How to คาดการณ์อนาคตวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์

                ประเด็นสำคัญในการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน ก็คือวัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีธรรมชาติที่ขึ้นๆ ลงๆ เปลี่ยนแปลงตามปัจจัยต่างๆ มากมาย อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม (Dependent Variable) ที่ขึ้นกับภาวะแวดล้อมโดยรวม  ถ้าเศรษฐกิจดี อสังหาริมทรัพย์ก็จะดีตาม แต่มีบางสิ่งแม้เศรษฐกิจแย่ แต่การขายสลากกินแบ่งรัฐบาลก็ยังดี เพราะคนเสี่ยงโชคมาก นั่นแสดงว่ากฎทุกกฎย่อมมีข้อยกเว้น

          ในต่างประเทศก็มีปรากฏการณ์วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มานาน (ท่านอ่านอ้างอิงได้จากหนังสือ “การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย https://bit.ly/3w4Vx30) เช่น

1. ออสเตรเลีย การขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ทำให้มีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ผู้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์กันอย่างบ้าคลั่ง และสถานการณ์ก็กลับตกต่ำลงในอีกไม่กี่ปีต่อมา
2. ญี่ปุ่น อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเคยเติบโตอย่างโดดเด่น โดยในบางปีราคาเพิ่มขึ้นถึง 20% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอื่น ๆ ต่างหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ การเก็งกำไรในที่ดินแพร่หลายเป็นอย่างมาก แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงในระยะต่อมา
3. สิงคโปร์ ราคาอสังหาริมทรัพย์เคยเพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในระยะเวลา 3 ปี แสดงถึงการเก็งกำไรอย่างยิ่งยวด จนทำให้ตลาดวายไปในที่สุด
4. สวีเดน การบูมเกิดขึ้นเนื่องจากตลาดการเงินได้รับการผ่อนผันให้นำเงินมาลงทุนในภาคธุรกิจอื่นได้ นอกจากนี้ ยังมีการผ่อนปรนมาตรการด้านดอกเบี้ย  และมาตรการจูงใจด้านภาษี ทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ทำให้ร้อนแรงจนในที่สุดตลาดก็พังทลายลง
5. อังกฤษ วัฏจักรอย่างแน่ชัดและจริง  แต่ละห้วงของวัฏจักร อาจกินเวลา 4-12 ปี โดยมีค่าเฉลี่ยที่ 8 ปี การ “บูม” จะเป็นในช่วง 2-7 ปี  และการตกต่ำจะเป็นในช่วง 2-9 ปี  ประสบการณ์ของอังกฤษ ได้ข้อสรุปว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และวัฏจักรเศรษฐกิจนั้นสัมพันธ์กัน  โดยวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์จะตามหลังวัฏจักรเศรษฐกิจ
6. สหรัฐอเมริกา ประวัติศาสตร์สหรัฐอเมริกาชี้ว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เกิดทุกรอบ 18 ปี วิกฤติอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นเนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้มีการกู้เงินกันอย่างมหาศาลแต่ขาดวินัยทางการเงิน บริษัทอำนวยสินเชื่อ(Saving and Loan Companies) อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งตั้งแต่ ปี 2535 จนตกต่ำอีกครั้งในปี 2550 เนื่องจากขาดวินัยทางการเงินเช่นเดิม
7. เดนมาร์ก เคยมีการเจริญเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ รอบล่าสุดในช่วงปี 2544-2549 บางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นปีละ 25 % ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างผิดปกติอย่างยิ่ง สาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากนั้น เป็นเพราะเศรษฐกิจขยายตัวเป็นอย่างมาก ครอบครัวจำนวนมากซื้อห้องชุดใหม่ ๆ หรือบ้านเดี่ยวชานเมืองให้บุตรหลาน และเกิดกระแสเลียนแบบซื้อตาม ๆ กันมาจนกลายเป็นการเก็งกำไรครั้งใหญ่ แต่ก็ยังมีการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

          สำหรับประเทศไทย จะเห็นได้ว่า นับแต่ปี 2542 เป็นต้นมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นขึ้น ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ในปีหลัง ๆ มานี้อัตราการเพิ่มจะลดต่ำลง โดยในว่าปี 2551 มีอัตราการเพิ่มเพียง 3.5% ก็ตาม แต่ก็ยังไม่ติดลบ  ภาวะในประเทศไทยแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับอังกฤษและสหรัฐอเมริกา เพราะไทยถูกควบคุมให้มีวินัยทางการเงินมากกว่า

          ส่วนกรณีการตกต่ำของตลาดหลักทรัพย์ในภูมิภาคต่าง ๆ ไม่พึงนำมาพิจารณาถึงกรณี “อารมณ์ความรู้สึก” กับตลาดอสังหาริมทรัพย์  ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า และไม่ได้หวือหวาตามตลาดหลักทรัพย์  ในยามที่อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำสุดขีด ก็ตกต่ำเพียงประมาณ 25% ในช่วงปี 2540-2542 เท่านั้น ไม่ได้หายไปครึ่งต่อครึ่ง และสถานการณ์ในปัจจุบันนี้ก็ไม่น่าจะหนักหนาเท่ากับในอดีต

