตื้อง“เปิดใหม่-ยอดโอน”

แม้ว่าสถานการณ์ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงไตรมาสแรก อยู่ที่ 24,103 หน่วย ลดลงเมื่อเทียบจากไตรมาส 4 ของปี2559 แต่ตลอดทั้งปีนี้ ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ยังคงคาดการณ์ว่า การเปิดตัวที่อยู่อาศัยขายใหม่จะปรับตัวดีขึ้นกว่าปีก่อน รวมถึงมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆในช่วงครึ่งปีหลังจะทยอยฟื้นตัว

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลฯได้คาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปีนี้ ภายใต้การประเมินสถานการณ์จากปัจจัยและเงื่อนไข ณ ปัจจุบัน ผนวกกับการนำตัวเลขย้อนหลังภาพรวมตลาดอสังหาฯ 4 -5 ปีมาประกอบการประเมินตลาดปีนี้ 

โดยคาดการณ์แบ่งเป็น 3 ระดับ คือ ระดับตลาดสถานการณ์แย่ (worst) ระดับตลาดสถานการณ์กลาง (base) และระดับตลาดที่ดีที่สุด (best) เพื่อเปรียบเทียบให้เห็นถึงภาพรวมสถานการณ์ที่สะท้อนตลาดอสังหาฯที่เริ่มมีทิศทางทยอยปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 3- 4 หรือในช่วงครึ่งปีหลังนี้ ซึ่งคาดว่าตลาดจะเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้น หลังจากภาพรวมช่วงไตรมาสแรกปีนี้ไม่ค่อยดีนัก ทั้งด้านที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ด้านหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ตลอดจนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์

ทั้งนี้ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเฉพาะใน กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปีนี้ในกลุ่มแนวราบและอาคารชุด พบว่า หากคาดการณ์ในสถานการณ์เลวร้าย จะมีมูลค่าการโอนฯ อยู่ที่ 387,900 ล้านบาท ติดลบจากปีก่อน 12.7% หากคาดการณ์แบบกลางๆ จะยังอยู่ที่ 431,000 ล้านบาท หรือยังติดลบอยู่ 3%แต่หากคาดการณ์ในสถานการณ์ที่ดี (best) จะอยู่ที่ 474,100 ล้านบาท หรือเติบโต 6.8%ซึ่งกลุ่มอาคารชุดจะมีบทบาทและเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดอย่างมาก

คาดยอดโอนฯปีนี้ลดลง3%

ส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์หากพิจารณาแบบรายปี เฉพาะแนวราบและอาคารชุด คาดว่าในปีนี้ในกรณีที่ตลาดเลวร้าย อาจจะโอนกันน้อยลง อยู่ที่ 158,000 หน่วย ลดลงจากปีก่อน 9.9%แต่หากประเมินในระดับกลางๆ คาดว่าจะยังคงน้อยกว่าปีก่อน หรือมีจำนวน 170,000 หน่วย ลดลงจากปีก่อน 3% และหากโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรณีที่สถานการณ์ตลาดอยู่ในระดับดีที่สุด คาดว่าจะอยู่ที่ 187,000 หน่วย หรือเติบโตจากปีก่อน 6.7%หลังจากในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมานี้ หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ลดลงถึง 39.9%เทียบจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

“มั่นใจว่าช่วงไตรมาส 3-4 นี้ จะกลับมาสู่ภาวะปกติมากขึ้น หลังจากไตรมาสแรกปีนี้หดตัวไปมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ได้แรงหนุนจากภาครัฐ ก็คาดว่าครึ่งปีหลังนี้ ตลาดจะกลับมาดูดซับได้ดีขึ้น หลังจากไตรมาสแรกดูดซับไปน้อย”

โปรฯแรงกระตุ้นตัดสินใจซื้อ 

ทั้งนี้ มองว่าในช่วงที่ผ่านมานักพัฒนาอสังหาฯทยอยเปิดโครงการใหม่ๆไปบ้างแล้ว แต่ยังไม่ถึงขั้นหวือหวา ตามความต้องการยังมีอยู่ แต่มองว่าในช่วงครึ่งปีหลังหากนักพัฒนาอสังหาฯมีโปรโมชั่นที่แรงและจูงใจมากขึ้นก็จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้มาก สำหรับภาพรวมสถานการณ์ตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง มองว่าจะเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ แต่หากในกรณีที่มีกระแสข่าวลือที่อาจกระทบต่อบรรยากาศโดยรวมในตลาด เช่น ข่าวการยกเลิกจ้างงาน ข่าวย้ายฐานการผลิตต่างๆ ก็อาจทำให้กลุ่มคนชั้นกลาง หรือกลุ่มที่มีกำลังซื้อและกำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัยเกิดความไม่มั่นใจกับการซื้อที่อยู่ได้ เพราะการซื้อบ้านจะต้องผูกพันกับหนี้ที่จะซื้อไปถึง 20 - 30 ปี

คาดเปิดขายใหม่ปีนี้โต6.7%

สำหรับภาพรวมที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ คาดการณ์ว่าในปี 2560 ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะอยู่ระหว่าง 97,200 - 113,000 หน่วย โดยประเมินเป็น 3 แบบ คือ แบบสภาพที่ตลาดเลวร้ายที่สุด จะอยู่ที่จำนวน 97,200 หน่วย เติบโตจากปีก่อน 0.7% ประเมินแบบกลาง จะอยู่ที่ 103,000 หน่วย หรือจะเติบโตจากปี 2559 ราว 6.7% และประเมินตลาดแบบเงื่อนไขที่สภาพตลาดดีที่สุด จะอยู่ที่จำนวน 113,000 หน่วย หรือเติบโตจากปี 2559 ถึง 17.1%

หลังจากพบว่า ภาพรวมตลาดในปี 2559 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ รวมจำนวน 96,526 หน่วย ลดลงจากปี2558 กว่า 8.0% แบ่งเป็นจำนวนห้องชุด 52,713 หน่วย แนวราบ จำนวน 43,813 หน่วย จากในปี 2558 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ อยู่ที่ 104,856 หน่วย แบ่งเป็น ห้องชุด 60,406 หน่วย และแนวราบอยู่ที่ 44,450 หน่วย ลดลงจากปี2557 ที่มีจำนวนเปิดขายใหม่ รวมอยู่ที่ 118,281 หน่วย อย่างไรก็ดี พบว่าในปี 2556 มีอัตราการเปิดตัวที่อยู่อาศัยสูงมาก ถึง 27% หรือมีจำนวนรวมประมาณ 130,237 หน่วย โดยมีจำนวนคอนโดมิเนียม คิดเป็นสัดส่วน 1 ใน 3

“ไตรมาสแรก”มุ่งระบายสต็อก

ทั้งนี้ มองว่าจำนวนรวมเปิดขายที่ทยอยปรับลดลงในช่วง 2557 – 2559 เมื่อเทียบปีต่อปีแล้ว เป็นผลมาจากปีก่อนหน้านี้ คือ ปี 2555 -2556 เปิดตัวขายใหม่กันไปค่อนข้างมากแล้ว โดยเฉพาะในปี 2559 จะเห็นได้ว่าในช่วงไตรมาส 1- 2 ของปีดังกล่าวเปิดขายใหม่น้อย เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้เป็นช่วงเวลาดูดซับตลาดตามนโยบายกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐ

นอกจากนี้ ยังคาดการณ์แบบกลาง ว่าในช่วงไตรมาสถัดไปของปีนี้จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยทยอยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น แบ่งเป็น ไตรมาส 2 จะอยู่ที่ประมาณ 23,000 หน่วย ไตรมาส3 จะอยู่ที่ 26,400 หน่วย และไตรมาส4 จะอยู่ที่ 29,500 หน่วย หรือเห็นได้ชัดเจนว่าจำนวนดังกล่าวจะทยอยเพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาส3 -4 

ดังนั้นในช่วงครึ่งปีแรกจึงเห็นได้ว่าผู้ประกอบการไม่เร่งเปิดตัวโครงการใหม่มากนัก แต่มุ่งเน้นระบายสต็อก ซึ่งส่วนใหญ่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี เป็นช่วงเร่งปิดยอดขายควบคู่กับการเปิดโครงการใหม่เพื่อเตรียมสร้างยอดขายในปีถัดไป

“อาคารชุด”จดทะเบียนนำโด่ง

ส่วนด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ กรุงเทพฯ – ปริมณฑล (รายปี) ที่เป็นตัวชี้จำนวนหน่วยในตลาด พบว่าอาคารชุดยังเป็นกลุ่มที่มียอดจดทะเบียนสูงกว่าเซกเมนต์อื่นๆ และไม่แตกต่างจากปีก่อนๆมากนัก สำหรับในปีนี้ คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่ อยู่ที่ 111,000 หน่วย ซึ่งเป็นระดับการคาดการณ์ภายใต้สถานการณ์ที่แย่ (worst) ส่วนการคาดการณ์ในระดับกลาง (base) จะอยู่ที่ 116,000 หน่วย และหากคาดการณ์ในสถานการณ์ที่ดีที่สุด (best) อยู่ที่ 128,000 หน่วย

หากพิจารณาที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่แบบรายไตรมาสพบว่า ช่วงไตรมาสแรกปี2560 จดทะเบียนใหม่ค่อนข้างต่ำ อยู่ที่ 18,626 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 54.8%โดยเป็นผลมาจากไตรมาสแรกของปี2559 จดทะเบียนกันไปสูงแล้ว ซึ่งอยู่ในช่วงมาตรการกระตุ้นอสังหาของภาครัฐ แต่ในช่วงไตรมาสหลังจากนี้ของปี2560 หรือตั้งแต่ไตรมาส2 เป็นต้นไป คาดการณ์ว่าจะทยอยเพิ่มขึ้น แบ่งเป็นรายไตรมาส คือ ไตรมาส2 อยู่ที่ 29,300 หน่วย ไตรมาส3 อยู่ที่ 35,000 หน่วย และไตรมาส4 จะอยู่ที่ 33,000 หน่วย