REIT, PROPERTY AND INFRA FUND - REITs เริ่มน่าสนใจมากขึ้นหลังอัตราผลตอบแทนพันธบัตรลดลง

REIT, PROPERTY AND INFRA FUND - REITs เริ่มน่าสนใจมากขึ้นหลังอัตราผลตอบแทนพันธบัตรลดลง

เงินเฟ้อสหรัฐ และการขึ้นดอกเบี้ยของ Fed กำลังชะลอลง เป็นสัญญาณว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐและไทยจะลดลงด้วย ซึ่งทำให้ส่วนต่างของอัตราผลตอบแทนของ REIT และพันธบัตรไทยอายุ 10 ปีกว้างขึ้นเป็น 4.3% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 3.1%

ดังนั้น ผลตอบแทนของกอง REIT จึงน่าสนใจมากกว่าพันธบัตร และทางเลือกการลงทุนอื่น ๆ (เงินฝากธนาคาร) เราแนะนำให้นักลงทุนเพิ่มการลงทุนใน REITs ในบทวิเคราะห์ฉบับนี้เราเลือกกองทุนที่มีสภาพคล่องและอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง (real yield) สูง ได้แก่ BTSGIF, WHAIR, WHART, FTREIT, AIMIRT, LPF, EGATIF และ IMPACT

 

เงินเฟ้อเริ่มแผ่ว การขึ้นดอกเบี้ยของทั้งสหรัฐฯ และไทยจะชะลอตัวลง

เงินเฟ้อสหรัฐฯ เริ่มลดลง โดยเดือนต.ค.เป็นเดือนแรกที่เงินเฟ้อเริ่มลดลง เนื่องจากแรงกดดันทางด้านห่วงโซ่อุปทานลดลง พร้อมกับการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่เปลี่ยนจากการซื้อสินค้าเป็นบริการมากขึ้น ถึงแม้ราคาน้ำมันทะลุ 100 เหรียญสหรัฐฯ/บาเรล เงินเฟ้อของสหรัฐจะยังลดลงต่อเนื่องในหกเดือนข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากผลของฐานที่สูง ดังนั้น Fed น่าจะชะลอการขึ้นดอกเบี้ย สำหรับประเทศไทย เงินเฟ้อมีความกดดันที่ลดลงต่อเศรษฐกิจ เราคาดธปท.จะขึ้นดอกเบี้ยอีกเพียง 50bp ในอีกหกเดือนข้างหน้า

อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลจะไม่ปรับขึ้น, REIT มีความน่าสนใจมากกว่า

การที่ Fed จะชะลอการขึ้นดอกเบี้ย จะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐฯ จะไม่ปรับขึ้น (ความสัมพันธ์ 85%) เช่นเดียวกับพันธบัตรไทย (ซึ่งมีความสัมพันธ์ 89% กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐฯ อายุ 10 ปี)  อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของสหรัฐฯ และไทยผ่านจุดสูงสุดไปแล้วเมื่อเดือนต.ค. และปรับลดลงมาที่ 3.7% และ 2.7% ในปัจจุบันตามลำดับ ทั้งนี้ ส่วนต่างของอัตราผลตอบแทน (ผลตอบแทนปันผลของ REIT– อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี) กว้างขึ้นเป็น 4.3% เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 3.1% ดังนั้น อัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่ลดลง ทำให้ REITs น่าสนใจมากยิ่งขึ้น

 

REIT ที่น่าสนใจ: BTSGIF, WHAIR, WHART, FTREIT, AIMIRT, LPF, EGATIF and EGATIF

เราเลือก REIT โดยพิจารณาจากสภาพคล่องในการซื้อขาย (มูลค่าตลาดเกิน 5 พันล้านบาท) และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง (real yield) มากกว่า 5% (อัตราผลตอบแทนเงินปันผล [เงินปันผลและคืนทุน] หักต้นทุนเงินทุนด้วยวิธีเส้นตรงสำหรับกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า)  ซึ่งได้แก่ BTSGIF (58% P/NAV, 10.4% real yield), WHAIR (78%, 6.8%), WHART (92%, 6.6%), FTREIT (91%, 6.4%), AIMIRT (98%, 6.0%), LPF (99%, 5.3%), EGATIF (73%, 5.0%) และ IMPACT (110.2%, 5.0%)