          รอบล่าสุดของตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจไว้เริ่มตั้งแต่ พ.ศ.2537 ซึ่งเป็นปีที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงสุด และชะลอตัวลงตามลำดับใน พ.ศ.2538 และ 2539 เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจใน พ.ศ.2540 การเปิดตัวโครงการใหม่ได้ลดลงเหลือเพียงราวหนึ่งในสามของปีก่อนหน้า และแทบจะไม่เกิดโครงการใหม่เลยในช่วง พ.ศ.2541-2542  การฟื้นตัวเริ่มเห็นได้ใน พ.ศ. 2543

          สิ่งที่ได้เรียนรู้จากปรากฏการณ์ข้างต้นคืออะไร จะสังเกตได้ว่าปริมาณการลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยนับจาก พ.ศ.2543-2547 (4 ปี) ที่เริ่มฟื้นตัวนั้น เพิ่มขึ้นเท่าตัวต่อปี เป็นปรากฏการณ์อย่างหนึ่งว่า การตกต่ำและการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปอย่างรวดเร็ว โดยก่อนตกต่ำจะมีการชะลอตัวในช่วงหนึ่ง (พ.ศ.2538-2539) แต่เมื่อถึงจุดตกต่ำก็หดตัวลงอย่างชัดเจน (พ.ศ.2540)

          ปรากฏการณ์ในช่วง พ.ศ.2548-2549 อาจดูคล้ายช่วง พ.ศ.2538-2539 แต่ความจริงแตกต่างกันโดยพื้นฐาน เพราะในช่วงสองปีหลังนี้เป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง แต่พื้นฐานทางเศรษฐกิจไม่ได้เปราะบางดังเช่นก่อน พ.ศ.2540 หากการปรับขึ้นของราคาน้ำมันในช่วง พ.ศ.2549 สร้างวิกฤติขึ้นเช่นเดียวกับใน พ.ศ.2515 และ 2523 แล้วใน พ.ศ.2550 ก็อาจเกิดวิกฤติเศรษฐกิจได้  แต่โชคดีที่ประเทศไทยสามารถปรับตัวได้ดีกว่าแต่ก่อน ค่าเงินบาทแข็ง และมีพลังงานอื่น ๆ ทดแทน หายนะทางเศรษฐกิจจึงไม่เกิดขึ้นเช่นในอดีต

          ในปี 2553 เป็นต้นมา มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เกิดขึ้นมากเป็นพิเศษ และหากเป็นเช่นนี้ 3 ปีติดต่อกัน ก็อาจหลีกเลี่ยงโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ได้ยาก และย่อมเกิดวิกฤติตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามมาได้  แต่หากอุปทานปรับตัวลดลง เพราะภัยธรรมชาติเช่นน้ำท่วม หรืออื่นใด  อุปสงค์และอุปทานอาจสมดุล ทำให้ปัญหาฟองสบู่ไม่เกิดขึ้น

          จะเห็นได้ว่า โดยที่มีภัยธรรมชาติน้ำท่วมและอาจรวมภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก อุปทานในปี 2555 มีไม่มากนักและคงไม่เกิดภาวะล้นตลาดโดยจะเห็นได้ว่าในปี 2556 มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุด  และปี 2561 มูลค่าการเปิดตัวโครงการก็เกิดขึ้นมากที่สุดเป็นประวัติการณ์  แต่สถานการณ์โดยรวมก็ค่อยๆ ลดต่ำลงในปี 2562-63 และในปี 2564-65 สถานการณ์น่าจะฟื้นตัว หากไม่มี "อุบัติเหตุ" ใดๆ หรือไวรัสโควิด-19 ไม่ส่งผลกระทบมากนัก

          เทคนิคการคาดการณ์อนาคตก็คือการดูว่าถ้าภาวะตลาดไม่ดี จะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ การขายก็จะเริ่มช้าลง ราคาขายก็จะปรับตัวลดลงหรือหยุดนิ่ง การย้ายเข้าอยู่ก็จะแทบไม่มี อาจกล่าวได้ว่าการเฟื่องฟูและตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์นั้น เกิดขึ้นเพราะการเก็งกำไรโดยขาดมาตรการควบคุมที่ดี ทำให้ส่งผลต่อกิจการอื่นๆ อย่างต่อเนื่อง รัฐบาลจึงควรควบคุมการเก็งกำไร โดยเฉพาะในช่วงก่อนวิกฤติปรากฏว่าที่อยู่อาศัย 15% ซื้อโดยชาวต่างชาติ อีก 20% ซื้อโดยนักเก็งกำไรไทย และอีกเพียง 65% ซื้อโดยผู้ซื้อบ้านตัวจริง ทำให้ตลาดผลิตจนล้นเกิน แม้ไม่มีโควิด-19 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คงฟุบลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

        เราต้องศึกษาให้ดีก่อนที่จะทำโครงการใดๆ และอย่าได้ลงทุนเกินตัวทั้งการเก็งกำไรและการสร้างโครงการใหม่ๆ แบบ “งูกินหาง” เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง.