อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

11 ธันวาคม 2563
4,614

ทั่วโลกมอง'ธุรกิจโรงแรม'จะรอดได้อย่างไร

ผู้รู้ในวงการอสังหาฯ ทั่วโลกเกือบ 200 ราย  ต่างเห็นร่วมกันว่าในบรรดาอสังหาฯ ประเภทต่างๆ นั้น ที่ย่ำแย่ที่สุดจากพิษโควิด-19 ก็คือโรงแรม

          ในปัจจุบันการเดินทางเกิดขึ้นน้อยมากโดยเฉพาะการเดินทางท่องเที่ยวระหว่างประเทศ ทำให้ความต้องการพักโรงแรมก็ลดน้อยตามไปด้วย บางโรงแรมก็ปิดไปชั่วคราว แต่หลายแห่งติดตรงไปกู้เงินเขามาสร้าง ยังผ่อนไม่หมด จะปรับโครงสร้างหนี้อย่างไร แล้วโรงแรมจะอยู่รอดได้อย่างไร

          ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจความเห็นของผู้รู้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเกือบ 200 ราย  ต่างเห็นร่วมกันว่าในบรรดาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ นั้น ที่ย่ำแย่ที่สุดจากพิษโควิด-19 ก็คือโรงแรม รองลงมาก็คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ตทั้งแบบซื้อขายหรือเช่าตามแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ ตามมาด้วยศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานในเขตใจกลางเมืองทั้งหลายที่มีความต้องการลดลงอย่างเด่นชัด

          ไม่เฉพาะแต่โรงแรม แม้แต่เว็บไซต์จองโรงแรมทั้งหลายก็ได้รับผลกระทบอย่างมาก  การเดินทางท่องเที่ยวน้อยลง การเดินทางเพื่อธุรกิจก็น้อยลง การประชุมสัมมนาระหว่างประเทศก็ไม่มีการจัดกันแล้ว โอกาสที่จะใช้โรงแรมจึงน้อยลงอย่างไม่น่าเชื่อ  กรณีนี้จึงกระทบต่อกระแสเงินสดของธุรกิจโรงแรมเป็นอย่างมาก  อย่างไรก็ตาม Booking.com ก็มองแนวโน้มการเดินทางท่องเที่ยวในอนาคตใหม่ไว้ดังนี้:

  1. การ “ล็อกดาวน์” นี้เป็นปรากฏการณ์ชั่วคราว ผู้คนยังต่าง “โหยหา” การท่องเที่ยวอยู่เหมือนเดิม และพร้อมจะกลับไปท่องเที่ยวใหม่เมื่อโอกาสมาถึง
  2. การท่องเที่ยวต้องคุ้มค่าเงินมากขึ้น โดยเฉพาะในกรณีโรงแรมที่ปกติเป็นสิ่งที่ไม่ค่อยได้ใช้ แต่ราคาค่อนข้างแพง อาจต้องปรับตัวและเพิ่มความโปร่งใสมากขึ้น
  3. แหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมจะได้รับความนิยมมากขึ้น การเดินทางท่องเที่ยวในท้องถิ่นแบบอินบาวน์จะมากขึ้น อย่างไรก็ตามผู้ที่คาดหวังจะเดินทางไกลเพื่อค้นหาสิ่งใหม่ๆ ก็มีมากขึ้นเช่นกัน
  4. ความสะอาดและความปลอดภัยเป็นสิ่งที่สำคัญสำหรับโรงแรมในยุคใหม่ที่ต้องเน้นเป็นพิเศษ
  5. กระแสความยั่งยืน ความสงบจะมาสูงเป็นพิเศษ การท่องเที่ยวที่มีความแออัดจะได้รับความนิยมน้อยลง โรงแรมที่อยู่ในย่านแออัด คงต้องปรับตัว
  6. กระแสเที่ยวไปด้วยทำงานไปด้วยคงมาแรง ที่พักก็คงออกมาในแนวนี้มากขึ้นที่ทำให้ผู้เข้าพักอยู่ได้นานขึ้น ไม่เคร่งเครียดจนเกินไป
  7. โรงแรมแบบรีสอร์ตที่เป็นแหล่งพักผ่อนหย่อนใจจะได้รับความนิยมมากกว่าโรงแรมแบบธุรกิจ

          ด้าน HospitalityNet ซึ่งเป็นเว็บไซต์สำคัญในวงการโรงแรมระดับโลก กล่าวถึงแนวโน้มการจัดการโรงแรมในอนาคตซึ่งจะเปลี่ยนไปจากเดิมว่า:

  1. โรงแรมต้องเน้นเรื่องระบบสุขาภิบาลแความสะอาดเป็นพิเศษ โรงแรม 1-2 ดาวเล็กๆ ก็ต้องมีสิ่งเหล่านี้ หาไม่จะหาผู้พักได้ยาก
  2. ความสำคัญของพื้นที่โล่งในโรงแรม เพราะการ “อุดอู้” อยู่ในอาคารแบบเดิม คงไม่พ้นความกลัวโควิดอย่างแน่นอน
  3. การเพิ่มเสน่ห์ด้วยเรื่องราวการใช้สินค้าพื้นเมืองที่ส่งเสริมความยั่งยืน
  4. การใช้คนทำงานจะน้อยลง จะใช้เครื่องจักร บาร์โค้ด QR Code มากขึ้น โดยไม่ต้องไปแตะต้องกับอาหาร-เครื่องดื่มโดยพนักงานเสิร์ฟ เป็นต้น
  5. การเดินทางท่องเที่ยวเองโดยรถส่วนตัวจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นกว่าการใช้บริการทัวร์ท่องเที่ยว ทำให้การจัดหารที่จอดรถและอำนวยความสะดวกต้องได้รับการใส่ใจมากขึ้น
  6. การจัดการองค์กรของโรงแรมจะลดความซับซ้อนลง ใช้คนน้อยลง
  7. การแปลงโรงแรมเป็นที่พักระยะยาวแบบอพาร์ตเมนท์จะมีมากขึ้น

          สำหรับโรงแรมที่กู้เงินเขามาสร้าง และยังผ่อนไม่หมด หรือเพิ่งผ่อนอยู่ แต่ปรากฏว่าไม่มีผู้เข้าพัก  หรือมีผู้เข้าพักไม่เพียงพอ เปิดไปก็ขาดทุน ปิดไปก็ไม่มีรายได้ เราจะแก้ไขอย่างไรดี ข้อนี้เราต้องพิจารณาว่า:

  1. วิธีการเสริมสภาพคล่องเพื่อให้ธุรกิจเดินต่อได้
  2. ถ้าเกิดจะถอย ต้องประนอมหนี้/Hair Cut อย่างไรจึงจบได้สวย และไม่เป็นภาระแก่ทุกฝ่าย
  3. จะจัดการทรัพย์สินที่สามารถขายหรือให้เช่าไปอย่างไรโดยให้ได้ราคาดี
  4. ต้องมีแนวทางการลดหนี้กับเจ้าหนี้ที่ต้องรู้ การออกพ้นจากกับดับหนี้
  5. ต้องรู้จักเลือกผู้จัดทำแผนการฟื้นฟูกิจการ
  6. ในกรณีจำเป็น ต้องมีศิลปะในการล้มละลายที่สามารถกลับฟื้นตัวได้

          แต่ถ้าเรามีโรงแรมที่เป็นของเราเอง และไม่มีหนี้สิน แต่เชื่อว่าในรอบ 2 ปีนี้ไม่มีรายได้เข้ามาหรือมีรายได้เข้ามาไม่เพียงพอแน่ตามการคาดการณ์ของ “กูรู” ทั่วโลกแล้ว และเราอยากจะขาย เราก็คงต้องพิจารณาว่าเราจะขายในราคาเท่าไหร่ดี  กรณีนี้คงต้องใช้ทักษะการประเมินค่าทรัพย์สิน เราคิดได้คร่าวๆ ดังนี้:

  1. สมมติว่าแต่เดิมโรงแรมเรามีมูลค่า 1,000 ล้านบาท
  2. ปกติมีรายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามสมควรแล้วเหลือเป็นเงิน 80 ล้านบาท
  3. ก็เท่ากับเรามีอัตราผลตอบแทนปีละ 8%
  4. ถ้ารายได้หายไป 2 ปี ก็เท่ากับหายไปเป็นเงินสุทธิ = 1 / (1+8%)^2 หรือเหลือ 85.73%
  5. ก็เท่ากับว่ามูลค่าของโรงแรมหายไป 14.27% หรือหายไป 143 ล้านบาท หรือมูลค่าอยู่ 857 ล้านบาทในวันนี้นั่นเอง

          อย่างไรก็ตามในการซื้อโรงแรมจริง ผู้ซื้ออาจเพิ่มความเสี่ยงลงไปอีก 10% ต่อปี จึงกลายเป็น = 1 / (1+18%)^2 หรือเหลือ 71.82% หรือเหลือ 718 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 857 ล้านบาท  กรณีราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าไหร่กันแน่ก็คงขึ้นอยู่กับการต่อรอง ซึ่งขึ้นอยู่กับความอยากได้ใคร่มีของผู้ซื้อ ฐานะทางการเงินของผู้ขาย ภาวะตลาดและการคาดการณ์ในอนาคตนั่นเอง  อย่างไรก็ตามก็คงเห็นได้ว่าการต่อรองราคาลดลงเหลือเพียงครึ่งต่อครึ่ง ก็คงเป็นไปไม่ได้อย่างแน่นอน ยกเว้นในกลุ่มของโรงแรมที่ติดปัญหาหนี้สินอยู่กับสถาบันการเงิน

          ในการเจราจาต่อรองเพื่อการปรับโครงสร้างหนี้ จึงต้องอาศัยรายงานประเมินค่าทรัพย์สินจากบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลางจริงๆ เพื่อนำมาเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจและการเจราจาต่อรองด้วยข้อมูลที่เชื่อถือได้ และพึงมีศิลปะในการเจรจาต่อรองโดยเจ้าของโรงแรม หรือผู้ที่คิดจะซื้อหรือเทคโอเวอร์โรงแรม โดยอาจใช้บริการผู้เชี่ยวชาญเพื่อการนี้เป็นการเฉพาะ เพื่อความสำเร็จใน “ดีล” นั้นๆ

        ฝากไว้หน่อยครับ ท่านใดสนใจเรื่อง เทคนิคการบริหารหนี้ด้วยกลยุทธ์ขั้นเทพ โปรดดูรายละเอียดได้ที่ https://bit.ly/3gosikr

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: