‘หนี้ครัวเรือน’ กับดักอสังหาไทย ‘พราวกรุ๊ป’ เฟ้นจุดขาย เจาะดีมานด์ต่างชาติ ฝ่าท่องเที่ยวโลกแข่งดุ

นายพสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร กลุ่มบริษัทพราวและบริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในหัวข้อ Panel Discussion: Thailand Property: New Landscape Opportunity งาน “Thailand Economic Outlook 2026 Out of the Trap” จัดโดย กรุงเทพธุรกิจ เมื่อวันที่ 9 ต.ค. 2568 ว่า “หนี้ครัวเรือน” เป็นปัญหาใหญ่ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของกลุ่มบริษัทพราว ถ้ามองจากมุมการท่องเที่ยว ตอนนี้เห็นนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงบางตลาดและเพิ่มขึ้นในบางตลาด โจทย์คือจะทำอย่างไรให้นักท่องเที่ยวอยู่นานขึ้น ใช้เงินมากขึ้น จากปัจจุบันนักท่องเที่ยวใช้จ่ายในไทยเฉลี่ย 50,000 บาท/คน/ทริป ขณะที่ในสิงคโปร์หรือญี่ปุ่น ใช้จ่ายกันเฉลี่ย 70,000 - 100,000 บาท/คน/ทริป

สำหรับการเพิ่มมูลค่าใช้จ่ายของนักท่องเที่ยว อย่างแรกคือ “โครงสร้างพื้นฐาน” ยกตัวอย่างเมืองท่องเที่ยวชื่อดังอย่าง “บาหลี” ตอนนี้มีปัญหาสภาพถนนไม่เอื้ออำนวย การจราจรติดขัด และการจัดการขยะ ถ้าเทียบกับ “ภูเก็ต” เรื่องการจัดการขนส่งสาธารณะ เราเห็นการลงทุนรถไฟรางเบาที่อาจจะเกิดขึ้น การบริหารจัดการน้ำที่เป็นเรื่องใหญ่มากๆ ทางรัฐบาลก็ให้ความสำคัญ รวมถึงกฎหมายในปัจจุบันที่ต้องการความชัดเจน ขณะที่การจัดสรรงบประมาณไปยังเมืองท่องเที่ยวหลัก อย่างภูเก็ตเป็นจังหวัดที่สร้างรายได้ให้กับประเทศไทยกว่า 4 แสนล้านบาทต่อปี แต่งบประมาณที่ได้รับจัดสรรมีไม่ถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี

อีกประเด็นสำคัญคือการดูแลความปลอดภัยแก่นักท่องเที่ยว และการหาคอนเทนต์หรือจุดขายในโลกที่ทุกคนสามารถเข้าถึงโซเชียลมีเดีย เพราะคู่แข่งของเราคือทั้งโลก คนสามารถเลือกได้ว่าจะไปเที่ยวที่ไหน เราต้องมีจุดขายให้ชัด

ในมุมภาคอสังหาฯ จะเห็นว่าวันนี้มีปัญหาหนี้ครัวเรือนในประเทศ ทำให้ต้องมองตลาดใหญ่คือระดับโลก ผู้ใหญ่สอนมาว่าเราต้องทำของที่สามารถขายให้คนทั้งโลกได้ แต่ด้วยการแข่งขันสูงมาก กำลังซื้อลดลง สิ่งสำคัญคือคอนเทนต์ที่จะนำมาขายแก่ลูกค้ามีความชัดเจน คุณภาพของอสังหาฯ สามารถจับต้องได้ อย่างล่าสุดบริษัทฯ ทำแบรนเด็ด เรสซิเดนซ์ (Branded Residences) นำแบรนด์ที่มีชื่อเสียงด้านฮอสพิทาลิตี้ต่างๆ มาใส่ในโครงการอสังหาฯ ที่เราทำ ตามเทรนด์การนำแบรนด์โรงแรม แบรนด์เสื้อผ้า แบรนด์รถยนต์ มาแปลงร่างสวมในอสังหาฯ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม เป็นการเล่าเรื่องที่น่าสนใจให้กับผู้คน หากทำธุรกิจแบบเดิมก็จะแข่งขันลำบาก

สำหรับภาพรวมของตลาดอสังหาฯ มีบทบาทสำคัญในฐานะตัวคูณจีดีพีของประเทศ และยังมีดีมานด์อยู่ ถ้าโครงการมีคุณภาพดี ตั้งอยู่บนโลเกชันที่ดี ในตลาดระดับกลางถึงบนก็ยังมีกำลังซื้ออยู่ ทั้งนี้เห็นด้วยกับกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ขยายเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็น 99 ปี ซึ่งจะเป็นเหมือนน้ำมันเชื้อเพลิงที่เข้าไปในเครื่องยนต์ เพิ่มปัจจัยการผลิตแก่คนที่เข้ามาลงทุน สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ มีเงินหมุนในระบบมากขึ้น

“ถ้าพูดถึงตลาดการซื้ออสังหาฯ เราต้องมองภาพใหญ่ด้วยว่าจะเข้าถึงดีมานด์ตลาดอื่นๆ อย่างไรเพิ่มเติม เช่น นักท่องเที่ยวต่างชาติ เพราะคนที่มาลงทุนอสังหาฯ ในไทยจริงๆ แล้วคือนักท่องเที่ยวที่ใช้เงินมากขึ้น อยู่นานขึ้น และอยากกลับมาใช้เงินอีก ถ้าในอนาคตมีการผลักดันกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ และอื่นๆ เช่นการเพิ่มสภาพคล่อง การใช้เทคโนโลยีต่างๆ ก็จะช่วยได้”

ในมุมการลงทุนที่มีเทคโนโลยีมาสนับสนุน จะเห็นว่าทุกวันนี้ประเทศไทยนำหน้าหลายๆ ประเทศ มี พรก.สินทรัพย์ดิจิทัล และกฎเกี่ยวกับ Tokenization (กระบวนการแปลงสินทรัพย์ทางกายภาพ) สามารถทำให้เป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้ง่ายขึ้น ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าปี 2568 เป็นปีแห่งสินทรัพย์ทางเลือก เช่น ทองคำ บิตคอยน์ และที่น่าสนใจคืออสังหาฯ  ด้วยโลกของสินทรัพย์ดิจิทัลที่เกิดมาจะเชื่อมกับสินทรัพย์ในโลกจริงแต่ละสาขาอย่างไร โดยกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องก็ถูกทำให้ชัดเจนขึ้น

นอกจากนี้โครงการ “ทัวริสต์ดิจิเพย์” (TouristDigiPay) ที่เพิ่งเปิดตัวไป เป็นการทดสอบให้นักท่องเที่ยวต่างชาติสามารถนำสินทรัพย์ดิจิทัลมาเปลี่ยนเป็นเงินบาทใช้จ่ายในไทย อาจจะเริ่มจากสินค้าเล็กๆ ก่อน แต่หลังจากนี้ถ้าสามารถทำได้ ก็สามารถลงกับของชิ้นใหญ่ๆ ได้ เช่น คอนโด รถยนต์ และเรือยอต์ช ซึ่งเป็นการทำแบรนดิ้งให้กับประเทศไทยว่าส่งเสริมสินทรัพย์ดิจิทัล

“ทั้งนี้กลุ่มบริษัทพราวยังโฟกัสการลงทุนในพื้นที่ที่มีการเจริญเติบโตสูง เช่น เศรษฐกิจของภูเก็ตเมื่อ 2 ปีที่แล้วโต 30% จึงเป็นพื้นที่ที่เราโฟกัสอย่างแน่นอน ซึ่งปัจจุบันเรามีทั้งโรงแรม อสังหาฯ และสันทนาการ ทั้งนี้สุขภาพทางการเงินเป็นเรื่องสำคัญมาก เรามีสภาพคล่องเหลือเฟือและเพียงพอที่จะลงทุนเพิ่ม แต่เราไม่ได้เน้นจำนวนโปรเจกต์ แต่เน้นโปรเจกต์ที่ทำได้ชัวร์ และเพิ่มจุดแข็งให้ตัวเองเพื่อไปแข่งขันกับดีเวลลอปเปอร์รายอื่นๆ ได้ นอกจากนี้ธุรกิจเวลเนสและลองจิวิตี้ ก็เป็นหนึ่งในธุรกิจที่เรากำลังศึกษาอยู่”