อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

18 กันยายน 2563
4,968

ตีมูลค่าเครื่องบิน ธุรกิจท่องเที่ยว และโควิด-19

ตั้งแต่เกิดโควิด-19 เป็นต้นมา โลกก็พลิกโฉมไปเป็นอย่างมาก การบินก็ลดหายไปมากครึ่งต่อครึ่ง เครื่องบินหลายลำก็ไม่ได้บินหรือบินน้อยมาก

แต่ต้นทุนสูง ธุรกิจท่องเที่ยวโรงแรมต่างๆ ก็หดตัวลง มาถึงวันนี้เราจำเป็นต้องตีราคาเครื่องบินเพื่อการใช้หนี้ ปรับโครงสร้างหนี้กันแล้ว เราจะตีราคาเครื่องบินกันอย่างไร

ณ วันที่ 15 ก.ย.2563 มีคนตายเพราะโควิด-19 จำนวน 932,961 รายแล้ว แต่ ณ ห้วงเวลาเดียวกัน ก็ยังน้อยกว่าจำนวนคนตายเพราะอุบัติเหตุรถยนต์ (956,361 ราย) เพราะเอดส์ (1,190,982 ราย) เพราะแอลกอฮอล์ (1,1771,949 ราย) เพราะบุหรี่ (3,541,664 ราย) และตายเพราะมะเร็ง (5,818,607 ราย) ดังนั้นโควิด-19 จึงไม่นับว่าร้ายแรง ทั้งนี้มีอัตราการตายแล้วรอด 96% แต่โรคอื่นๆ โอกาสรอดคงน้อยมาก

จากข้อมูลของ Worldometer แม้ว่าสหรัฐจะมีจำนวนผู้ติดเชื้อสูงสุด แต่จำนวนผู้ติดเชื้อก็ลดลงตามลำดับ จำนวนผู้เสียชีวิตก็ลดลงมา รวมทั้งในทวีปยุโรป แม้บางประเทศจะมีการ “ระบาดรอบ 2” แต่ในรอบ 2 นี้ แม้มีผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นแต่จำนวนผู้เสียชีวิตน้อยกว่ารอบแรกมาก ที่น่าห่วงคือประเทศกำลังพัฒนาหลายประเทศที่จำนวนผู้ติดเชื้อและจำนวนผู้เสียชีวิตกำลังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะอินเดียที่มีพรมแดนติดกับเมียนมาและน่าจะแพร่เชื้อเข้าไทย อย่างไรก็ตาม สัดส่วนผู้เสียชีวิตในอินเดียมีเพียง 2% เท่านั้น

ผลจากการสำรวจจากผู้เชี่ยวชาญเกือบ 200 คนใน 33 ประเทศทั่วโลกของสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai) พบว่าโควิด-19 จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง 10.4% จากภาวะปกติ โดยภาคที่จะลดลงสูงสุดก็คือ โรงแรม (22.3%) รีสอร์ท (19.8%) ศูนย์การค้า (17.8%) และพื้นที่สำนักงานให้เช่า (16%) และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวในปี 2565 หรืออีกราว 2 ปีข้างหน้า แสดงว่าในเร็ววันนี้ ตลาดยังไม่ฟื้นอย่างแน่นอน

โควิด-19 ทำให้การเดินทางต่างๆ มีอุปสรรค มีข้อมูลว่าผู้โดยสารการบินในปี 2563 แทนที่จะโตกว่าปี 2562 ราว 4% ก็กลับลดลงเหลือเพียง 48% หายไป 52% และในปี 2564 ก็คาดว่าจะเพิ่มขึ้นกว่าปี 2563 ถึง 50% แต่ถ้าเทียบกับปี 2562 ก็ยังเป็นเพียงแค่ 74% เท่านั้น ดังนั้นเครื่องบินจึงบินน้อยลง เครื่องบินที่ใช้ต่ำกว่าเกณฑ์ (Under Use) อย่างนี้จะมีค่าเท่าไร

ณ เดือน ก.ย.2563 ปรากฏว่ามีสายการบินประมาณ 25 แห่งล้มละลาย และมีอีก 70-80 สายการบินใหญ่น้อยที่ปรับลดการทำงานลง สิงคโปร์แอร์ไลน์ได้ตัดการบินลงถึง 96% รัฐบาลต้องอัดฉีดเงินเข้าไปถึง 435,670 ล้านบาท แม้แต่ยูไนเต็ดแอร์ไลน์และสายการบินดังๆ ก็ต่างปรับลดเที่ยวบินลงประมาณ 50% ราคาหุ้นของสายการบินทั้งหลายตกต่ำระเนระนาดไปหมด กัปตันเครื่องบินและผู้ให้บริการบนเครื่องบินซึ่งเป็นอาชีพยอดนิยมของคนหนุ่มสาวมาอย่างยาวนาน กลับกลายเป็นอาชีพที่เปราะบางมากในขณะนี้

ดังนั้นเครื่องบิน ซึ่งแต่เดิมคือเครื่องมือทำมาหากินจึงกลับกลายเป็นภาระ จะต้องทำการขายออกไปบ้าง แต่ในลักษณะนี้ ก็คงหาผู้ซื้อได้ยาก ยกเว้นที่จะมีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งจริงๆ เท่านั้น ซึ่งทอดสายตาไปแล้ว สายการบินใหญ่ๆ ต่างก็ย่ำแย่ไปหมด และถึงแม้ไม่ได้ขาย แต่ในระหว่างปรับโครงสร้างหนี้ สถาบันการเงินทั้งหลายก็ต้องการรู้เหมือนกันว่าสินทรัพย์ในฐานะหลักประกันคือตัวเครื่องบินเหล่านี้จะมีมูลค่าเท่าไร และจะคุ้มกับการอำนวยสินเชื่อมากน้อยแค่ไหน ต้องกันสำรองหนี้สินเพิ่มขึ้นหรือไม่ เป็นต้น

การเดินทาง-ท่องเที่ยวด้วยการโดยสารเครื่องบินกลับซบเซาลงจากมาตรการจำกัดการเดินทาง ปิดประเทศ ปิดน่านฟ้า จำกัดการเดินทางเพื่อควบคุมการแพร่ระบาดให้อยู่ในวงที่จำกัด สมาคมขนส่งทางอากาศระหว่างประเทศ (IATA) เปิดเผยว่าการเดินทางทางอากาศทั่วโลกจะฟื้นตัวสู่ระดับที่เทียบเท่ากับในช่วงก่อนเกิดโรคโควิด-19 แพร่ระบาดได้ในปี 2567 จำนวนผู้โดยสารเครื่องบินทั่วโลกมีแนวโน้มหดตัวลง 55% ในปี 2563 เพิ่มขึ้นจากที่ได้คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ว่าจะหดตัวเพียง 46%

เครื่องบินโดยสารจำนวนมากต้องจอดอยู่ตามสนามบิน อย่างไม่มีกำหนดที่จะนำกลับมาบินใหม่ซึ่งอาจจะกินเวลานานนับปี โดยเฉพาะเครื่องบินโดยสารขนาดใหญ่ที่มี 4 เครื่องยนต์ (เช่น เครื่องบินของการบินไทยที่เคยใช้บินข้ามทวีปไปถึงนิวยอร์กและลอสแองเจลิส เป็นต้น) เนื่องจากไม่คุ้มกับต้นทุนที่ต้องจ่ายเมื่อเปรียบเทียบกับรายได้ที่รับ

สายการบินได้เครื่องบินมาจากการเช่า แต่ส่วนมากขอสินเชื่อซื้อจากทางสถาบันการเงิน รวมไปถึงการบันทึกบัญชีทรัพย์สิน ต้องมีการประเมินมูลค่าเครื่องบิน ซึ่งเป็นหลักประกัน เครื่องบินที่ยังใช้บินอยู่ หรือมีการบำรุงรักษาตามรอบอย่างเคร่งครัด (โดยดูจากเอกสารประกอบการซ่อมบำรุง) คงประเมินได้ไม่ยากนัก เพราะมีสภาพที่ “(เกือบ) พร้อมใช้” แต่เครื่องบินที่ “จอดตาย” หรือจอดซ่อมเป็นเวลายาวนาน อาจเป็นเรื่องยากที่จะประเมินค่าทรัพย์สินได้ ต้องใช้คณะผู้เชี่ยวชาญด้านเครื่องบิน (เกือบ 10 คน) มาทดสอบเครื่องยนต์กลไกต่างๆ ซึ่งในกรณีอย่างนี้ค่าประเมินลำหนึ่งก็ตกเป็นเงินนับสิบล้านบาท ใช้เวลาประเมินนับเดือนๆ เลยทีเดียว แต่ก็คุ้มที่จะตรวจสอบในรายละเอียดเพราะเครื่องบินลำหนึ่งมีมูลค่าหลายพันล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ในกรณีเครื่องบินที่ยังใช้งานกันอยู่ทั่วไปที่ไม่ต้องตรวจสอบเครื่องยนต์กลไกต่างๆ อย่างละเอียด เช่น เครื่องบินที่หยุดใช้งานไปแล้ว เราก็สามารถหาข้อมูลเปรียบเทียบตลาดได้จากฐานข้อมูลระหว่างประเทศ ที่สามารถซื้อหรือหาได้ทั่วไป ทำการวิเคราะห์ด้วยการสร้างแบบจำลองทางสถิติตามรุ่น อายุ การใช้งาน ฯลฯ ได้ นอกจากนี้เรายังต้องตรวจสอบเอกสารที่เกี่ยวข้อง ทั้งการจดทะเบียนและใบอนุญาตต่างๆ รวมถึงเจ้าของสายการบิน ผู้ใช้งาน ยี่ห้อ รุ่น ใบทะเบียน ใบอนุญาตบิน ตัวเครื่องบิน เครื่องยนต์ ฐานล้อ อายุใช้งาน อายุคงเหลือ ฯลฯ ยิ่งกว่านั้นเครื่องยนต์ยังสามารถถอดไปใช้ในเครื่องลำอื่นอีกก็ได้

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินก็เป็นไปตามหลักสากล คือ วิธีการต้นทุนโดยหักค่าเสื่อม วิธีการเปรียบเทียบตลาด และวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่านั่นเอง สิ่งที่พึงพิจารณาในที่นี้ก็คือ

1.เราต้องเรียกหาใบรับรองการตรวจสภาพของเครื่องบินจากผู้เชี่ยวชาญ คล้ายการตรวจสภาพบ้านจากผู้เชี่ยวชาญ (House Inspector) เป็นต้น

2.ในโลกนี้มีฐานข้อมูลการซื้อขายเครื่องบินทุกประเภทเป็นจำนวนมาก จนกระทั่งเราสามารถประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบตลาดได้อย่างมั่นใจ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลพวกนี้ต้องซื้อและซื้อในราคาสูงเพื่อใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สิน

3.เราต้องศึกษาสถานการณ์โดยเฉพาะในปัจจุบันนี้กระแสรายได้คงจะสะดุดไปอีกระยะหนึ่ง ทำให้มูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมินได้ต่ำกว่าเมื่อปลายปี 2562 เช่น ราคาในปี 2562 อาจเป็นเงิน 100 ในขณะนี้อาจไม่สามารถสร้างรายได้เป็นระยะเวลา 3 ปี (ถึงปี 2566) เป็นอัตราผลตอบแทนที่ 8% ดังนั้นมูลค่าที่ประเมินได้อาจลดลงไปประมาณ 21% (1/1.08^3) เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าธุรกิจการบิน โรงแรม อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะต้องกลับมาอย่างแน่นอน หากใครสามารถซื้อเครื่องบินหรือโรงแรมได้ในราคาถูก ในอนาคตก็ย่อมกำไรอย่างแน่นอน

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: