Industrial Estate Sector - ยอดขายที่ดินจะโตกระโดดใน 2H แต่ราคายังไม่สะท้อน
มีเหตุผลสามข้อที่ควรซื้อหุ้นนิคมฯ ได้แก่ (i) ยอดขายที่ดินจะโตก้าวกระโดดใน 2H (ii) อุปสงค์ที่แข็งแกร่งในที่ดินนิคมฯ สนับสนุนโดยอุปสงค์จาก industrial transformation (รถEV, เทคโนโลยีชีวภาพ, การแพทย์) และ (iii) ราคาหุ้นยังไม่สะท้อน
เราคาดว่าจะมีอุปสงค์ที่ดินประมาณ 1,500 ไร่จากผู้ผลิตรถ EV รายใหม่ และอุปสงค์เพิ่มเติมจากอุตสาหกรรมสนับสนุน และยังมีปัจจัยสนับสนุนอื่นได้แก่ การค้าระหว่างประเทศจะฟื้นตัว, นักลงทุนย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีน, การสร้างห่วงโซ่อุปทานใหม่ของชิป และจีนจะยกเลิกข้อจำกัดการเดินทางเร็ว ๆ นี้ เราเลือก WHA และ AMATA เป็นหุ้นเด่น
ยอดขายที่ดินจะเพิ่มขึ้นก้าวกระโดดใน 2H
เราได้ปรับเพิ่มประมาณการยอดขายที่ดินรวมของกลุ่มขึ้น 22% เป็น 3,403 ไร่ปี FY22F (WHA +32% เป็น 1,650 ไร่, ROJNA +45% เป็น 653 ไร่) เติบโต 46% yoy เราคาดยอดขายที่ดินจะเติบโตก้าวกระโดด hoh ใน 2H โดยคาดยอดขายของ WHA ที่ 1,137 ไร่ (+122%), ROJNA ที่ 414 ไร่ (+73%) และ AMATA ที่ 926 rai (+432%) ยอดขายที่ดินตั้งแต่ต้นปีของ WHA คิดเป็น 70% ของ FY22F, ROJNA 92% และ AMATA 16% สำหรับ 1H (บริษัทคาดยอดขายที่ดินจะเติบโตมากใน 3Q-4Q)
ยอดขายที่ดินนิคมฯ ได้แรงรับการสนับสนุนจาก industrial transformation…
ประเทศไทยตั้งเป้าเป็นศูนย์กลางการผลิตรถ EV และแบตเตอรี่ EV ของ ASEAN มาตรการของรัฐบาลช่วยกระตุ้นอุปสงค์รถ EV เร็วกว่าที่คาด และหนุนให้มีอุปสงค์ในที่ดินนิคมฯ (BYD ซื้อที่ดิน 600 ไร่จาก WHA RY36 และ Horizon Plus ซื้อที่ดิน 313 ไร่ที่นิคมโรจนะหนองใหญ่ จังหวัดชลบุรี) นอกจากนี้ยังมีผู้ผลิตรถ EV อีกห้ารายที่มีแนวโน้มจะมาลงทุน ซึ่ง Geely, VI Primus และ JAC อาจจะสร้างโรงงานในประเทศไทยและคาดอุปสงค์ที่ดินรวมประมาณ 1,500 ไร่ ส่วน NETA และ Changan จะใช้โรงงานของ Horizon Plus (JV ของ Foxconn และ PTT) ซึ่งอาจทำให้มีการขยายกำลังการผลิตในอนาคต นอกจากนี้ ยังมีอุปสงค์ที่ดินนิคมฯ จากอุตสาหกรรมสนับสนุน (รวมถึงอิเล็กทรอนิกส์), เทคโนโลยีชีวภาพ และการแพทย์
… อุปสงค์จากการขยายกำลังการผลิต และการสร้างห่วงโซ่อุปทานใหม่
การค้าระหว่างประเทศชะลอตัว (Fig. 10) ทำให้ผู้ประกอบการไม่ขยายกำลังการผลิต ส่งผลให้การขอสิทธิประโยชน์ภาษีของ BoI ลดลง 56% (Fig. 11) อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยที่จะทำให้การค้าระหว่างประเทศฟื้นตัวได้แก่ (i) เงินเฟ้อที่เริ่มกลับมาอยู่ระดับปานกลางจะทำให้อุปสงค์ฟื้นตัว เนื่องจากรายได้ที่แท้จริงเพิ่มขึ้น (ii) จีนยกเลิกมาตรการโควิดเป็นศูนย์ ทำให้ธุรกิจฟื้นตัว และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจทำให้ธุรกิจเติบโต และ (iii) เศรษฐกิจยุโรปอาจจะฟื้นตัวดีกว่าคาด ซึ่งจะทำให้มีการเติบโตในปีหน้า เราคาดยอดขายที่ดินเพิ่มขึ้นจากการเดินหน้าย้ายฐานการผลิตออกจากจีน, การสร้างห่วงโซ่อุปทานใหม่ของซิป และจีนจะยกเลิกข้อจำกัดการเดินทางเร็ว ๆ นี้
ราคาหุ้นยังไม่ได้สะท้อนแนวโน้มที่สดใสขึ้น เราเลือก WHA, AMATA เป็นหุ้นเด่น
ถึงแม้ยอดขายที่ดินจะฟื้นตัวแข็งแกร่ง (+85% yoy) แต่ราคาหุ้น WHA ปรับขึ้นเพียง 1% YTD และ PBV ยังต่ำที่ 1.7x (-0.5SD) เราคาด WHA จะได้อานิสงส์จากโครงการผลิตแบตเตอรี่ EV ของ BYD และห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้อง ราคาหุ้นของ AMATA ลดลง 8% YTD และ PBV เพียง 1.2X (-0.5SD) ในขณะที่ยอดขายที่ดินใน 2H จะเติบโตก้าวกระโดด สนับสนุนโดยลูกค้าที่อยู่ระหว่างเจรจาหลายราย (>1,000 ไร่) นอกจากนี้ยังมี upside จากนิคมใหม่ในประเทศลาว (22,563 ไร่) และโครงการโรงไฟฟ้า SPP ใหม่อีกสองโครงการ (+17% เป็น 269Mwe เริ่ม COD ใน 4Q22)
