อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

5 กุมภาพันธ์ 2564
2,129

เวียดนามอาจแซงไทยในปี 2572

ตามที่นายกฯ ประยุทธ์ ตั้งคำถามในที่ประชุมคณะรัฐมนตรีว่า ทำไมการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของไทย ถึงไม่เท่ากับเวียดนาม ทั้งที่มีทรัพยากรเหนือกว่า

            ผมในฐานะที่เคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังเวียดนามขอมาไขข้อเท็จจริงให้ฟัง ที่สำคัญก็คือ แล้วเมื่อไหร่ที่เวียดนามจะแซงไทย (เสียที)

          ในช่วงปี 2542 ผมไปเยือนเวียดนามในครั้งแรกที่กรุงฮานอยในงานประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน ในครั้งนั้นจำได้ว่าสนามบินกรุงฮานอยมีขนาดพอๆ กับสนามบินเมืองรองสักแห่งหนึ่งของประเทศไทยในเวลานี้เท่านั้น  ไม่ได้ขยายตัวใหญ่โตเช่นในปัจจุบันนี้  ในช่วงปลายปี 2548 ถึงต้นปี 2549 ที่ผมไปประจำการอยู่ที่กรมประเมินค่าทรัพย์สิน กระทรวงการคลังเวียดนาม กรุงฮานอยและนครอื่นๆ ที่ผมต้องไปเยือนในฐานะที่ปรึกษาก็เพิ่งเริ่มเติบโตกันอย่างจริงจัง  ต่อมาในช่วงปี 2555-60 ที่ผมไปทำงานเป็นที่ปรึกษาให้กับบริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในนครโฮจิมินห์ซิตี้ การขยายตัวก็ก้าวกระโดดเป็นอย่างมาก

          ผมไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ซิตี้และกรุงฮานอยในช่วงปี 2551-63 ก็ปรากฏว่าในช่วง 3 ปีหลังมานี้เองที่การพัฒนาอย่างขนานใหญ่เกิดขึ้นราวกับดอกเห็ด  เมื่อก่อนตลาดอาคารชุดของเวียดนามแพงกว่าไทยมาก เพราะมุ่งเสนอขายแก่คนรวยและให้เช่ากับนักลงทุนต่างชาติเป็นหลัก  แต่ในปัจจุบันเริ่มมีห้องชุดสำหรับประชาชนทั่วไปมากขึ้น มีการเก็งกำไรกันเป็นบ้าเป็นหลังอยู่ในขณะนี้

