ทำก่อน (ไวรัส) ระบาด “รอบสอง”
ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ต่อหลายประเทศในแถบละตินอเมริกา ยุโรป รวมถึงสหรัฐด้วย ตัวเลขผู้ติดเชื้อรายวันจะไม่ลดลง
กลับเร่งเปิดเมืองเพื่อให้เศรษฐกิจภายในประเทศ สร้างงาน สร้างรายได้แก่พลเมือง
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขติดเชื้อในทวีปแถบเอเชีย อาทิ จีน ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ จะมีจำนวนลดลง แม้จะเปิดให้พลเมืองในประเทศของตนกลับมาใช้ชีวิตตามปกติ แต่ประชาชนและธุรกิจก็ยังคงระมัดระวัง โดยการปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้ชีวิตและการประกอบธุรกิจ เพื่อป้องกันมิให้เชื้อไวรัสดังกล่าวกลับมาระบาด “รอบสอง” ในอนาคต
สำหรับประเทศไทย การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ตั้งแต่ ก.พ.2563 เป็นต้นมา ผลกระทบต่อการปิดเมือง ทำให้ผู้คนขาดรายได้ ตกงาน ถูกเลิกจ้าง หรือนายจ้าง สถานประกอบการขาดคำสั่งซื้อ ทำให้ขาดรายได้ เงินเดือนต่อการดำรงชีวิตตามปกติของผู้คน ลูกจ้าง พนักงาน อาชีพที่ได้รับผลกระทบในอันดับต้นๆ ได้แก่ อุตสาหกรรมธุรกิจที่พัก โรงแรม การท่องเที่ยว การบริการ การผลิต การส่งออก ฯลฯ เป็นต้น ทำให้เกิดการว่างงานทั่วประเทศกว่า 8.4 ล้านคน จนภาครัฐ จำเป็นต้องออกพระราชกำหนดกู้เงิน 1.99 ล้านล้านบาท เพื่อรองรับพยุงเศรษฐกิจ
ผลจากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ทำให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ มีอัตราเติบโตลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกของปี 2563 จากข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ เมื่อวันที่ 25 พ.ค.2563 ตลอดจนตัวเลขอสังหาริมทรัพย์ของเก่าที่ยังขายไม่ได้ในไตรมาสแรก ขยับเพิ่มสูงขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับเดือน เม.ย.2562 ทำให้กำไรของบริษัทจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ลดลงจำนวนกว่าครึ่ง เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562
ส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับแผนการดำเนินธุรกิจตั้งแต่เดือน มี.ค.เป็นต้นมา แทบทุกค่าย ต่างมุ่งเน้นการเร่งระบายสต็อกสินค้าที่มีอยู่เดิม เพิ่มกระแสเงินสดในมือด้วยยุทธวิธีลดแลกแจกแถม สารพัดวิธีเพื่อดึงเงินจากกระเป๋าผู้ซื้อผู้บริโภคให้ได้มากที่สุด
สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์การจัดสรรที่ดิน “ขนาดกลางและเล็ก” อาจไม่สามารถสู้ยุทธวิธีของ “รายใหญ่” ได้ เหตุเพราะทุนรอนมีจำกัด การระดมทุนเหมือนบริษัทขนาดใหญ่อาจได้รับความเสียหาย เกิดความเดือดร้อนต่อบริษัท และอาจส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อในอนาคตได้
อย่างไรก็ตาม ทางเลือกของผู้ประกอบการโครงการ “ขนาดกลางและเล็ก” เพื่อให้โครงการสามารถเดินหน้าต่อไปได้ อาจจำเป็นต้องลดขนาดโครงการให้เล็กลง หรือการลดค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการด้วยการพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคโครงการด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน 2543 แก้ไขเพิ่มเติม 2558 เมื่อโครงการดังกล่าวขายกรรมสิทธิ์ที่ดิน จัดสรร-สิ่งปลูกสร้างได้จำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของแปลงจำหน่ายตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต
“ข้อดี” การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ.ฉบับดังกล่าว นอกจากลดค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการได้ระดับหนึ่งแล้ว ยังเกิดประโยชน์ในด้านอื่นๆ อาทิ ผู้ซื้อได้ที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ตามสัญญาจะซื้อจะขายฯ ไม่ปรากฏภาพลักษณ์โครงการร้าง สาธารณูปโภคได้รับการดูแลบำรุงรักษาอย่างถูกต้อง ไม่รกร้างว่างเปล่า หรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคไม่เป็นภาระต่อภาครัฐ หน่วยงานท้องถิ่น ผู้พัฒนาที่ดิน เจ้าของโครงการรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเฉพาะแปลงที่ยังจำหน่ายไม่ได้เท่านั้น ฯลฯ เป็นต้น
ส่วน “ข้อเสีย” อาจเกิดเฉพาะในสายตาของผู้ประกอบการ ผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งอาจได้แก่อำนาจการบริหารสาธารณูปโภค-บริการสาธารณะทั้งปวงตกไปเป็นของผู้ซื้อ ผ่านตัวแทนในฐานะ “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” และอำนาจการตัดสินใจไม่คล่องตัวเหมือนแต่ก่อน เป็นต้น
ส่วนการดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จำเป็นต้องมีองค์ประกอบดังต่อไปนี้
1.ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร-สิ่งปลูกสร้างได้จำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของแปลงจำหน่ายตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต
2.คณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดิน “ยกเลิก” สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค
3.ผู้จัดสรรที่ดินวางหนังสือค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
4.ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และ
5.ได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดิน
ส่วนขั้นตอนแนวปฏิบัติการดำเนินการจดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ปลีกย่อย” แนะนำท่านผู้พัฒนาที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดิน อาศัยผู้รู้ผู้ชำนาญดำเนินการเรื่องดังกล่าว หรืออาศัยคู่มือการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ “กรมที่ดิน” เผยแพร่ประชาสัมพันธ์ เป็นแนวทางปฏิบัติต่อเรื่องดังกล่าว
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด- หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
