"ธุรกิจให้เช่า" อนาคตใหม่ของ LH

"ธุรกิจให้เช่า" อนาคตใหม่ของ LH

ผ่ากลยุทธ์ “อยู่รอด”!! ท่ามกลางการเมืองร้อนแรงของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” “อดิศร ธนนันท์นราพูล”เอ็มดีใหญ่ จ่อลดความเสี่ยง ด้วยธุรกิจอสังหาให้เช่า

แม้ในปี 2553 บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ LH ของ เสี่ยตึ๋ง-อนันต์ อัศวโภคิน” ในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่ 2,382.63 ล้านหุ้น คิดเป็นสัดส่วน 23.76 เปอร์เซ็นต์ จะเคยเสียแชมป์อันดับ 1 ในแง่ “ยอดขาย-รายได้รวม” ให้กับ “บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS ของ “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” แต่ “แลนด์แอน์ดเฮ้าส์” ยังไม่เคยยกตำแหน่ง “กำไรสุทธิ” อันดับหนึ่งของเมืองไทยให้กับใคร

ผ่านมา 9 เดือน “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” มีกำไรสุทธิ แล้ว 4,914.20 ล้านบาท คิดเป็นกำไรต่อหุ้น 0.49 บาท และมีรายได้รวม 20,777.46 ล้านบาท ขณะที่ “พฤกษา เรียลเอสเตท” ทำกำไรสุทธิได้เพียง 3,539 ล้านบาท คิดเป็นกำไรต่อหุ้น 1.59 บาท และมีรายได้รวมจำนวน 25,263.91 ล้านบาท

ครั้งหนึ่ง “เสี่ยตึ๋ง” เคยบอกกับ “บิสวีค”ว่า เขากำลังจะเปลี่ยนสถานะตัวเองจาก “คนเบื้องหน้า” สู่ “คนเบื้องหลัง” ไม่จำเป็นจะไม่เข้าประชุม โดยจะปล่อยให้ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” อยู่ภายใต้การดูแลของ “อดิศร ธนนันท์นราพูล” และ “นพร สุนทรจิตต์เจริญ” ในฐานะกรรมการผู้จัดการ “เสี่ยตึ๋ง” ยกตำแหน่งเอ็มดีใหญ่ให้ 2 ผู้บริหารคนสนิทตั้งแต่เดือน พ.ค. 2556

“การเมืองร้อนระอุเช่นนี้” ย่อมส่งผลกระทบต่อยอดขายของบริษัท โดยเฉพาะในช่วงเดือนธ.ค.ที่ผ่านมา เรามียอดขายหดตัวมากถึง 50 เปอร์เซ็นต์ “อดิศร ธนนันท์นราพูล” ยืดอกยอมรับแบบแมนๆ

ในเมื่อสถานการณ์การเมืองยังคงยืดเยื้อแบบนี้ แน่นอนว่า ยอดขายในช่วงไตรมาส 1/2557 คงชะลอตัวลดลง เพราะผู้บริโภคยังคงมีความกังวลต่อเหตุการณ์ แต่คงไม่กระทบต่อการเปิดโครงการใหม่ของเรา เชื่อว่า ยังคงเดินหน้าได้ตามแผน

สัญญาณกำลังซื้อลดลง เริ่มส่งมาตั้งแต่ไตรมาส 3/2556 ต่อเนื่องมาถึงไตรมาส 4 ผ่านมาจนถึงสิ้นปี 2556 กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวเลย แต่เมื่อเราสรุปตัวเลขยอดขายรวมทั้งปี 2556 ถือว่า “ใช้ได้” ในปี 2556 เรามียอดขายรวมประมาณ 30,200 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20 เปอร์เซ็นต์ จากปี 2555 ที่มียอดขาย 25,100 ล้านบาท

ถามถึงยอดขายในปี 2557 “เอ็มดีใหญ่” ตั้งเป้าหมายไว้ระดับ 32,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6 เปอร์เซ็นต์จากปี 2556 “กลยุทธ์การทำงานในปีนี้ถือว่า ปรับให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันแบบสุดๆ”

“จากนี้เราอยากเห็นรายได้เติบโตเฉลี่ยปีละ 10-15 เปอร์เซ็นต์”

“อดิศร” ยอมรับว่า ปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ โดยเฉพาะเรื่องการเมือง ทำให้เราเกิดความคิดอยากเดินหน้าเต็มกำลังใน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า” ธุรกิจดังกล่าวสามารถลดความผันผวนของอุตสาหกรรมได้เป็นอย่างดี ในปี 2556 เรามีรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าประมาณ 7-8 เปอร์เซ็นต์ บริษัทตั้งใจว่า ในปี 2557 จะผลักดันให้มีสัดส่วนรายได้ประมาณ 9-10 เปอร์เซ็นต์ ที่เหลือจะเป็นรายได้จากการขายบ้าน

เมื่อปีก่อนบริษัท Land and Houses U.S.A. ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของเราได้ซื้ออพาร์ทเม้นท์ กลางเมืองโอ๊กแลนด์ รัฐแคลิฟอร์เนีย ใกล้อ่าวซานฟรานซิสโก พื้นที่ 1.52 เอเคอร์ จำนวน 264 ห้อง ปัจจบันมีอัตราการเช่าประมาณ 96 เปอร์เซ็นต์ มูลค่าประมาณ 104 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นเงินไทยประมาณ 3,328 ล้านบาท

กรรมการผู้จัดการคู่บุญ “เสี่ยตึ๋ง” เล่าต่อว่า เราอยากกระจายความเสี่ยงของธุรกิจ หากต้องมานั่งรับรู้รายได้จากการขายบ้านอย่างเดียวคงไม่ไหว เวลาเกิดเหตุที่ไม่สามารถควบคุมได้รายได้ของเราจะเกิดการผันผวนทันที เขาย้ำ ธุรกิจให้เช่าถือเป็นรายได้ที่มีความแน่นอนไม่หวือหวา ไม่เหมือนรายได้จากการขายบ้านที่ขึ้นลงตามกำลังซื้อของผู้บริโภค

เมื่อบริษัทมีธุรกิจอื่นมาเสริมทัพ รับรอง “รายได้-กำไร” จะเริ่มมีความนิ่งมากขึ้น ถามว่า อยากเห็นสัดส่วนการรับรู้รายได้ในธุรกิจให้เช่าเพิ่มขึ้นระดับใด เขาตอบว่า คงบอกเป็นตัวเลขชัดเจนไม่ได้ แต่อยากเห็นสัดส่วนมากที่สุด คงต้องค่อยเป็นค่อยไป เพราะธุรกิจดังกล่าวใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูงถึง 2,000-5,000 ล้านบาท แถมต้องใช้เวลาในการก่อสร้างไม่ต่ำกว่า 2 ปี

ถามถึงกระแสข่าวลือที่ว่า “แลนด์แอน์เฮ้าส์” ในฐานะหุ้นใหญ่ 30.23 เปอร์เซ็นต์ ตัวเลข ณ วันที่ 31 ต.ค.2556 เตรียปล่อย “หุ้น โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์” หรือ HMPRO เขาตอบว่า ถ้าราคาหุ้นอยู่ระดับนี้เฉลี่ยกว่า 9 บาท ไม่ต้องคิดให้เสียเวลา “ไม่ขายแน่นอน” แต่หากราคาหุ้นปรับขึ้นมาอีก 50 เปอร์เซ็นต์ ผสมกับมีข่าวลือว่า “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” เตรียมขายหุ้น HMPRO อย่างนี้ยังพอเชื่อข่าวลือได้ แต่ถ้าวันนี้มีข่าวลือว่า เราจะขายหุ้น “อย่าไปเชื่อ”!!

“หากมีคนมาเสนอซื้อจะขายหรือไม่ ผมขอใช้คำพูดของ “รัตน์ พานิชพันธ์” ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ ผู้ถือหุ้นอันดับ 2 “โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์” ในสัดส่วน 19.77 เปอร์เซ็นต์ ครั้งหนึ่งแกเคยให้สัมภาษณ์นักข่าวว่า “ถ้ามีคนมาเสนอซื้อแล้วทำให้เราเกิดความรู้ “ว้าว!!” ก็คงจะขาย ที่ผ่านมามีคนเข้ามาแหย่ๆ แต่ก็ยังไม่มีอะไรเกิดขึ้น”

ที่ผ่านมา “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” มักมีรายได้จากการขายเงินลงทุนเฉลี่ยกว่า 30 กว่าเปอร์เซ็นต์ของกำไรสุทธิทั้งหมด อย่างในปี 2557 ตัวเลขคงออกมาประมาณนี้ ในอดีตเรามีการขายเงินลงทุนออกมาเรื่อยๆ แต่ขายออกไปเท่าไหร่ สัดส่วนกำไรจากเงินลงทุนจะอยู่ที่ 30 กว่าเปอร์เซ็นต์ตลอด นั่นหมายความว่า บริษัทที่เราเข้าไปถือหุ้นมีอัตราการเติบโตที่ดี ถึงแม้ว่า เราจะมีการขายเงินลงทุนออกไปแล้วบางส่วนก็ตาม แต่สัดส่วนกำไรที่รับเข้ามาทุกปีไม่เคยลดลง

“เราคงไม่ถือเงินลงทุนหุ้นตัวใดตัวหนึ่งไปตลอดชาติ เมื่อถึงจุดหนึ่งต้องขายหุ้นออกมา”

ปี 2557 บริษัทวางแผนจะระดมทุนเพิ่มเติม โดยการออกหุ้นกู้ 8,000 ล้านบาท และเตรียมศึกษาจัดตั้ง “กองทรัสต์” เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เราจะขายสินทรัพย์เข้ากองทุนจำนวน 3 โครงการ นั่นคือ โครงการแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยท์ อโศก โครงการแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยท์ ราชดำริ และโครงการแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยท์ เพลินจิต

ด้าน “นพร สุนทรจิตต์เจริญ” กรรมการผู้จัดการ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” วิเคราะห์ว่า ในปี 2557 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจเติบโต 5-6 เปอร์เซ็นต์ ระยะสั้นการเมืองอาจกระทบภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่ระยะยาวเมื่อประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) เปิดในปี 2558 ภาพรวมคงดีขึ้น

ส่วนปัญหาขาดแคลนแรงงานในปีนี้ยังคงมีอยู่ ฉะนั้นผู้ประกอบการส่วนใหญ่อาจต้องหันมาใช้ระบบชิ้นส่วนสำเร็จรูป Prefabrication หรือ Prefab (พรีแฟบ) มากขึ้น ปัจจุบันบริษัทได้ใช้ระบบพรีแฟบในการก่อสร้างแล้วประมาณ 70-80 เปอร์เซ็นต์

ในปี 2557 บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวน 21 แห่ง มูลค่ารวม 35,000 ล้านบาท เมื่อรวมกับโครงการเดิมที่เปิดขายอยู่แล้ว 64 แห่ง จะทำให้ทั้งปีนี้เรามีโครงการที่เปิดขายทั้งสิ้น 85 แห่ง ปีนี้บริษัทตั้งงบลงทุนไว้ประมาณ 9,000 ล้านบาท

แบ่งเป็นงบลงทุนในการจัดซื้อที่ดินสะสม เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ของปี 2557-2558 จำนวน 7,000 ล้านบาท ที่เหลืออีก 2,000 ล้านบาท จะนำไปลงทุนซื้อและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า เบื้องต้นจะนำไปก่อสร้างโครงการอพาร์ตเมนต์ ซอยทองหล่อ 400-500 ล้านบาท

“การขยายการลงทุนในปีนี้จะทำให้บริษัทมีหนี้เงินกู้เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 4 เปอร์เซ็นต์ทำให้อัตราหนี้สินต่อทุน หรือ D/E ในปี 2557 เพิ่มเป็น 1 ต่อ 1 เท่า”

ปี 2557 เราจะพยายามรักษา “อัตรากำไรขั้นต้น” ให้ใกล้เคียงกับปี 2556 ที่อยู่ระดับ 35.5 เปอร์เซ็นต์ ส่วนในแง่ของรายได้รวมคงอยู่ระดับ 25,000 ล้านบาท โดยจะมาจากยอดขายที่ยังไม่รับรู้รายได้ หรือ Backlog ประมาณ 15,000 ล้านบาท คาดว่าจะทยอยรับรู้ในปีนี้ประมาณ 4,000 ล้านบาท นอกจากนั้นยังรับรู้รายได้จากค่าเช่าประมาณ 2,500 ล้านบาท และรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ๆ ขณะเดียวกันเรายังรับรู้กำไรจากการลงทุนในบริษัทลูก 2,300 ล้านบาท