          เรามาเปรียบเทียบไทยกับเวียดนามกัน

  1. ขนาดของประเทศไทยมี 510,890 ตารางกิโลเมตร (นับเฉพาะพื้นดิน) ส่วนเวียดนามมีขนาดเพียง 310,070 ตารางกิโลเมตรหรือเพียง 60% ของประเทศไทยเท่านั้น
  2. ประชากรไทยมี 70 ล้านคน แต่ชาวเวียดนามมี 103 ล้านเข้าไปแล้ว หรือมีจำนวนประชากรมากกว่าไทยถึง 43% ดังนั้นจึงทำให้ความหนาแน่นของประชากรต่อตารางกิโลเมตรเป็น 332 คน ในขณะที่ไทยมีความหนาแน่นเพียง 137 คนต่อตารางกิโลเมตร
  3. ประชากรเวียดนามโตปีละ 1% ในขณะที่ไทยโตปีละเพียง 0.3% เท่านั้น อายุเฉลี่ยของคนเวียดนามคือ 32 ปี แต่ไทยเป็น 39 ปี แสดงว่าประชากรเวียดนามอยู่ในวัยหนุ่มสาวมากกว่าไทย อย่างไรก็ตามอายุขัยของคนเวียดนามอยู่ที่ 75.25 ปี แต่ไทยมีอายุขัยสูงกว่าคือ 77.39 ปีโดยเฉลี่ย
  4. ในแง่ประชากรที่เป็นภาระนั้น ไทยมีประชากรเอดส์อยู่ 480,000 คน แต่เวียดนามมีน้อยกว่าคือเพียง 230,000 คน ชาวเวียดนามมีคนที่เป็นโรคอ้วนเพียง 2.1% แต่ไทยอยู่ที่ 10% ทำให้อาจมีภาระค่ารักษาพยาบาลสูงกว่าเวียดนาม
  5. ในด้านเศรษฐกิจ ขนาดเศรษฐกิจเวียดนามอยู่ที่ 259,957 พันล้านเหรียญสหรัฐ ในขณะที่ไทยอยู่ที่ 543,798 พันล้านเหรียญสหรัฐหรือแสดงว่าเศรษฐกิจไทยใหญ่กว่าเวียดนามอยู่ 1 เท่าตัวเลยทีเดียว สำหรับรายได้ประชาชาติต่อหัวของเวียดนามอยู่ที่ราว 2,524 เหรียญสหรัฐต่อคนต่อปี แต่ตัวเลขนี้ของไทยอยู่ที่ 7,769 เหรียญสหรัฐต่อปี แสดงว่าคนเวียดนามมีฐานเพียงหนึ่งในสามของคนไทยเท่านั้น
  6. อย่างไรก็ตาม เวียดนามมีคนว่างงาน 3.11% แต่ไทยมีเพียง 1% และขณะนี้ร้อยละของประชากรยากจนอยู่ที่ 8% ส่วนไทยอยู่ที่ 7.2% แต่เมื่อพิจารณาถึงกรณีโควิด-19 ที่ทำให้คนไทยจนลงไปมาก อาจทำให้ร้อยละของคนจนในไทยมีมากกว่าในเวียดนามก็เป็นไปได้ ความเหลื่อมล้ำในไทยจึงค่อนข้างสูงมาก

          ผมยังได้คุยกับนาวาตรีชวิศ ช่วยชู ซึ่งเป็นนักลงทุนไปอยู่เวียดนามนานถึงประมาณ 25 ปีแล้ว  ท่านทำกิจการนิคมอุตสาหกรรมคล้ายๆ กับที่คุณวิกรม กรมดิษฐ์ ไปทำที่เวียดนาม และยังทำกิจการอื่นๆ ทางด้านอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย  ท่านให้ข้อมูลล่าสุดว่าในรอบปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นมากกว่า 1 เท่าตัว จากราคาตารางวาละ 8,400 บาท เป็น 24,000 บาท เพราะมีนักลงทุนเข้าไปในเวียดนามเป็นจำนวนมาก  ในขณะที่ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในไทยอาจขายฝืด แต่ในเวียดนามกลับขายดีเป็นเทน้ำเทท่า  ปัจจัยบวกของเวียดนามก็คือ ถ้าต่างชาติเข้าไปลงทุนอุตสาหกรรมในเวียดนาม ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ 3 ปี ค่าแรงขั้นต่ำอยู่ที่ประมาณ 6,000-7,000 บาทต่อเดือน

          ในอนาคตจำนวนนักลงทุนไต้หวัน เกาหลี ญี่ปุ่นที่เคยไปลงทุนขนานใหญ่ในจีน จนจีนผงาดขึ้นมาในขณะนี้ ก็กำลังพิจารณาที่จะถอนตัวออกมาจากจีน และเป้าหมายสำคัญในการย้ายฐานการผลิตก็คงไม่พ้นเวียดนาม อินโดนีเซีย ส่วนไทยจะได้อานิสงส์หรือไม่ ก็คงขึ้นอยู่กับความสามารถของทางราชการไทยว่าจะสามารถเชิญชวนนักลงทุนมาได้มากน้อยเพียงใด  ยิ่งตอนนี้ ดร.สมคิดไม่อยู่ และรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจของไทยก็ไม่ “เจ๋ง” เท่า ดร.สมคิด (ที่ก็ไม่ค่อย “เจ๋ง” เท่าไหร่  อนาคตที่ไทยจะเป็นฐานการลงทุนจึงยิ่งน้อยลง

          ส่วนสาเหตุที่มีการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ในช่วงนี้ ก็เพราะตลาดหุ้นให้ผลตอบแทนที่ไม่จูงใจเลย จึงทำให้ผู้คนหันมาเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก  ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มกระฉูดมากในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา  ยิ่งเวียดนามมีการสร้างบ้านราคาถูกสำหรับประชาชนแบบ “บ้านเอื้ออาทร” ของไทย ก็ยิ่งทำให้มีคนซื้อไปเก็งกำไรกันมากขึ้น  แต่ระลอกของการเก็งกำไรก็เกิดขึ้นครั้งแล้วครั้งเล่า

          อย่างไรก็ตามเวียดนามยังมีข้อเสียอีกมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้า ทางหลวงที่ยังล้าหลังกว่าประเทศไทยเป็นอย่างมาก  ประสิทธิภาพของคนงานไทยเมื่อเทียบกับเวียดนาม ไทยเรายังมี “ภาษี” ดีกว่ามาก ทั้งอัธยาศัย ความคล่องแคล่ว การไม่ถือทิฐิจนเกินไป  แต่ข้อเสียเหล่านี้ต่างชาติคงไม่อาจทราบได้จนกว่าจะได้หลงเข้าไปในเวียดนามแล้วเท่านั้น ซึ่งนับเป็นเรื่องน่าเสียดาย

          ในขณะนี้ขนาดเศรษฐกิจไทยนำหน้าเวียดนามอยู่ 1 เท่าตัว  ถ้าประเทศไทยเติบโตแบบลุ่มๆ ดอนๆ อยู่ที่ 3% ต่อปี แต่เวียดนามเติบโตเฉลี่ย 8% ต่อปี ท่านว่าภายในกี่ปี เวียดนามจะแซงไทย คำตอบก็คือ 15 ปีเท่านั้น คือในปี 2579 นี่เอง  คงไม่นานเกินรอใช่หรือไม่  อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงอาจเร็วกว่านั้น รายได้ประชาชาติของคนเวียดนามนั้น อาจต่ำกว่าความเป็นจริงก็ได้  แท้จริงแล้วขนาดเศรษฐกิจเวียดนามอาจไม่ได้มีขนาดเพียง 50% ของไทย แต่อาจเป็น 70% ก็เป็นไปได้  ถ้าเป็นเช่นนั้น ภายในเวลา 8 ปี หรือในปี 2572 เวียดนามก็จะแซงไทยแล้ว  หลายคนอาจไม่ทราบว่าเมื่อ 60 ปีก่อน  เวียดนามก็เคยเจริญทัดเทียมหรือเจริญกว่าไทยด้วยซ้ำไป

          ข้อสังเกตที่น่าสนใจอย่างหนึ่งก็คือ เมื่อ 40 ปีก่อน เวียดนามใกล้ชิดจีน แต่ต่อต้านสหรัฐอเมริกา ส่วนไทยใกล้ชิดสหรัฐอเมริกาแต่ต่อต้านจีน  มาวันนี้กลับกัน เวียดนามใกล้ชิดสหรัฐอเมริกาจากเครือข่าย (เวียดเกี่ยว หรือชาวเวียดนามโพ้นทะเลในสหรัฐอเมริกา) แต่ไม่ไว้ใจจีน  แต่ไทยกลับเหินห่างสหรัฐอเมริกาและดูจะเป็น “ลูกไล่” ของมหาอำนาจใหม่อย่างจีนเข้าไปทุกทีแล้ว

         ระวังไทยอาจถือหางผิดข้าง ทำไทยตกต่ำลงเรื่อยๆ

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: